粤系房企港股IPO再次递表，行业下行上市或为最好出路_风闻

解读 | 中访网责编 | 吴君11月8日，广东本土开发商方直集团于港交所再度提交了招股书。这并不是方直集团第一次冲刺港股IPO，早在今年4月21日，方直集团就向港交所递交了招股书，但是此后并无任何进展，直到10月22日，港交所页面中方直集团招股书的状态变更为“失效”状态。然而就在招股书失效两周后，方直集团再度递表。在“活下去”成为房地产企业主要基调的2021年，截至目前港交所仅三巽集团一家房企成功挂牌。如此执着于上市的方直集团究竟隐藏怎样的野心和苦衷呢？居于一隅，高价扩张自2006年正式进军房地产业务，方直一直深耕大湾区。最新版招股书显示，截至2021年8月31日，方直共拥有45个项目组合，全部位于广东省，覆盖12个城市，包括深圳、广州、佛山、惠州、中山、珠海及东莞等，其中惠州就占了24个。目前项目土地储备总量的总建筑面积约为480万平方米，其中开发中的物业项目中应占已规划总建面约280万平，持作未来开发的物业项目总建面约170万平。方直发展认为，这些项目组合及地理位置优越的土地储备，将有助于其业务的持续增长。因其特殊的地域性，近年来大湾区水涨船高的地价对方直的成本控制能力发出了巨大挑战。招股说明书显示，2018年至2020年，方直集团的土地成本支出分别为4.13亿元、3.56亿元、8.45亿元，占物业开发及销售成本的比例分别为18.6%、18.3%和43.3%。特别是2020年，土地成本超过建设成本，成为主要的成本支出。受土地成本攀升影响，方直集团2020年度来自物业开发及销售的毛利率由2019年的41.5%降至2020年的37.4%，值得关注的是，在土地成本高居不下的前提下，方直并未停下扩张步伐，而是更加密集地拿地。据不完全统计，2020年方直集团在公开市场通过竞拍共拿地7次，涉及拿地金额超50亿元。公司自己亦在招股书中披露，截至2020年末，方直集团仅收购土地使用权的预付款就达到13.53亿元。进入2021年，方直拿地节奏加速，仅一月份就新增土地储备40.20万平方米，比2018年全年的拿地面积还要多。而在刚刚过去的10月份，方直又以底价竞得佛山杏坛商业地块。“三道红线”全部踩雷，融资成本高于行业平均水平据招股书披露，截至2020年末，方直集团净负债率、剔除预收账款后的资产负债率、现金短债比分别达134.6%、79.6%和98.8%，在“三道红线”的政策下全部踩线，跻身红档。同时，公司经营活动所得现金净额也在下滑，由2018年的1.2亿元降至2021年5月底的-9.9亿元。对此，方直集团表示，由于物业开发项目的融资需求增加以支持业务增长，导致银行及其他借款增加。根据界面新闻统计，方直集团主要通过包括银行贷款、信托融资及其他融资筹集资金。截至2018年、2019年及2020年12月31日，方直集团银行及其他借款总额的加权平均实际利率分别达11.2%、11.5%及11.1%。而根据中指院数据，今年前10月，房企融资总额的平均利率为5.61%。方直集团的融资成本远高于行业均值。这在其招股书中也能看出端倪，方直集团坦诚，募集资金主要是“用于为支付我们近期收购或预期将于未来收购的三幅地块”“用于偿还一部分已用于我们项目开发用途的现有银行及信託融资贷款”“用于一般业务运营及营运资金”。由此看来，高额的负债与短缺的资金，才是方直集团亟需上市的真正原因。吊诡的是，就在方直集团再度冲刺IPO的关键时刻，CEO许珂却临阵缺席。在方直集团最新版的招股书中，高管名单上已找不到许珂的名字。公开资料显示，许珂毕业于北京大学，是一名资深地产人，先后任职于万科、阳光城、泰禾、禹洲地产，2021年3月，许珂出任广东方直集团总裁，上任不到8个月，他就离开了方直。上市还在路上，总裁就跑了。资金链紧张的方直集团，再度冲刺IPO的结果愈发成谜。