关于老旧三无小区物业服务保障的相关探讨_风闻

随着城市化进程，物业服务已经逐步成为小区服务的主流，但老旧小区（2005年以前）因为建设时间早设施老化，规划不合理无余量空间、区域较小等问题长期处于管理服务死角，而硬件设施的缺失和居住者多为中低收入家庭，在缴费标准和缴费意识上形成恶性循环。通过缴纳物业服务费提升小区品质进而获益来改变老旧小区业主不愿主动缴费旧有认知，促进业主自我缴费意识彻底转变是解决恶性循环的指导原则，提供可负担可持续的标准化物业服务是解决此难题的有效办法。

一、确定老旧小区物业服务类型和标准

按照湖南省住建厅《服务导则》和老旧小区实际需要，可以细分为保洁服务、清运服务、水电服务、保安服务、资产营运服务等五种类型组件服务，基本包含小区目前基本服务需要。服务标准严格遵循《服务导则》与主流小区服务一致原则。

二、实施物业服务的前提条件

老旧小区选择物业服务要把握几个前提条件，第一就是要自主自愿，缴费标准和方式或购买组件服务经业主大会多数表决通过具备法定效力；第二就是要财务公开，保证物业服务费用在物业服务；第三、愿意接受《服务导则》服务考核标准体系以及争议仲裁；第四、已经实施了老旧小区硬件改造；第五、有强有力的业委会或党支部班子；第六、小区共用部位、设施、设备修缮及更换由小区业主自行共同承担；第七、愿意预缴1-3个月物业服务费；第八、设立业主大会或业委会公存账户。

三、因地制宜选择三种可负担模式

老旧小区可以因地制宜，按照本小区可负担的上限选择完全自治、购买服务、全权托管等方式，对于个别服务收费面积较少的小区可以采取分解购买组件服务的方式。

四、按照就近、富余原则提供可负担组件服务

符合湘建科【2019】224号《湖南省住宅类物业项目物业服务导则》一星级服务（经济型）且已经按照服务导则考核体系开展服务的物业服务企业可以按照自身企业物业人员富余情况就近参与周边老旧小区物业服务。物业服务企业可以参与老旧小区全权托管也可以采用组件服务（五种类型）的形式。参与老旧小区物业服务的物业服务企业可以享受政府制订的相关优惠政策，但应该符合相关标准和条件。

五、成立专业非营利社会物业服务机构

老旧小区物业服务要成立专业民间非营利社会工作服务机构，在相关职能部门或街道领导下开展物业服务工作，其工作对象为无法聘请专业服务公司的老旧小区，工作成员可以为各物业服务企业、社会志愿者和已经进行专业化物业管理的自治业委会，主导各成员单位参与老旧小区服务，扩展增值服务内容和为老旧小区公共资产（可营利共有资产和专项维修资金）提供保值增值服务。协助物业服务企业改善自身管理营运，提供法律支援保障。运作资金来源为：成员单位捐赠、财政专项资金、社会捐赠等。

六、政府支持与引导

政府部门要从保障社会稳定、增加社会就业、扩展投资方向的高度统筹解决物业服务行业的问题。

1、建立长期稳定的奖扶政策（考核加分竞标优先税费优惠）

2、提供物业费代缴代收渠道（水电加收或代缴参见卫生费）

3、管控物业服务争议及仲裁（物业争议专业网上听证仲裁）

4、扩展专项维修资金保增值（购买专有基金或国债及投资）

5、建设后备服务人才资源库（人力资源中心服务人才储备）

七、建言

老旧小区物业服务保障虽然有少数社区对此进行了有益的先期探索但对于我区仍然是新生事物，没有固定的模式可言，在充分保障小区业主自主选择权的前提下，按照可负担可持续的基本原则找到一条适合我区优质服务模式仍要开展大量的创造性工作，需要先期进行一定规模的试点。

                       XXX街道物业管理办公室

                           2021年10月26日