要壮士断腕 取消住房预售制不能再拖了_风闻

不可否认！商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。不可否认的是，预售制度背后所潜藏的风险也确实存在。据新华社报道，去年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。这种情况下，是否有必要取消商品房预售制度再次被推到前台

确实到时候取消住房预售制了。目前的房企高负债风险，银行住房贷款（包括土地开发贷、住房开发贷、个贷）灰犀牛风险，都与住房预售制分不开的。这是总祸根之一。我们常说的开发商空手套白狼就是手段之一。

一段时期开发商购买土地时仅仅支付10%的款项，这10%都可能是开发商拿着土地批文到银行贷款的，开发商在购地时甚至可以一分钱不付。土地到手后开始建房，资金来源又可以通过收取预付款建设，加上个人按揭贷款提前进到开发商账上支付。总之，开发商可以一文不付而得到整个房产出售，达到了空手套白狼、赚取利润的目的。从中可以看出，银行贷款是主要负债性来源，而购房人背负主要沉重债务。

预售制度的建立是在1998年住房货币化以后，出台预售制度是基于当时房地产发展的落后与不景气。然而，随着房地产市场的不断发展，房地产商已积累了一定的实力，继续实行这项制度可能助长房地产的投机行为、助推房地产泡沫风险。 

与此同时，预售制度的负面影响也在不断浮现。商品房预售导致出现住房面积缩水、设计变更等问题，更诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，甚至出现房产商携款潜逃等违法犯罪行为。预售制度本应是一种金融信用行为，但由于缺乏严格的金融监管，预售制度实际上等于把房屋买卖的主动权交给开发商。 

这让我再次想起90年前的华尔街杰出金融家、价值投资的奠基人、《证券分析》一书作者、巴菲特的老师—本杰明-格雷厄姆说的一段话：所有成本都可以通过发行债券、股票筹资和贷款支付，开发商可以一文钱不投而获得整个资产，在许多情况下还有大量现金进账。不难想象，整个房地产金融业可谓隐患重重，所有参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识，以至于整个行业日益膨胀，并最终毁于一旦。

取消预售制比全面实施房地产税单就对房价来说，促使其平稳效果更好。房地产税牵扯大多数民众利益，征收起来复杂程度大一些，并且触及面太广。况且，房地产税会被出售者加入到售价里，最终推高房价。而预售制直击开发商的软肋，只是针对开发商的，并且发达国家没有预售制这一说，也不符合国际惯例。

可以说，商品房预售制度在一定程度上给房地产留下泡沫风险的漏洞，也是中国房地产市场鱼目混杂、腐败横行的诸多原因之一。取消商品房预售制度不仅有利于净化房地产市场，也有利于促进开发商加快销售、回笼资金、杜绝捂盘，不仅有利于防范金融风险，也更有利于房地产业的健康发展。 

取消住房预售制不能再拖了，到了壮士断臂的时候了！