行业分化下，这类房企长期确定性或显现_风闻

作者：肖兔

“金九银十”本是传统房地产行业的销售旺季，然而，2021年的房地产市场却截然相反。据克而瑞数据显示，截至2021年9月末，销售目标完成率超过75%的房企数量只有近两成。

也就是说，过去房地产高速发展的黄金时代彻底结束了，如今的房地产行业开始迎来了转折的关键点。

房地产2.0时代是顺势而为

当金九银十开始遭遇销售尴尬的时候，显然，一味追求规模和高周转的1.0房企已经成为过去时，整个房地产行业将进入求新求变求稳的2.0时代。

“未来发展，房地产发展虽然还需要一定规模，但规模一定不是最重要的，更重要的是可持续发展，第一要盈利，第二要有很健康的现金流，并且把产品和服务做好。” 对此，弘阳地产总裁袁春表示，房地产行业其实已经形成共识，房地产不是规模越大越好，而是越稳越好。

在新的游戏规则下，中国的房地产行业开始出现了分化：以前规模宏大但负债高企的巨头开始走下坡路，需要尽快转型；而一些已经基本完成规模化布局的中小型房企，由于灵活度高，反而迎来了属于他们的一个窗口期，走出了一条特色发展之路。

那么，这些持续耕耘细分赛道的房企，在地产寒冬中如何完成自我实现？未来，房企又将如何实现稳定持续的发展？

首先，房企需要对市场及政策趋势保持深刻洞察及理解。

这方面金融街控股是其中的典型。

据中指数据显示，2021年1-6月，房地产行业共融资11089.5亿元，同比下降8.1％，环比下降6.1％，融资收紧态势明显。

在这种背景下，金融街控股跟据房地产发展形势，审时度势、把握合理窗口期，在2021年上半年成功完成一期中期票据、两期公司债券发行，累计募集资金27.6亿元，平均票面利率仅为3.59％；同时完成了5期共21.4亿元供应链ABS发行工作，平均发行成本3.43％，处于当期地产行业较低水平。

与此同时，金融街控股的业绩也颇为亮眼。

2021年10月14日，金融街控股股份有限公司发布2021年前三季度未经审计业绩预告，前三季度归属于上市公司股东的净利润盈利约10亿元—12.73亿元，比上年同期上升约10%—40%；基本每股收益盈利约0.33元—0.42元，上年同期为盈利0.30元。

在规模与盈利方面，2021年上半年金融街毛利率32.44%，净利率11.98%；归母净利润6亿元，上年同期则为2.5亿元。上半年的销管费用率为10.63%，ROE为1.65%。总资产1683亿元，货币资金183.9亿元，归属股东权益为361亿元。

从销售额来讲，2021年前三季度，金融街（000402.SZ）的销售额为290.0亿元，同比增长了11.4%，9月排第84名。

以产品力占领市场，走城市运营之路

行业寒冬下，房企更需回归内功修炼，专注打磨产品力。

被称为“长期价值主义者”的香港置地，多年来不改“做高端、做品质、坚持产品力”的理念。在重庆市场进行了长达17年的布局与深耕之后，香港置地终迎来市场的爆发——从长嘉汇到光环购物公园，从照母山到观音桥，香港置地在重庆的多个高端住宅、商业项目都成为当地的现象级网红。香港置地的核心生活理念，也通过这些精品项目，潜移默化地影响了当地人的生活方式、城市文化。

融入城市，与城市同频共振，确实是绝佳的地产运营思路。

在新的历史机遇下，新型城镇化和产城融合被提到新的高度，房企更需顺势而为，结合每个城市的产业及城市规划进行发展。

在这方面，星河控股就走出了一条特色产城运营之路——据悉，近几年，星河控股积极参与城市建设，开展产业载体开发运营、产业资本投资、产城研究规划、产业实体经营、资产运营管理5大核心板块业务，深度推进城市运营，成为这方面的企业标杆。

星河控股2014年就在深圳打造了产城融合的代表项目——深圳·星河WORLD，以新一代信息技术、高端装备制造、文化创意、生命健康、科技金融等核心产业为引领，运用“房东+股东”产融联盟理念，打造“园区+金融”双闭环总部基地。

深耕粤港澳大湾区之外，星河控股还布局了长三角、京津冀、成渝经济圈等重点城市群，建立起产融联盟新城、双创社区、特色小镇、总部综合体、智能制造基地等多元产品业态的全国化布局。

中指研究院房企销售业绩统计数据显示，星河控股1-9月销售额369.8亿元，当月排第70名，同比增长51.9%。

精细运营的房企终将胜出

粗放式增长已成历史。精细化运营是中小型房企的破局之道。

比如，新希望（000876.SZ）在布局新城市时，通常会坚持区域深耕的发展策略，先区域后城市战略，每个新城市的观察期为1至2年，每年新进2至3个城市，保证稳定的增长。

2021年8月31日，新希望地产公布2021年公司半年报告，其上半年营业收入108.62亿元，同比增长118.89%；净利润10.83亿元，同比增长98.27%。

在销售额上，新希望地产2021年上半年实现全口径合同销售额640.8亿元，同比增长101.03%，上半年销售回款率超过95%，可售资源去化率达到60%以上。

同样是中小规模的地产公司，实地地产集团也是通过精细运营、审慎经营实现规模发展、有序稳健发展。

比如，在精细运营方面，实地地产对发展快业绩好的区域进行充分授权，搭建完整团队，而且，他们还以项目为中心，实行项目总负责制，负责项目的运营、工程、成本、营销等，最终借助高效的运营策略，实现将管理成本最小化，市场收益最大化。

此外，在拥有诸多优质资产的基础上，秉持“3+1”战略蓝图，实地地产集团重仓大湾区、长三角，深耕华中地区及中国西部地区核心都市区，加华北地区选定城市，已覆盖全国6大最具成长力城市群，落子31个城市，多为一、二线重点城市。

据中指研究院房企销售业绩统计数据显示，实地地产集团1-8月的销售额为221.7亿元，同比增长30.41%，增幅高于百强房企平均水平，稳居TOP100。

凭借经营持续向好的趋势、稳健的业绩增长，实地集团还连续五年荣获“中国房地产公司品牌价值TOP50”奖项。

数字经济时代智慧人居将产生更大价值

随着国家经济结构调整，数字经济成为下一发展阶段的关键。

除了产业创新，5G、新基建等一系列政策的推出，也正描摹未来智慧城市、智慧生活的宏大图景。作为城市核心的创造者，房企能为居民创造什么？

在这方面，实地地产则成为其中的典型案例。

公开资料显示，实地地产集团成立于2006年，是国内最早进行系统化智慧人居布局的房企。

在科技赋能地产方面，实地地产进行了系列探索，最终打造了一套从软件到硬件，贯穿建筑全生命周期的智慧人居解决方案。

技术方面，实地地产成立技术工程院，吸纳各大科技、互联网公司精英，进行智慧人居核心技术研发。通过广泛和深度地应用人工智能+物联网（AIoT）技术、智能云和边缘计算平台，打通多场景中人（用户）、货（货品和物品）、场（建筑和空间）、智（智能物联网设备和智能机器人）四大类终端的关键数据，实地地产开创性地构建了智慧人居生态系统，让家庭到社区的万物互联、跨场景智能服务成为现实。

从产品上来说，2019年，实地地产集团在重庆落地国内首个全场景智慧社区，成为国内少数几个提供社区内全场景智慧生活解决方案的房地产企业。2020年，实地集团又在北京发布了全国首个OTA智能社区，率先把智能手机、汽车领域的OTA技术引进到人居领域。此外，实地的无人驾驶通勤车、O2O社区医疗服务机构等多个产品，均属行业内首创。

以高科技赋能居住空间，用科技切实提升用户生活质量，实地已经完成了第一步。

在数字经济高歌猛进的时代大潮下，实地集团的这套智慧人居解决方案还有更多的可能性。比如，它可以与智慧城市互联互通，为居住者、周边商家、交通物流等创造更多的实验场景和商业可能。它还可以被复制、推广到其他小区，尤其在各级城市更新、老旧物业改造方面，这套方案有强大的优势。

虽然，房地产行业告别了疯狂增长的时代，但这一类努力做好内功、提升产品力、勇于创新发展的中小型房企显现出了长期稳定发展的确定性，或将迎来一个属于他们的新时代。