万科三季报“增收不增利”，股价创三年新低_风闻

从“珍惜20块的万科”到“珍惜18块的万科”，万科仅用了半年的时间。作为价值投资者信奉的大蓝筹股，今年以来A股万科A在国家一系列房地产政策的严控下表现得一蹶不振，股价不断下挫，伴随着10月底国家房产税试点发布和三季报的披露，这股颓势达到了极致，自10月25日至10月29日，万科股价一周跌去14.63%。

截至11月1日15点，万科A收于18.19元/股，盘中一度跌破18元，探至17.97元，而万科上一次探底18元还是在2018年的10月31日。万科股价创三年新低的同时跌破了净值，目前市净率仅0.93。

值得一提的是，在三季报发布后，A股万科A获得5份券商研报关注，评级上买入4家，增持1家。与之相反的是，汇丰研究发布研报，将港股万科企业评级由“买入”削至“减持”，目标价由31.4港元调低51%至15.4港元。报告中称，万科首9个月纯利同比跌16%，该行因此削减公司2021-23年全年盈利预测18%-28%，另每股派息也预期下跌。就算公司财政状况良好，但缺增长动力，显著损害投资潜力及令股价重估。

业绩增收不增利

万科股价破净大部分要“归功”于并不理想的三季报。财报显示，万科继半年报后三季度再次处于“增收不增利”的尴尬状态。对比历年同期数据，万科2021年前三季度的营收再创上市以来新高，但净利润、毛利率等多个核心财务指标均低于去年同期。

今年前三季度，万科累计营业收入2714.9亿元，同比增长12.4%；实现归属于上市公司股东的净利润166.9亿元，同比减少16%。净利下跌的背后是同样跌跌不休的毛利率，1-9月万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率(已扣除税金及附加)为17.5%，较2020年同期分别下降5.4%。而2019年同期，万科房地产业务的结算毛利率可达 27.6%。

而第三季度的单季表现同样不容乐观，第三季度，万科实现营业收入1,043.7亿元，同比增长9.7%；实现归属于上市公司股东的净利润56.4亿元，同比减少23.3%。

中期业绩会上，万科管理层曾指出，导致公司净利润下滑主要有三方面原因：一是销售规模增长有限；二是毛利率下降稍快；三是转型业务所带来的“回馈”不足。而在三季报中，万科将其毛利率下滑归因于“毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。”

机构纷纷出逃，大股东忙减持

季报显示，截至2021年9月末，共有283家基金持有万科股票，占总股本的7.39%，这个数字相比半年报减少了669家，占总股本比例减少了1.91个百分点。此外对比三季报与半年报，十大股东的名次也发生较大变化，中国人寿两款产品均进行了大额减持，在半年报的十大股东中位列第十的“中国人寿保险股份有限公司-传统-普通保险产品-005L-CT001深”在三季报中已退出十大股东之列。而十大股东排列第九的“中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-FH002深”相比二季度减持10.86%。大额减持的不止中国人寿，还有原本的第四大股东“国信证券-工商银行-国信金鹏分级1号集合资产管理计划”，这款资管产品自二季度起便开始大规模减持，现已不在十大股东之列。

有人退出就有人进场，三季度，万科的十大股东多了两个新面孔：深圳盈安财务顾问企业(有限合伙)与兴业银行股份有限公司-兴全趋势投资混合型证券投资基金，分别位列十大股东的第八位与第十位。

组织架构调整致高管流动频繁

10月26日，万科成都公司执行总经理石飞提交辞职申请的消息在房产圈内不胫而走，据悉，从就任到辞职，石飞只在“万科成都执行总经理”的位置上待了一年半。曾任万科成都公司总经理、现任万科西南区域副总经理的冯兆臣将重新回到原位，填补石飞离任后的空缺。而石飞并不是今年万科辞任的第一个“地方大员”，在其辞任的前一个月，万科冀北公司首席合伙人、总经理鄂大鹏辞职。

近年来，万科老臣不断出走：刘爱明、徐洪舸、肖楠、袁伯银、肖莉、毛大庆、杜晶、周彤、唐激扬等，尤其唐激扬，曾在万科服务23年。有知情人士称，组织架构调整是引发这轮高管变动的一大原因。今年6月，万科在其内部转型发展通气会上宣布，将全面加速“开发经营服务并重”的转型发展，为此将启动一系列组织和人事安排，在组织架构方面，万科对区域划分进行调整，将原有的五个区域调整为了七个。

多元化路线成救命稻草？

在10月22日举办的媒体交流会上，万科主席郁亮透露，在房地产行业进入“冬季”之际，万科在“物业、商业、物流、公寓等业务方面，已经找到一些模式，这些赛道已经够万科未来几年做的”。

据了解，物业板块的万物云武汉远程运营中心于7月正式启动，实现了3,000多个在管项目的线上调度和运营考核。截至2021年9月底，万科长租公寓租赁房源已经超过19.5万间，累计开业14.9万间，间天出租率达到95%；万纬物流仓储已运营项目建筑面积818万方；公司（含印力集团）累计开业的商业项目建筑面积为1,021万平方米。

财报显示，今年上半年，万科物业服务实现营收103.8亿元，同比增长33.3%。租赁住宅实现营收13.19亿元，同比增长25.6%；商业开发与运营实现营收36.39亿元，同比增长19.0%；物流仓储服务实现营收13.4亿元，同比増长64%。万科的多元业务增速远远高于地产主业。

但是，在万科于今年8月底举办半年业绩会上，万科总裁祝九胜却坦言，转型业务即便做的好，“但对收入规模和利润的贡献恐怕还是有限”。不过，祝九胜也强调，“它能贡献的是企业价值，或者是中长期的估值”。