独得“恩宠”获准发15亿中票，金地集团“平庸之辈”的脱颖而出_风闻
一号财经-看得见的商业世界2021-11-05 21:37
一号说：近水楼台，向阳花木？
在房地产狂飙突进的前些年，金地几乎没有存在感。
在近十年虽也能排进前20强房企，但始终没有进前十，这与其当年“招保万金”的江湖地位极不相称。
按照金地的说法是由于前些年行业盛行“高负债、高杆杆、高周转”，而金地没有那么激进。如今“三道红线”刹车，金地的机会似乎又来了。
在今年的投资者关系会议上，金地集团董事长凌克称，“调控政策是给金地带来新的机会。”凌克回顾了这数年来的变化：“过去几年，发展最快都是负债率最高的，今后整体发展最平衡、管理最精细的企业，会发展得更好——这就是金地的追求。”
那么，金地集团（600383.SH)今年的表现到底如何？未来又能否重塑辉煌？
独得“恩宠” 拟发行15亿中票
在此时能被高看一眼的房企，岂止是少之又少，简直是凤毛麟角。
金地集团恰恰是这当中的“麟角”。
据上清所11月4日消息，金地集团拟发行15亿元中期票据。
这应当是最近一段时间以来为数不多获准境内发债融资的房企，上一家是厦门象屿，且后者只是发行一笔超短期融资券，期限仅28天，发行规模也仅有4亿元。
而实际上整个十月份，同策研究院数据显示，40家典型房企发行中期票据规模总计也不过20亿元。
“这后宫佳丽三千，皇上就偏偏宠我一人，于是我就劝皇上一定要雨露均沾，可皇上非是不听呐。”
用赵家班的话说，好像有点内味了。
论资金面危机程度，金地远不是饥渴的那一类，甚至连紧张都算不上。
拿最为常见的评判指标“三道红线”来测量，金地集团扣除预收账款资产负债率为70%，净负债率为66%，现金短债比为1.44倍。
扣除预收账款资产负债率已趋近红线，但现金短债比有1.44倍，短期无虞。
而短期内却有大量房企如热锅中的蚂蚁，渴盼着来一场雨露甘霖降降火。
截至今年三季末，金地集团流动负债2658.99亿元，主要为应付票据及应付账款，一年内到期的短期负债379.31亿元。
而相较于短债规模，金地集团流动性并不吃紧，其账上货币资金有547.65亿元，除去受限资产可以覆盖短债。
长期负债方面，金地集团有非流动负债959.85亿元，主要为长期借款和应付债券，其长期有息负债合计826.47亿元。
长短债合计，金地集团刚性负债规模为1205.78亿元，同比增加14.2%，较年初扩张6%，且主要以长期有息负债为主，带息债务比为33%。
在此种融资环境下仍能保持一定程度债务扩张，实际上正说明金地集团的融资能力不俗。
就在今年8月，金地还完成了一笔绿色美元债的发行，发行规模4.8亿美元，期限 3年，发行利率为4.95%。
难怪大洋彼岸关注美元债的兑付。毕竟，金钱永不眠的前提是找对借钱的主儿。
不差钱的金地称，本期中期票据发行15亿元，所募集资金将全部用于偿还到期债券。
事实上，金地发债真正的用意或许并不在此，而是即将于12月到期规模8亿元的超短期融资券、以及明年3月到期的12.8亿元公司债偿还显然都更为迫切。
在当下整体流动性趋紧的时刻，金地仍能从容不迫置换明年到期的中票，如果这一幕让最近暴雷的几家房企看到，恐怕不禁要惊呼：
真是旱的旱死，涝的涝死
十年修得top10 逆天改命在今朝
虽说这些年金地有些不温不火，甚至让人忘记了地产界曾经有这么一号“扛把子”的存在，但毕竟底子不错，而且该跟的节奏一个不落全都跟上了。
从最近十年销售额增长曲线来看，2016年以后斜率明显陡峭起来，说明金地集团同样稳稳抓住了“棚改货币化”的机遇，在2015年销售额尚只有600多亿元，2016年一跃冲上千亿。
有着“黑马”之称的旭辉也是到2017年才首进千亿军团，而在这一年新城也还落后金地200多亿销售额。
由此可见，彼时的金地并非没有做大规模的意图与实力。
当然比起旭辉，金地还算留有余地，权益与流量销售额的比值为0.7，旭辉则只剩下0.5。
不过，从另一个角度来说，也说明与闽系相比，金地还是欠缺了一点“爱拼才会赢”的胆气。
2020年金地终于扬眉吐气了一把，冲入2000亿不说，排名也进入第11位，是近年来最佳“战绩”，同时新城由于主动降速也被其甩在身后，旭辉排名也不及。
再至今年1-9月，金地忽然间有种“灭霸”归来的神勇，不但首度跻身top10，操盘销售金额更是达到2246.4亿元，将龙湖、华润置地都挤下前十位置。
需要说明的是，上述销售额及排名数据均来源于克而瑞研究中心所发榜单。
从营收来看，金地在2020年也跃升不小。最近三年金地集团分别实现主营业务收入501.52亿元、629.27亿元和822.87 亿元，主营业务毛利率分别为42.41%、40.38%和 33.15%。
其中主营业务收入2019年较2018年增加25.47%，2020年较2019年增加30.77%，波动较为明显。
虽然金地集团董事长凌克在公开表述中有些瞧不上狂飙突进型房企，但实际上这几年金地也是向这条路上在狂奔。
拿地上，2015-2018年间，金地集团的土地总投资额分别为297亿元、399亿元、1004亿元和1000亿元。
从其中可以看到，2017年金地的土储总投入激增600亿突破千亿元。也正是在2017年年初金地提出“三年内冲击2000亿元”的销售目标。
当然用的也是狂飙突进型房企的老办法，祭出权益法宝。
2015-2019年，金地集团权益投资额分别为113亿元、168亿元、473亿元、404亿元及588亿元，权益投资额在拿地总投入中的比重一直低于50%。
这一点从净利润增速也可以得到印证。
2016-2019年间，金地净利润增速分别为96.87%、8.61%、18.35%以及24.41%，如前文所示此间金地的销售额大幅攀升，但是销售规模的高速增长，显然并未能带动同步利润增长。
小股操盘之殇
少数股东权益大幅增加的势头一直延续至今。截至今年三季报，金地集团少数股东权益已达429.85亿元，占比43%；但其少数股东损益不增反降，规模较去年末则已腰斩。
少数股东权益与少数股东损益不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。
而且金地还有将之进行到底的意思。今年1-9月，金地集团新增土地储备1492万平方米，其中权益储备约599万平方米，占比40.15%；较2021年中期的新增土储权益占比42.58%有所下滑，也远远低于其在2021年中报中的总土储权益占比52.2%。
新增权益土储下滑必然影响未来的权益销售及净利润，归根结底还是会对盈利能力带来不利。
从过往来看亦是如此。最近三年，少数股东损益分别为40.06亿元、53.90亿元及48.43 亿元，占公司净利润比重分别为33.09%、34.85%及31.78%，少数股东损益占净利润比重较大。
最近三年，金地集团其他应收款余额分别为637.42亿元、777.42亿元以及670.25亿元，其他应收款占总资产比重分别为22.90%、23.22%及16.69%。
今年三季度末其他应收款余额高达937.57亿元，占总资产的比重也已超过20%，余额及占比均超过去年末。
该部分其他应收款主要是与合作方共同开发合营及联营项目公司，合作各方按协议约定投入的项目运营资金而形成的应收款等。若合营及联营项目公司运作出现异常，则有可能形成坏账。
2021年三季报显示，今年第三季度营收、净利双双下降，实现营业收入196.1亿元，同比下滑4.64%；归母净利润14.84亿元，同比下滑26.19%。综合前三季度，归母净利润则锐减33.72%。
金地亦在财报中承认，因向联合经营项目及合作方付款增加，今年前三季度金地集团累计经营活动产生的现金流量净额同比锐减168.23%，仅为-7.6亿元。
去年，因规划变更，金地操盘的华樾北京项目遭遇业主维权，指责公司在推广和宣传项目时隐瞒槽点，致使业主权益受损。
今年不久前，金地旗下金地商置操盘的长沙合作开发项目金地·格林都会也陷入了一场大股东和小股东之间的冠名博弈，连金地的logo都被遮盖。
小股操盘或许能迅速做大规模，但同时也面临着品牌声誉受损风险，更不要说因为与合作方“分银子”引发的种种不开心了。
或许这就是小股操盘所需要付出的代价。
无论怎么说，金地又重新赶上了一个好的窗口期，即便拾起过去的“黑马”们惯常使用的招数，只要能再度站上巅峰，又有什么不可呢？