穆迪疯狂下调20多家房企评级，是看空还是做空？_风闻

来源：一号地产｜ID：dichanyihao 作者：海哥

一号说：这是一个灰犀牛与黑天鹅并存的时代

10月18日下午，国际知名评级机构穆迪向中国房地产行业又扔下了一枚“重磅炸弹”：

一口气下调了10多家房企的信用评级或展望。

紧接着19日，穆迪又下调了禹洲集团、宝龙地产等9家房企的评级或展望。

可以预见的是，穆迪的此次下调将带来更大的蝴蝶效应，比如标普、惠誉的评级会不会跟进下调？

相关房企的存量债务会不会触发某些违约条款？

以及相关房企的信用债市场和企业融资必将会受此产生的负面影响，或债券价格下跌，或融资成本走高甚至再融资受阻等等。

疯狂下调为哪般？

这一次，穆迪在短短两天之内将国内20多家房企的信用评级或展望集中性下调，此类“神操作”实属罕见，甚至有媒体用“杀疯了”的字眼形容；也有媒体将之臆测为境外评级机构对中国房地产的一次“集体做空”。

一号君研究发现，一方面这是国际评级机构之间的一次联动反应，在穆迪此次集中性下调评级之前，标普、惠誉等国际评级机构已经“先下手为强”了。

比如9月份，标普就依次下调了荣盛发展、华南城、鑫苑置业、融信、建业地产、花样年控股、恒大的评级或展望；惠誉也下调了花样年控股、鑫苑置业、绿地控股、富力地产等房企的评级或展望；

进入10月份，惠誉和标普也在穆迪之前下调了花样年控股、新力控股、鑫苑置业、绿地控股、当代置业、中国奥园等房企的评级或展望。

所以，穆迪的此次集中性下调，也有部分因素是受同行的联动影响。

另一方面，下半年尤其是进入9月份以来，国内房企的销售疲软表现和债务违约事件的频发，导致评级机构看空。基于此，在这次集中性下调评级的房企中，也有相当部分是穆迪独家作出的下调判断。

如，穆迪在18日确认了祥生控股“B2”的公司家族评级(CFR)和债券的“B3”高级无抵押评级，但展望已从“稳定”下调为“负面”。

穆迪助理副总裁Kelly Chen表示：“负面展望反映了穆迪的预期，即在未来6-12个月内，由于融资紧张，消费者情绪减弱，祥生控股集团的合同销售额将下降，这反过来将导致公司财务指标和流动性恶化”。

19日，穆迪将禹洲集团的公司家族评级（CFR）从“B1”下调至“B2”。与此同时，穆迪已将该公司债券的高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”，展望则维持“负面”。

穆迪副总裁/高级分析师Celine Yang表示：“评级下调反映了禹洲集团的融资渠道趋弱，我们预计禹洲集团未来6-12个月的财务指标在充满挑战的融资条件下更适合‘B2’CFR。负面展望反映了我们预计禹洲集团的合同销售额将下降，从而减少未来6-12个月的流动性缓冲。” 

穆迪还对中国奥园集团“B1”企业家族评级(CFR)列入评级下调审查，并将中国奥园发行债券的“B2”高级无抵押评级列入评级下调审查。

此外，穆迪还单独对佳源国际、三盛控股集团、领地集团、正商集团等多家房企做出了评级或展望下调的决定。

凤凰房产进行了统计，今年截止到10月19日，国际三大评级机构对境内房企的评级下调，已经超过了100次，下调数量创下了历史之最，且是上调评级次数的2.9倍，由此也可见一斑。

蝴蝶效应将发酵 房企将迎更困难时刻

很多房地产从业者这段时间一直在叫苦，这波调控力度和政策定力是前所未有的大，导致了业内多家千亿级甚至头部级房企暴雷，当然，还有更多的房企恐怕处在暴雷的边缘或者路上。

或许监管层也意识到这一风险，10月份以来，至少在言语和表态上相对和煦了许多，但不要以为会有行业大礼包下来，顶多是对之前矫枉过正的措施松一松，别捆太紧，要不然该出“司命”了。

换言之，房企们还远远没有安全靠岸。

而此次穆迪罕见性的“团灭”房企评级，不管是国际评级机构“看空”也好，“做空”也罢，其负面影响的蝴蝶效应将很快袭来。

泅渡中的房企又将碰上“迎头风”。

首先，穆迪集中性下调了一波房企的评级或展望，评级机构之间的联动效应很快会显现。其他如惠誉、标普，以及联合信用、大公国际等评级机构会不会跟进下调，特别是此次穆迪的评级下调中，有多家房企是穆迪率先发起的，比如祥生控股、禹洲集团、合生创展、佳源国际、领地集团等等；

如果上述房企也在其他评级机构的业务范围内，自然也会引发一连串的连锁反应，或根据穆迪的评级意见，或参考其市场表现、资本市场反馈等，也紧接着下调评级或展望，这是一定的。

其次，对房企的融资及再融资造成重大不利影响。信用主体评级下调，最直接的反应就是融资受到影响，信用债发不出去、发债成本攀升，以及信用类的融资如授信额度、信用贷款，甚至于信托类、私募类的融资成本都会激增；

第三，冲击房企在资本市场的表现，评级的下调极有可能引发第二轮的“股债双杀”，导致资本市场进一步看空房地产；

第四，触发房企存量债务的违约条款，导致债务提前偿还或现金流断裂暴雷。由于房企与金融机构之间，甚至与场外机构之间签订的诸多融资协议中，或有评级条款的约定，一旦评级下调至一定阈值，或触发提前偿还本金风险，导致房企出现突然性的抽贷、断贷，进而导致企业现金流出现风险。

当然，如果上述风险延伸到房企的项目端，恐怕会造成工程烂尾等重大不良影响；此外，评级下调也会对消费者市场形成一定的负面心理，影响企业的口碑甚至销售。

目前来看，上述可能的风险已经处在发酵阶段，在未来一到两个月内应该会有显现。而不管境外机构是看空，还是蓄意“做空”，打铁还要自身硬，这对房企的经营管理也提出了更大的挑战。

如今，房地产市场是看得见的“灰犀牛”和看不见的“黑天鹅”并存的时代，明天和意外哪一个会先来到？

谁知道呢。