金地集团三季报：归母净利润同比降超三成，仍存债务压力_风闻
智瑾财经-2021-10-18 20:44
作者 l 橙子
日前，中房协在北京召集了10家头部房企开了一个座谈会，主要是为了解一线企业运营情况，征询企业对行业未来发展的意见建议，并为后期决策提供一些参考。
关于该会议无太多信息披露，但也确实反映出当前市场对房地产开发商的一些影响，而随着10月份进入三季报披露期，上市房企的经营状况也将告诉我们最真实的市场信息。
从金地集团（600383）来看，10月17日，金地披露三季报，除了营业收入同比正增长，经营利润、净利润等盈利指标，均出现不同程度的负增长，且债务压力仍存，土储权益占比持续较低。
增收不增利
根据金地三季报显示，截止到9月30日，金地实现营收538.84亿元，同比增长33.25%；
归属于上市公司股东的净利润33.09亿元，同比下降33.72%。
其中：
2021年第三季度，公司实现营业收入196.1亿元，同比下降4.64%；
归属上市公司股东的净利润14.84亿元，同比下降26.19%。
整体营收表现不佳，反映到实际销售层面，今年9月份，公司实现签约面积 98.1万平方米，同比下降20.88%；实现签约金额212亿元，同比下降17.84%。
导致金地今年前三季度营收表现不佳的主要原因，除了销售结转情况不及预期，还有重要一点在于金地近年来逐年下滑的盈利质量。
三季报数据显示，截止到今年三季度，金地销售毛利率为18.13%，较2020年的32.86%下降了14.73个百分点，而在2017年到2019年，该指标分别为34.25%、42.68%和40.5%。
而三季度销售净利率则只有10.63%，此前2017年到2020年该指标分别为25.39%、24.06%、24.51%和18.22%。
盈利质量表现不佳，也让金地三季度ROIC（投资回报比）进一步降至2.86%，较年初7.82%下降了4.96个百分点。
此外，从现金流表现来看，截止到今年三季度，金地经营活动产生的现金净流量为-7.59亿元，同比减少168.26%，较年初减少82.74亿元。
全年现金净增加额也只有5.48亿元，去年同期该指标则为54.56亿元，其利润水平不高，资金结转能力下降明显。
当然，除了盈利质量问题，一直困扰金地的债务问题和土储权益问题，今年三季度也并未获得明显改观。
借新还旧？明股实债？
难掩真实债务压力
对于房企而言，负债就是一把双刃剑，房企需要通过负债扩大规模，在债务增长中攫取利润，但也需要承担在市场环境不景气的时候，巨大债务压力带来的反噬。
在这方面，目前金地债务压力仍存。
根据三季报，金地当前总负债规模为3618.84亿元，同比增长22%，较年初增加了542.92亿元，其中流动负债规模为2658.99亿元，占总负债比重高达73%。而金地目前账面货币资金为547.65亿元，或面临着不小的偿债压力。
受迫于资金窘境，金地集团采用了“借新还旧”的方式来偿债。
根据公开信息披露，金地集团今年上半年发行共计49.95亿元的一般公司债，期限均为5年；
发行共计80亿元的中期票据，发行期限均为3年；
发行8亿元超短期融资券，期限为250天。
上述募资的用途均为偿还债务。
今年8月，金地集团再度发行一笔规模4.8亿美元，期限3年的美元债，发行利率4.95%。
此外，为进一步“美化”财务报表，金地从2018年起，少数股东权益就在逐年大幅增加。
2018年到2020年，金地的少数股东权益分别为200.27亿元、282.75亿元和365.6亿元，占全部股东权益比例则分别为30%、34%和39%。
而到今年三季度，金地少数股东权益增至429.85亿元，较年初增加了64.25亿元，占全部股东权益比例也突破40%至42.86%。
不难发现，金地少数股东权益正呈逐年增长态势，这也是为何金地负债规模无明显下降，且在三季度依靠外部融资产生的筹资性现金流净增94.39亿元的情况下，其资产负债率却仅较年初增加了1.71个百分点至78.3%。
且根据其2021年半年报数据，金地居然实现三道融资红线全部绿档。
截至2021年6月30日，公司净负债率为69.59％；剔除预收款后的资产负债率为69.44％；现金短债比为1.19倍，成为为数不多达标房企。
然金地实现这一切的方式并非盈利质量提高或销售结转向好，而主要是通过外部发债“借新还旧”，以及增加少数股东权益，摊薄公司利润来实现。
困扰大多数房企的债务压力，金地同样存在。
土储权益占比处于行业低位
此外，除了债务压力，金地在土储权益问题上，同样面临焦虑问题。
根据其三季报数据，截止到今年三季度，金地新增土地储备1492万平方米，而金地的权益土储仅为599万平方米，权益占比40.15%，大幅低于行业平均水平。
而根据其半年报数据，截至2021上半年末，金地集团总土地储备约6729万平方米，权益土地储备约3515万平方米，占比为52.24%，系TOP20阵营里的较低水平。
土储权益占比较低，尽管可以表面上拥有规模优势，但兑现到业绩层面，却在拖累盈利质量。
而这也是当前大多数房企不得不面临的难题，随着地价升高，及优质地块供应缩减，叠加融资限制，房企不得不面临更高拿地成本和拿地门槛，合作拿地则是在该背景下最好的解决方案。
当然，即便如此，金地仍没有放弃对规模的追逐。
三季报显示，2021年前三季度，金地集团土地总投资额约1135亿元，获取土地101宗，新增土地储备约1492万平方米，纵观2020年全年1657万平方米的新增土地储备可推算出，其在今年前三季度内的拿地面积就达到去年全年的90%。
可以预见，随着“限房价”、“竞地价”等政策的发布，房企即便拿到地，利润空间也会遭遇不同程度的压缩，拖累盈利质量。
但对金地而言，除了继续如此，还能有第二选择吗？
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