金科股份，难以填满的坑？_风闻

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作者 l 橙子

日前，金科股份披露了1-10月份经营情况，截止到10月31日，金科集团实现销售金额1616亿元，实现全年2500亿元销售目标的64.64％。

但就10月单月，金科及所投资的公司实现销售金额约154亿元，同比下降39.84％。

图片来源：金科股份官方公告

以此来看，金科要想实现全年销售目标，难度不小。

而在更早些时候，金科集团也披露了三季报，尽管三道红线依旧保持绿档，但金科实际财务状况可能并没有那么理想。

增收不增利的三季报

从金科三季报情况来看，截止到今年三季度，金科实现营收636.8亿，同比增长33%，但利润表现不佳。

其归属母公司净利润只有45.28亿元，仅同比增长2%；扣非净利润则只有34.66亿元，同比增速直接为负，为-14.81%。

图片来源：金科股份三季报

增收不增利的背后，则是金科股份持续下降的盈利质量。

截止到今年三季度末，金科毛利率进一步降至19.52%，较年初下降了3.64个百分点；净利率也较年初下降1.52个百分点至9.54%。

图片来源：东方财富

而导致金科股份盈利质量逐年下降的根本原因，还在于其土储结构主要集中在二三线城市，且销售均价相对较低。

根据其2020年销售数据，金科股份三线城市销售占比达45%，四线城市销售占比则达到8%，也就是说低线城市房地产开发占据着金科股份的半壁江山。

而在其三季报数据中，今年前三季度金科新增土地47宗，总建筑面积1,313万平方米，土地购置合同金额387亿元，其中大部分也以二三线为主。

图片来源：金科股份三季报

事实上，随着人口流失，棚改拆迁热度消退，很多三四线城市房价都面临巨大下跌压力。而为了去化，金科也只能通过牺牲利润来维持销量，由此导致金科营业成本增加，盈利质量逐年下滑。

截止到今年三季度末，金科营业成本同比增长43.52%，达到512.5亿元，占总营收的比重超过80%。

图片来源：东方财富

不过，尽管盈利质量表现一般，但金科股份在财务结构方面，却实现三道红线全部翻绿。

只是翻绿背后，却有着耐人寻味的一面。

有息负债持续减少

难掩持续流出的现金流

在债务方面，截止到三季度末，金科负债总额为3159亿元，其中流动负债占主要比例，达到2457亿元，占比高达78%。

而在短期债务中，一年内到期的有息负债为204.7亿元，占总有息负债的比重为23.37%，一年到三年内有息负债为515.25亿元，占比58.83%。

图片来源：金科股份三季报

尽管金科当前301.7亿元的账面货币资金，足以覆盖一年内短期有息负债，但长远来看，算上未来三年内的债务，金科仍存偿还压力。

而且从现金流表现来看，截止到今年三季度，金科实现经营性现金流净额74.31亿元，同比大幅增长，但由于筹资性现金流大幅流出，导致金科截止到三季度现金流净增加额为-130.7亿元，同比大幅减少270%。

图片来源：东方财富

可以看出，金科截止到2021年三季度末，整体现金流表现相当糟糕。

而现金流大幅流出，一方面在于偿还债务所致，但另一方面也意味着金科股份自身造血能力一般。

因此，金科在一边降负债维持绿档房企的同时，也并未停止加杠杆的步伐。

截止到今年三季度，今年金科股份已累计发行12笔境内境外债券，其中境内信用债7笔，金额72.5亿，ABS及CMBS3笔，金额34.5亿；境外美元债，金额折算20.75亿人民币，合计发行金额约128亿人民币。

这也再度论证，低盈利质量下的金科股份，很难凭借经营情况改善，实现财务结构向上。因此，金科股份要确保加杠杆的同时，避免债务指标超标，只能通过财务手段来实现。

三道红线绿档的背后

巨额商票，明股实债？

截止到今年三季度末，金科总有息负债为875.86亿元，较上年末的976.64亿元降低近100亿元，说明金科确实有在降负债上下功夫。

但金科更多功夫则用在了财务指标的美化上。

截止到三季度末，金科永续债同比增长103.4%至41.48亿元，而这部分负债在三道红线关于净负债率的计算中，会被排除在外。

图片来源：东方财富

不过，相比永续债，逐年增长的少数股东权益，更值得关注。

从2016年到2020年，金科少数股东权益从25.26亿元增至365.8亿元，占所有股东权益的比重也从11%在5年内增至近50%。

截止到今年三季度末，金科少数股东权益再度增至383.7亿元，仍然维持在50%左右高位。

图片来源：东方财富

到今年三季度金科净利润为60.75亿，其中归母净利润达45.28亿元，占比高达75%，而归属少数股东的净利润则只有15.48亿元。

图片来源：东方财富

也就是说，占所有股东权益近半数的少数股东却只分到不到25%的净利润。

而这种情况，或许是金科股份进行了“明股实债”的操作，将实际上的债权投资变成名义上的股权投资，将其纳入进权益类账户，从而增强了公司的净资产，从而起到降低负债率的效果。

与此同时，金科近年来的应付账款和应付票据也在逐年增加。

从2016年至2020年，金科应付票据从3586万增至56.95亿元，应付账款也从75.55亿元增至285.7亿元。

图片来源：东方财富

到今年三季度，金科应付票据较年初直接增加近一倍至110.9亿元，应付账款较年初有所下降，但仍达到255.7亿元。

图片来源：东方财富

而应付票据和应付账款可统一归纳为商业票据，属于经营负债的一种，在三道红线计算规则中，不会被纳入短期负债名录，可以有效“修饰”真实负债情况。

因此，房企可以通过商票的方式，完成对下游施工单位、材料供应商的款项支付。但商票终究是要兑付的，如果出现兑付问题，同样会造成严重违约后果。

近年来，由于现金流情况紧张，不少房企都出现商票违约或无法按约定条件付款的情况，比如阳光城、阳光100、实地地产、中梁控股等。

这就意味着，若金科无法在商票到期时完成兑付，仍会面临跟债务违约一样的危机。

但从金科当前300多亿货币资金来看，如果将商票也计入短期负债名录，则金科恐无力偿还一年内到期的短债。

由此便不难理解，金科为何要不惜一切实现绿档，只为借此增加融资额度，以回补债务修饰留下的深坑。

只是这个坑能否填满，目前来看，难度不小！

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