WeWork以SPAC形式登陆纽交所，昔日“共享办公鼻祖”能重回巅峰吗？_风闻

在与一家SPAC公司批准90亿美元的合并交易后，WeWork终于可以登陆二级市场，这家共享办公巨头长达两年的IPO征程就此落下帷幕。

在本周二，上市的特殊目的收购公司BowX Acquisitio的股东投票支持其与WeWork的交易，使WeWork于今日开始在纽交所正式交易，股票代码为WE。

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据澎湃，戴德梁行同意在共享办公营运商WeWork成功上市后，对WeWork投资1.5亿美元。对此，戴德梁行表示双方合作进度良好，但没有回应投资事宜。

3月份，有媒体报道WeWork在寻求10亿美元的投资，而且拟通过与BowX Acquisition Corp.合并，以90亿美元的估值（包含债务）上市。

值得一提的是，这笔90亿美元的估值与该公司在2019年向美国证券交易委员会（SEC）提交的首次公开募股（IPO）高达470亿美元估值相去甚远，但比2020年仅剩下的29亿美元估值有所提升。

公开资料显示，2010年，Wework年由创始人诺依曼从一处曼哈顿办公地点起家，是一家共享办公公司。其业务主要为写字楼租金及会员服务。公司从房东或物业经理那里租赁空置的办公楼层空间，将其装修改造后，然后转租给个人和创业公司，并为租赁者提供按需付费的会员服务。

依靠着将商办运营与共享经济相结合的业务模式，Wework曾与Uber、爱彼迎共称为共享经济三大巨头，但是Uber上市估值976亿美元，爱彼迎的上市估值也高达470亿美元。

天眼查数据显示，自成立至今，wework共经历了17轮融资，早期主要为摩根大通、富达等金融服务机构。2016年，在3月份完成4.3亿美元后，WeWork又于10月份获锦江酒店等投资者注资2.6亿美元，此轮融资令WeWork获得169亿美元的估值。

锦江酒店的投资正值WeWork大举把共用办公空间模式引入亚洲之际。WeWork于2016年7月在上海设立了首个中国办事处，同时也进军韩国和香港。目前，在大中华区，WeWork在台北及香港铜锣湾均有项目，而内地除了北上广深几个一线城市外，在成都、南京、杭州、西安等热门城市也有办公空间项目。

WeWork最风光的时候，是在2019年以前。2018年，孙正义看上了共享办公的巨大想象空间，于是软银斥巨资收购了Wework。他曾预计，到 2028 年，诺依曼的这家公司价值可能达到 10 万亿美元。截止到首轮IPO前夕，软银集团在WeWork投下的赌注超过106.5亿美元，持股比例约为29%。

据2018年报显示，WeWork连续八年实现复合增长率超过100%，2019年年化营收已超过25亿美金，业务布局通达全球100个城市、27个国家，覆盖会员超过40万名。其中，海外市场及大企业会员业务是其全球增长的强劲引擎。

除主业增长外，WeWork设置了孵化器、全球通、定制总部产品等业务线，同时，其还投资了编程学校、线上营销公司以及线下社交平台。

而彼时，是共享办公室的收购浪潮，“大鱼吃小鱼”的业态整合趋势明显，WeWork收购了裸心社，另一家共享办公室优客工场收购了洪泰创新空间，又并购方糖小镇。

命运的转折点来的十分突然。2019年，有软银加持的Wework宣布上市，估值一度高达470亿。可是这则招股书透露了其经营问题：2019年上半年净亏损9.04亿美元，营收15亿美元。

最终，WeWork首次IPO失败，随之跌落神坛。10月10日，福布斯更是将WeWork的最新估值调低至28亿美元（约合人民币198亿元）。

2019年10月，软银集团提供了一套融资方案，以缓解WeWork迫在眉睫的现金短缺危机。 从注资协议来看，软银将向WeWork追加50.5亿美元新融资方案和总价最多30亿美元的收购要约，同时加快兑现2020年4月到期的的15亿美元注资方案。上述行动完成后，软银将取得WeWork约80%股权。

但2020年4月，孙正义最终放弃了WeWork。软银撤回收购要约的理由是，各国为控制冠状病毒疫情而实施的限制措施，这些措施正在影响WeWork的运营。同年1月，比WeWork规模更小的优客工场却成功登陆美股。

实际上，受疫情影响及因投资WeWork等新经济公司失败，软银也有些自顾不暇，其在2019财年出现15年以来的首次年报亏损，亏损高达1.9万亿日元。

首次IPO遭遇滑铁卢后，WeWork出现了一系列调整，罢免CEO诺依曼、大幅裁员、变卖出售众多非核心业务，减少投资款项，走向与之前截然不同的稳健之路。

BowX Acquisition Corp.是一家特殊目的收购公司（SPAC），在10月19日投票决定WeWork是否成为上市公司之前，BowX Acquisition Corp.已向陷入困境的WeWork公司提交了一份最终委托书。WeWork在声明中表示，如果得到BowX股东的批准，预计SPAC交易将完成。

对WeWork背后的软银来说， WeWork与BowX Acquisition的合并在一定程度上也缓解了长久投资的资金落差。

变更CEO，员工进行大幅度裁员，变卖出售众多非核心业务，减少了早期发展的成本建设支出，减少了投资款项，重新评估现有的房产，WeWork在软银的敦促下经历了一次革风易俗和洗心革面。

据WeWork的数据显示，其企业会员的比例从2020年的43%增长到今年的54%，增长的B端会员的收益利润也会更加丰厚。

伴随着新任首席执行官桑迪普·马特拉尼的“成本意识思维”，WeWork也下定决心，专注于核心的办公空间共享业务，培养高质量的用户和员工体验，改善与房东和经纪人的关系，以明智和有利可图的方式在地理上继续扩张，以及增加共享办公空间的货币化方式。通过推出“企业解决方案”提供给企业并收取订阅费用、增加办公室内广告等多元有效的业务模式实现创收。 

而在此次通过SPAC合作，合并BowX之后还将为WeWork带来13亿美元的现金，能够有效缓解WeWork当前22亿美元净债务压力。

WeWork2021年第二季度财报数据显示，WeWork的亏损增至8.88亿美元。该公司二季度收入5.93亿美元，较第一季度微跌1%；亏损从2020年同期的8.63亿美元增至8.88亿美元。WeWork称，这是由于受到Delta变种新冠病毒扩散的影响，令公司至今年上半年业务营运受到打击。

受新冠肺炎疫情的影响，WeWork2020年亏损32亿美元，较2019年亏损35亿美元有所收窄。

WeWork预计，到2022年底出租率将迅速回升至90％，远高于疫情前的水平，而2022年调整后EBITDA（未计利息、税项、折旧和摊销前收益）将达到4.85亿美元。WeWork还预计公司的营收将从2020年的32亿美元增长至2024年的70亿美元。

共享经济经过一轮洗牌之后，在疫情之后焕发了生机。WeWork这家共享办公平台成功上市，虽难短期内重回巅峰，但在稳健的策略及现金流支持下，只能说已赢得努力自救的机会。

如今，在调控与疫情的双重压制下，房地产行业举步维艰。危机之下，商办地产也出现了转型需求。据仲量联行表示，灵活空间将成为后疫情时代提升不动产组合灵活性的重要战略工具。