房地产税征收试点的几个问题_风闻

10月23日傍晚，全国人大“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”全文播发。这意味着中国房地产税改革的试点工作即将全面展开，被社会各界念叨多年的“房地产税”立法，终于有了实质性的突破，正式立法指日可待。

综合各方研报分析，以下内容或许是你要知道的：

一、房产税不是新设税种，所以是改革

中国房地产税税制有一个变迁过程，征收最早可追溯至1950年，1986年政府规定对个人非经营用房免征房产税，成为了重要的分水岭。1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定对“个人所有非营业用的房产”免征房产税。2009年-2010年房价节节攀升，政府首次明确提出“逐步推进房产税改革”，并在沪渝两地试点房产税。

重庆和上海的房地产税试点情况如何，是很多人关心的，但当你看到相关数据，可能你都不好意思说，2020年上海房产税试点收入约200亿元，仅占当年上海公共财政收入的2.8%，土地财政收入的6.7%，重庆则更低。所以业界评价是“效果不佳”，因为征收范围窄、税率低。

范围较窄：针对新购买、第二套及以上住房，本市居民多免征。沪渝两地均针对试点后的增量住房，而非存量住房，且首套房不征税，还针对本地居民规定了较宽松的免征条件（如上海人均住房面积60平米以下免征，重庆满足有户籍、有企业、有工作任一条件的即可免征）——这一通减免基本上就等于“没征”。税率较低：累进税率，多在1%以下。上海通用税率0.6%，低价住房0.4%；重庆通用税率0.5%，高价住房1%-1.2%。范围窄、税率低导致两地房产税规模较小。

于是，2017年以来，房产税立法推进工作明显加快。之后，历年的表述为2018“稳妥”-- 2019“稳步”-- 2020“稳妥”--2021“积极稳妥”，最新表态增加“积极”二字，表明由于疫情一度放缓的房地产税立法重回正轨。

2021年5月11日，财政部等在北京召开了“房地产税改革试点工作座谈会”。但随后几个月没有消息，10月16日出版的第20期《求是》杂志发表领导人的重要文章《扎实推动共同富裕》。文章指出，在依法保护合法收入的同时，要防止两极分化、消除分配不公。要合理调节过高收入，完善个人所得税制度，规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。要加大消费环节税收调节力度，研究扩大消费税征收范围。几天之后，全国人大就通过了上述决定。

至此，房地产税改革试点工作全面提速了。

二、人大试点决定解读——立法不是五年后

关于本次人大发布决定的解读，网上相关文章已经很多了，大多数人认为立法会在五年后，我通过比较相关人大推行试点的文件表述，发现这个时间点不是确定的。

人大决定原文说“本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。”

最关键的是最后一句话：“条件成熟时，及时制定法律。”——这个时间点可以是五年内或者五年后，关键是条件成熟，然后及时制定。所以，说不定两年试点觉得可行就推出了，所谓“条件成熟”应该和几个关键要素相关：

一是市场和公众反应；二是改革目的是否可以实现；三是地方政府和相关方阻力有多大。

三、条件如何成熟的问题

先说改革目标，之前，房地产税立法主要是两大目标：给地方政府开拓新财源，给楼市调控提供新手段。现在看来，根据求是文章，房地产税改革多了更为“首要”的目标：为全面推进共同富裕“立标杆”，出阶段性成果。

推动共同富裕一方面符合社会主义国家本质，这个不用多说。关键还是从经济持续发展上考虑，目前中国要持续发展，必须获得巨大的市场才行，尤其是消费市场。消费持续上升，才能保证中国持续增长。解决两个问题：第一个消灭贫困，贫困人口没有消费，是温饱问题，谈不到消费。消灭贫困等于产生了市场。第二个扩大中产阶级的比例，中产阶级是最能消费的阶级，扩大中产比例就能有持续的消费力。去年解决了绝对贫困，现在要继续扩大中产阶级比例，我们14亿人口，4亿中产阶级数量，显然不够，要继续扩大中产阶级比例才行。

而中产阶级面临的问题就是房价过高、教育焦虑、养老难题，这些问题都需要一一破解，面对这样的大格局，改革房产税只是其中一个小棋局，但其关注度却是最高的，可谓牵一发而动全身。主要原因是过去近20年房地产行业发展太快，特别是金融地产的发展，导致居民主要资产是房地产，金融行业资产也是房地产。

所以，这就涉及另外一个问题：金融风险。

房地产对金融渗入得太深了，现在全国总体负债280万亿，其中30万亿个人买房贷款，50万亿开发商贷款。地产业是一体两面，一面是金融地产化，金融机构都为房地产服务了。像银行存款39%贷给房地产，信托的51%的资金都给了房地产。另一面是地产金融化，房地产盖房子不是盖大家住的房子，是盖金融资产，住房不是消费品，而是所谓的金融资产，导致地产变成金融活动了。

所以，从防范金融风险特别是系统性风险的角度，推出地产税将能有效抑制投机炒房，抑制房地产的金融属性，回归消费属性，即“房住不炒”的本意。

所以，反推条件如何成熟：一是房地产税涉及面广，必须市场和公众接受，长期看没有问题，短期扰动比较大，所以时机比较关键；二是防范金融风险，长期看是抑制风险，但短期来看可能诱发风险，所以需要试点后再推出，确保风险可控。