市场开始回归理性，让房子回到居住的定位上_风闻

作者  高楼房家

最近去办房产证，你会发现交易中心都没什么人。

可见市场热度已大幅降温。要知道，房产交易中心不仅办房产证，还开购房证明，南京楼市到底是冷是热，这里能直观感受到。

因此，我决定到位于华侨路的南京不动产登记中心去探访。不看不知道，一看真的心里发颤。

华侨路房产交易中心共分为四楼，其中一楼为各个主场银行，二楼主要有开具购房证明，三楼为房产证办理以及房产收费等业务，四楼则是办公区。

一楼除了工作人员之外和偶尔有从楼上办完业务之后下来的买房人，几乎没什么人，整体显得非常冷清。

二楼也是如此，除了开具购房证明的窗口有几个人之外，其他窗口可以说是冷冷清清。

二楼显示屏上，有开具购房证明的排号。可以看出，到中午工作人员下班吃饭为止，才一共排了29组号。这个数字，和早先动辄排号数百甚至上千组的盛况，形成天壤之别。

工作人员透露，最近因为要开的楼盘变少，所以前来开具购房证明的人也开始少了起来。

并且，以前开购房证明多的时候，需要在楼上在开放多余的窗口，而现在显然是不用的。

这位工作人员也告诉我：现在线上也能开购房证明，有一些人不愿意跑远路，线上开了。

三楼是整栋楼人最多的一个地方，办理房产证业务的各个窗口都有不少人，与楼下2层形成鲜明对比。

但很多买房人并不是独自来办理业务，一般至少有2-3个人一起。

再根据3楼的排号显示屏来看，到中午工作人员下班吃饭为止，办理房产证业务一共83组，其中包括54组网上预约取号，29组现场取号。

另外，房产证领取有现场领取和邮寄两种方式，但领取现场的人并不多，且排号也只到26号。

可****见目前办理房产证业务的人并不多。

南京新房市场确实有一些犯冷。

我们先来看看9月的一些数据：

①、9月南京（不包括高淳、溧水、六合）共计有超过50个楼盘领取销许，累计上市了上万套房源。

可以看到，江北依旧是南京新房的供货大户，在9月共有20个楼盘领取了销许，其中天宸江樾、天宸云筑、龙湖天曜、中建熙元府更是领取了两次销许。

另外，江宁也是不逞多让，共有18个楼盘领取销许，共计3323套房源上市。

②、9月共计开盘125次，到目前为止，其中有23个楼盘全部售罄，5个楼盘基本售罄，占比不到3成

可以从表格中看到，热门板块的购买力还是不错的，其中城南、河西各有5个楼盘售罄，城北有4个售罄楼盘，江宁也有3个。

而江北主要购买力集中在江北核心区，其中天宸江樾在9月共开盘2次，且均是基本售罄，去化还是很不错的。

可以看见，9月不管是上市量还是成交量都比较惊人，当初的疫情占了很大一部分原因。

突如其来的疫情让不少原本打算8月开盘的楼盘推迟到9月，因此导致9月迎来爆发期。

当然，并不是所有在9月上市的楼盘都是热销状态，根据宁小通显示，还有一部分楼盘报名人数在10人以下，甚至有的无人报名，两极分化极其严重。

我们再来看看10月的情况：

①、根据统计，南京10月预计将有45个楼盘上市，超6000套房源。

从表格中可以看到，其中供货量最大的是江宁，共有13个楼盘即将上市，其中包括6个纯新盘。除此之外，城南也有9个楼盘即将上市，包括6个纯新盘。

而这些纯新盘多数为今年5月出让的地块，从拿地到上市，仅5个多月的时间，速度非常快。

10月份虽然已经有多个纯新盘公开售楼处，但到目前为止，还并未有楼盘开盘。

②、据网上房地产显示，到目前为止，南京新房存量已经高达63342套房源，库存十分多。

今年南京新房认购+成交累计共有106677套，但上半年南京新房认购+成交就已经超过8万套，也就是说7月开始到目前为止，3个多月时间，南京新房认购+成交数据只有2万多套。

虽然南京新房市场开始降温，但它并不是个例，而是大势所趋，与全国房地产市场转凉节奏同步。

据中指数据初步统计，三季度50个重点城市商品住宅成交面积同比下降约18%，整体成交规模低于近5年同期平均水平。

从各梯队城市来看，一线、二线和三线代表城市商品住宅成交面积同比均下降。其中，三线代表城市同比降幅最大，为31.3%。

再分区域看，珠三角代表城市商品住宅成交面积同比下降43%，较2019年同期下降16%；长三角代表城市商品住宅成交面积同比下降7%。

可见，大规模房地产调控政策影响了人们对楼市的信心，全国楼市都在降温。

远郊板块去化速度较慢，甚至出现了首付一成的楼盘，就连一些热门板块的楼盘去化也不是很理想。

如通过宁小通数据得知，在9月集中供应的楼盘中，就有2个楼盘因为报名人数不足而选择平推。

再者，南京楼市降温并不代表着不行了，而是市场开始回归理性，让房子回到居住的定位上。

**当前南京房地产市场的新逻辑是：**坚持住房居住属性定位，从金融端抑制炒房需求，宏观政策对房地产市场产生显著影响，因城施策、分类调控是后续房地产政策的主基调；同时房地产市场回归产品逻辑。

凯投宏观(Capital Economics)首席亚洲经济学家马克·威廉姆斯(Mark Williams)估计，中国仍有约3000万套未售出房产，可能容纳8000万人。这几乎相当于整个德国的人口。

除此之外，据凯投宏观(Capital Economics)估计，大约有1亿套房产可能已被人购买但却一直未被使用，这些房产可容纳约2.6亿人。这些项目多年来一直备受关注，甚至被称为中国的“鬼城”。