老牌房企合能控股申请赴港IPO，聚焦成都及西安，财务健康仍值得关注_风闻

据港交所10月31日披露，合能控股有限公司（以下简称合能控股）向港交所递表，独家保荐人为建银国际。

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合能控股是一家老牌房企，公开资料显示，合能控股1992年创建于香港，是一家综合型房地产开发商，主要专注于住宅物业和商业物业的开发、运营及管理，以成都为集团总部核心，布局西南、华中、华东三大发展性经济带城市。

然而从区域分布来看，合能控股在成都、西安的土储比例居前，占比分别为32.6%、20.2%。在风险因素一项，合能控股也坦诚，与中国的部份竞争对手相比，其面临着更大的地域集中风险。

截至2021年8月31日，合能控股在国内共有63个不同开发阶段的住宅及商业物业项目，持有已竣工投资物业总建筑面积为19.77万平方米，土地储备总建筑面积约440万平方米。

招股书显示， 2018年至2020年，合能控股的收益分别为55.83亿元、40.22亿元及57.08亿元；毛利率水平分别为19.8%、30.9%、21.1%。同期归母净利润分别约为0.05亿元、-0.08亿元、0.10亿元。

毛利率较高但净利润出现亏损，是因为其少数股东应占利润较高。数据显示，2019年，合能控股非控股权益应占利润达到6.84亿元左右，该指标在2018年、2020年分别约为2.31亿元、5.27亿元。

今年上半年，合能控股收益为15.69亿元 ，公司毛利率为31.9%，非控股权益应占利润则为1.41亿元，归母净利润亏损22万元。

抛开净利润亏损不谈，合能控股目前最忧心的恐怕是债务问题，公司坦言，不仅目前有大量的负债， 日后可能会产生更多债务，且我们可能无法产生足够的现金流满足现有和未来的债务需要。

招股书披露，合能控股2018年的资本负债比率为636.8%，2019年和2020年分别为290.8%、237.3%；截至2021年6月30日，其资本负债比率虽然进一步降低，但仍高达163.7%。

值得一提的是，合能截至上半年的借款中，有43.59亿元为一年内到期，另外，其于由信托融资提供商及其他金融合作伙伴提供的信托融资及其他融资安排中，也还有41.53亿元尚未偿还。

合能控股在公告中表示，债务及负债状况会对公司产生重大影响，包括增加公司在总体不利的经济、行业条件下的脆弱性，需要将经营活动中很大一部分现金流用于偿还债务，从而减少了用于业务扩展、营运资金及其他一般公司用途的现金流。

近几年，房地产的调控细化到负债、融资渠道，有高额负债的合能控股处在红色区域。 合能控股也在招股书中表示，截至2021年6月30日，假设新闻报导中所述的负债标准已实施（即三道红线），则其不符合上述三项限制中的任何一项，且附息负债的规模将受限制。

但对于合能控股来说，此次赴港IPO，也是为了解决融资这一大难题。

合能控股坦言：“ 我们可能无法以商业上合理的条款获得足够融资拨付今后土地收购及物业开发的资金所需，或根本无法获得融资。“

从招股书来看，合能控股的融资渠道覆盖银行、信托机构及资产管理公司。截至8月31日，该公司尚未偿还信托融资及其他融资安排总金额为39.08亿元，占借贷总额（包括银行及其他借贷）的约57.8%。

同时，该公司的信托融资及其他融资安排通常以中国附属公司的股权或土地使用权或开发项目为担保。若其违约且无法偿还所有担保债务，合能控股将可能会失去相关项目股权或相关土地使用权或开发项目资产价值的相应份额。

从合能的财务来看，其现金流确实有较大风险，且无法按时完成项目也将影响其现金流。2018年合能控股经营活动所得现金净额约19.57亿元，但此后两年该指标均为负值：2019年公司经营活动所得现金净额为-15.50亿元，2020年为-11.01亿元。截至2021年6月30日，合能的现金及现金等价物8.98亿元，偿债压力可见一斑。

除了经营活动现金流不好看外，合能控股的股权回报率也连年下跌，该指标在2018年至2020年及2021年上半年分别为94.1%、65.3%、27.6%和14%。

梳理其股权变更历史可见，追溯至1993年9月，广东省人民政府第五办公室成立深圳合能房地产有限公司。次年，侯粦武（合能控股目前实际控制人侯进桥、侯永桥兄弟的父亲）成为深圳合能法定代表人，公司也开始着手开发其在深圳的项目玉华花园及中央花园。

随后，深圳合能逐渐将重心放在了西南。2003年，该集团首个住宅及商业综合体项目成都的新城市广场落地，深圳合能的总部也由深圳迁往成都。

2006年11月，侯粦武退休后，侯进桥成为深圳合能的法定代表人及董事长。彼时的深圳合能，股权全部被侯家收购，成为外商独资实体，侯进桥和侯永桥分别拥有50%权益。

上市重组前，深圳合能由合能投资（香港）100%持股，而后者由侯进桥、侯永桥兄弟通过一家Yongjin Industrial（BVI）实际控制。旗下投资实体深圳合能、成都永进合能即为其多家附属公司的控股公司。

据悉，经过一系列上市重组后，合能控股目前由侯进桥、侯永桥实际控制60%、40%股份。双方也同为一致行动人。

实际上，合能早于2019年就开始了重组历程，彼时市场就猜测是否有上市计划，2020年中，合能控股再次被传出与投行密切接触，筹备赴港上市，但迟迟未有递表动态。直到2021年临近年末，才终于正式迈出第一步。

不过，港股对于房企本身并不如房企分拆业务平台看好。今年截至目前，仅有四闯港交所的三巽集团成功敲响上市锣鼓。其余诸如海伦堡、奥山控股、实地地产等，包括最近递表的合能控股及天鸿中国，共有12家房企还在等待叩开港交所的大门。

整体来看，合能拥有太多的短板：土储规模小，布局地域集中倾向明显，目前有并将可能继续拥有高额负债。其能否逆势上市打开资金渠道，还有待观察。