加杠杆冲不上规模，降杠杆业绩又大跌，为何领地控股总行差踏错？_风闻

来源：一号地产｜ID：dichanyihao 作者：任之行

一号说：为何永远踏不准节奏？

最近，内外忽然有两条消息刺激着领地上下。

外部消息是，穆迪下调了评级展望，虽然此时离首予评级不过间隔5个月时间。

10月18日，穆迪确认领地控股(06999.HK)的“B2”公司家族评级(CFR)，同时将其评级展望从“稳定”调整为“负面”。

穆迪副总裁兼高级分析师Celine Yang表示:“展望调整为负面反映了穆迪的预期，即由于消费者信心疲软，领地控股的合同销售额将在未来6-12个月下降，而这反过来又将导致公司流动性的减弱。”

屋漏偏逢连夜雨，内部消息则是公司人资“一把手”跳槽了。

10月21日消息传出前领地地产副总裁刘永旺出任儒辰集团董事长助理。

2020年初，刘永旺是以人力副总裁身份加入领地，意在帮助领地快速梳理组织架构、招聘合适的高管人才。

想不到才两年不到，招人的反倒先走了。

**高层动荡频仍，换总裁如“走马灯”**不止是刘永旺，执行总裁徐川海的离职消息也传了有两个月之久。

有着“万达系高管”之称的徐川海于2017年出任领地营销副总裁，2019年升任领地集团执行总裁。

此次入职领地之前，徐川海任职于万达，这也是其“万达系高管”称谓的由来。

公开信息显示，位于成都周边郫县的蜀都万达广场2015年开业之时，徐川海曾担任营销副总，其在接受采访时曾表示“希望能够在2017年大致清盘”。

在从万达进入领地之前，徐川海还曾短暂过渡于中国奥园，担任地区总经理。

其实少为人知的是，在2017年重新入职领地之前，徐川海曾于2011年3月加入过领地，职务为营销发展中心总经理。不过时间不长，只有一年，到2012年3月旋即离去，转而投入万达在成都的项目中。

与此番徐川海离职一事一并传出的还有集团大裁员的消息，据称包括领地成都区域在内的全国区域大致要裁员三分之一到二分之一。诸如成都区域总裁朱猛离职、川北区域总张建被降职等人事动荡已在发酵之中。

近两年房企人事变动虽然较多，但领地似乎尤为频繁，特别是涉及高层较多。此前曾有领地离任高管名单流出，其中不乏总裁、执行总裁之类高位。

李涛，前领地执行总裁；

许晓军，前领地集团总裁；

黄德华，前领地副总裁兼华中区域总裁；

戚大东，前领地集团副总裁；

赵谦，前领地集团副总裁；

刘畅，前领地成都区域总经理；

张炜，集团副总裁兼天府新区区域总裁；

任品，前领地攀西区域总经理；

李璞，集团营销副总裁；

沈松林，集团人力副总裁；

王曙光，成都区域的运营副总裁；

朱猛，成都区域总裁。

其中，许晓军曾任恒大集团副总裁、启迪协信集团执行总裁，于2019年末加入领地，获任总裁一职。

彼时曾有“以许代徐”的说法，因为“与原万达系高管徐川海相比，主打三四线高周转模式的恒大系高管许晓军，或许更适合领地冲击千亿的目标。”

翌年四月，领地递交了联交所上市申请，并在2020年末成功登陆资本市场。

然而仅仅在上市成功19天过后，领地集团就发布了一则内部任免通知，免去了许的总裁职务，转为“外部事业合伙人”。

常言道，有人辞官归故里，有人漏夜赶考场。

在领地如此波折动荡的高层人事局面中，也有愿意躬身入局者。

前实地地产CFO李斌据说将要加入领地，任集团副总裁职位，分管战略方面工作。

80后李斌曾先后就职于旭辉、鸿坤、华夏幸福、泰禾等四家公司，并在泰禾升任副总裁兼首席财务官。此外，李斌还有普华永道和毕马威的经历。

从过往来看，显然李斌更胜任财务方面的工作。不过，目前领地CFO一职由罗昌林担任，他同时还是执行董事中为数不多的非刘氏家族成员，在领地任职已超过十年。

千亿军令状几成儿戏千亿之于领地，犹如拉磨的驴眼前的那根胡萝卜，拼命往前赶却怎么也够不着。

在2019年4月举行的品牌发布会上，领地再一次对外立下了要在2020-2021年实现千亿规模的军令状。

据克而瑞数据，2020年领地实现销售金额（全口径）264.6亿元，离千亿相去甚远，但尚挤进了房企百强榜。

今年1-9月，领地实现销售金额（全口径）194.2亿元，排在第107位，连房企百强都未进入。

之所以说领地是再一次立下千亿规模的军令状，是因为早在2019年之前领地就设定过这一目标。

当时领地曾设定2018年实现300亿元、2019年千亿元的销售目标。然而，2019年领地销售额仅为247亿元。

原本外界以为领地会知难而退，毕竟其理想与现实之间都不能用丰满和骨感来形容，而是从纯欲风到纯抽疯的变化。

但是领地有一点挺好，那就是契而不舍的精神，不达目的誓不罢休，一定要实现千亿几乎成为了领地上下的夙愿。

既然上下同欲，那么做大规模的终南捷径总少不了：高周转、高杠杆、高负债。

于是2017-2019年是领地大干快上的三年，净负债率从从2017年末的60%左右，上升到2019年末的约140%；同时未偿还借款总额从35.86亿元增至117.55亿元，未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率也从6.4%增长至9.9%。

而这三年间，领地的收益与净利润并没有出现这么大幅度的增长，2017-2019年收益分别为53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元；利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元及6.72亿元。

体现在现金流方面，该三年间领地的经营现金流与投资活动现金流三年均为负数，仅依靠融资支撑扩张。

如果搁别的高周转房企，如此借债扩张还算得上是“饮鸩止渴”的话，领地恐怕连这一点都算不上，因为其最迫切的规模之渴始终没有解决，悬在半空。

只有形形色色的职业经理人来来去去，于高高低低间寻寻觅觅那本不存在的答案。

**戒不掉的“信托融资瘾”**千亿规模毕竟是2019年提的目标了，今年形势不同，领地也就不在执着规模，而是想着如何降杠杆。

从半年报来看，似乎降负债略有成效。截至2021年6月末净负债率为70%，低于2020年末的90%。

截至半年报报告期，领地因剔除预收后的资产负债率为75.24%踩中“三道红线”中的一条，属于黄档企业。

债务总额上，截至2021年6月末为146.32亿元，其中97.5亿元按固定利率记账，需在一年内偿还的短期债务为48.3亿元。

持有现金同比增长31.38%至77.85亿元，其现金短债比由2020年的1.45改善至1.61。

不过扣除已抵押存款约为1.53亿元以及受限现金约为18.82亿元，剩下的不受限现金仅有57.5亿元，并不比短债多出多少。

更糟糕的是，领地在所谓降杠杆的过程中，首当其冲的是其业绩的下滑。

2021上半年领地控股的营业收入为43.12亿元，同比下降2.86%，实现毛利润8.75亿元，同比下降45.5%。

净利润1.25亿元与归母净利润0.74亿元，分别同比下降76.4%和82.3%，降幅较毛利润进一步扩大。

从利润率水平来看，毛利率20.3%，同比下降15.89个百分点，净利率和归母净利率分别为2.91%和1.71%。

别人加杠杆冲规模的时候，领地跟上去加杠杆，结果杠杆是加上了，规模没起来。

如今大家去杠杆，领地也跟着去杠杆，结果是杠杆刚去下来一点，净利润折损大半。

于是乎，领地似乎又不甘心如此，于今年6月又发行了一笔1.5亿美元的境外优先票据。不过利率并不低，1年期的美元债成本竟然高达12.455%。

吊诡的是，领地的融资成本正在伴随着其去杠杆的过程逐步上升，从2017年到2020年，领地融资加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%、10.4%，想不到今年上半年发行美元债票面利率超过12%，融资利率已远超当期净利率。

实际上，领地此前大量依托信托融资，利率一直较高。其上市招股书显示，截至2020年2月底，领地共计还有23笔信托借款，总额达60.92亿元，利率多位于12%-14%之间。

甚至于就在2021年上半年，领地有抵押的非银贷款仍在大幅增长，从2020年同期的28.36亿元增长到2021年的35.79亿元，同比增长26.20%。该等非银贷款多为信托、资管及三方财富公司融资。

真不知道领地到底是在降杠杆还是加杠杆？