美的置业“以稳求进”_风闻

作者：芊芊

美的置业最近备受投资者关注。

2021年9月24日，来自北京、上海、西安、宁波等地的8位业内知名研究达人组成雪球调研团走进美的置业，通过高管面对面座谈会和标杆项目实地参观，投资人对美的置业的长期战略规划、综合实力及竞争力有了更为充分的了解，深入发掘公司的投资价值。

作为一个长期主义的拥趸者，美的置业终于受到投资者的关注，这与其一直以来践行稳健发展原则，实现高质量发展密切相关。

美的置业的中报也用数字证明了这一点。

美的置业中报：财务结构不断优化  实现高质量发展

2021年8月25日，美的置业（03990.HK）发布2021年半年报显示，实现营业收入330.39亿元，同比增长57.8%；公司拥有人应占核心利润为22.53亿元，同比增长11.2%；毛利为68.38亿元，同比增长23.8%；利润及综合收益总额为30.02亿元，同比增长27.5%。

核心业绩指标保持增长态势，彰显出美的置业经营情况的稳健。

美的置业中报显示，2021年上半年美的置业继续保持稳健发展，实现营业收入330.39亿元，同比增长57.8%；归母核心净利润为22.53亿元，同比增长11.2%；毛利为68.38亿元，同比增长23.8%。

此外，美的置业规模也在持续稳健增长。

据其中报显示，2021上半年，美的置业合约销售额为826亿元，同比增长71%；随着城市升级战略取得阶段性成效，销售均价较2020年同期增长9.3%至12028元/平方米，均价增速优于头部房企。

在财务指标持续向好，规模稳健增长的同时，美的置业低成本融资优势也正在逐渐凸显。

2021年2月，美的置业发行公司债券15.2亿元，融资成本维持在4.4%和4.6%的较低水平。5月，成功发行20.96亿商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS），发行利率低至4.5%。

截至2021年上半年，美的置业加权平均融资成本进一步降低至4.92%，首次进入5%以下。

研究院数据显示，2021年上半年房企融资规模为5480亿元，较去年同期收缩超千亿元；境内票券平均票面利率5.07%。相比之下，美的置业以较低的利率发债，在房企中具有很强的竞争力，彰显了美的置业的财务稳健性。

据其2021年中报显示，截至2021年6月底，美的置业持有现金总量321亿元，银行授信额度增长至1432亿元，尚未动用的银行授信额度增长至899亿元，现金及金融资源充裕，偿债能力大幅提升。净负债率下降至58.2%，较上业绩末大幅下降21个百分点；现金短债比显著提升至2.21，扣预资产负债率下降至74.7%。

凭借优秀的财务表现和稳健的增长格局，美的置业吸引了境内外权威投行、券商等机构持续看好。

花旗银行发布研报称，截至2021年6月30日，美的置业中报业绩表现亮眼，杠杆持续优化，融资成本创新低，其发展稳健。

摩根大通的研报指出，上半年，美的置业的主要财务指标均有所改善，防御风险的表现突出，降杠杆取得一定成效，给予了其“增持”评级。

建银国际发布研报指出，美的置业中期报展现出稳健的财务数据，未来融资成本存在进一步改善的空间，还实施了股票激励计划，看好其长期持续发展的能力，给予“跑赢大盘”评级。

中金公司给予了美的置业“跑赢行业”评级；海通证券认为，美的置业城市深耕效果显著，土地储备充足，聚焦高能级城市，给予“优于大市”评级。

2021年5月，得益于销售额、利润、资产和市值等各项核心指标的稳健增长，美的置业位列2021年“全球上市公司2000强”排行榜（Forbes Global 2000）第1063位，较去年排名大幅提升了201位。

从当前来看，美的置业经营韧性显著增强，这将为其业绩持续稳健增长注入注入一针“强心剂”。

城市更新战略升级 房地产行业进入深水区

随着“房住不炒”、“三道红线”、“双集中”供地、金融收紧等地产调控政策纷纷落地，地产行业面临重大变革，未来经营发展将更多的聚焦“内生式”增长，进入“管理红利”时代。

美的置业紧跟市场与政策变化。

2021年上半年，美的置业升级战略布局、持续深耕潜力城市，并取得了显著的成效。

报告期内，美的置业立足于大湾区，前瞻性地布局长三角经济区。从目前来看，一二线以及强三线城市的销售占比达到了78%，重点区域销售占比达到69%，分别是沪苏区域销售占比30%，浙闽区域22%，珠三角区域达到17%，这几个都是公司的重点区域。另外公司排名前十的销售占比达到了50%，这也反应了公司聚焦升级的基本成效。

（昆明美的北京路9號）

2021年上半年，美的置业新增的土储结构更加聚焦，其中，一二线及强三线城市拿地的占比达到了87%，公司内部重点区域达到了65%，重点区域新拿地的面积占比，跟去年同比相比提升了10%。截至2021年上半年，美的置业19个城市新增的土地储备总的建筑面积是440万平方米。

在城市更新方面，美的置业围绕旧工业区改造为主，通过和地方的国资平台一起合作，一起完成城市更新的基金着力存积工业园的改造，赋能旧改新的赛道。

截至2021年6月底，美的置业总的土地储备面积是6309万平方米，权益的总建筑面积是4223万平方米，其中一线和二线城市的土地储备有3715万平方米，占比达到59%，比2020年上半年同期提升2%。

在管理层看来，通过重仓布局具有经济产业和人口基础的城市，美的置业的抗风险能力得以进一步提升。未来，美的置业将继续坚持利润为导向，进一步聚焦重点区域，增加在高量级城市的布局，实现一、二线和强三线市场布局占比达到85%以上的目标。

四大航道协同发力 夯实核心竞争力

行业加速分化，市场需要更多的想象和期待，美的置业“四大主航道”协同发展的战略布局已经彰显出强大的优势。

截止2021年8月，美的置业已形成了住宅开发、物业服务、商业运营、产业生态协同发展的“四大主航道”战略布局。

住宅开发方面，主要围绕“根据地 + 卫星城”布局新策略，推行投融一体化，以制造业思路推行精益管理。持续投入加强客户研究，提升创新力、适配性和周转力，实现产品全周期价值兑现。并打造璟睿系、君兰系、云筑系、未来系四大产品系明星标杆项目，促使产品力全面升级，提高产品溢价能力。

在物业服务方面，美的物业依托美的置业“智慧地产制造商”优势，通过智慧服务能力打造空间服务生态，这使其持续增长获得保证，截至上半年，物业服务的合同面积为7500万平方米，美的置业表示，力争到年底达到1亿的合同面积。

与此同时，在服务好目前基础社区和对传统住宅服务提供智慧服务的基础上，美的物业还加大了对城市空间、产业商业、写字楼和学校全面布局，尤其在产业园和专业航道服务方面，美的物业也是充满了竞争优势——美的集团作为中国产业的代表，这让美的物业在产业园方面具有独特的产业基因，更了解产业园的运作及服务。

比如，2021年，美的物业以佛山、邯郸、徐州等深耕城市为圆心，在华南、华北、华东扩大规模、有效突破。2021年4月，美的物业成功中标上海库卡机器人总部、上海库卡柔性系统、昆山库卡工业自动化、合肥美的暖通空调4个产业园服务项目，专业的产业园服务能力、市场品质效益备受客户认可。

截至2021年上半年，美的物业已累计拓展12个产业园服务项目，这是美的物业聚焦及发力产业园服务领域的重大突破，将推动美的物业朝着“国内产业园服务领域引领者”的目标持续前进。

（美的物业进驻上海库卡机器人总部）

2021上半年，美的物业还不断突破升级，不仅从产品层面推出了“尊享怡悦”4大产品服务系，而且还精准发力非住宅赛道，扎实推进市场扩张战略，横向布局多个城市、地区；纵向进入产业园、文旅、学校、城市公建等细分领域。

因此，自从2020年下半年开始，在整个物业板块掀起的上市大潮下，物业板块的估值及价值重新受到资本市场的审视，而与众不同的定位及价值更是让美的物业的未来充满了想象。

在物业板块蓬勃发展的同时，美的置业还通过科技、智慧、数字化技能，聚焦城市空间服务生态，发挥其“智慧地产制造商”优势，打造出了全价值链数字化客户服务平台，为业主提供及时、贴心、满意的服务。

在商业运营方面，美的置业坚持“城市综合体＋邻里中心”双轨并行发展战略，落地“悦然广场”、“悦然里”和“悦然寓”三大产品线，目前已累计开发运营商业建筑面积超350万平方米。

（美的商业全国布局图）

在产业生态方面，美的置业依托睿住智能五大智慧家庭场景，交付智慧家庭1.8万户，建设智慧社区项目共计52个，积极开拓托第三方业务的同时夯实核心竞争力，反哺地产主业。

中报显示，目前智能产业服务先后成功服务客户超200家，其中约30%为百强地产开发商，业务覆盖全国65+核心城市。

随着四大航道互相补充及促进，美的置业形成了一个产业生态，各个产业不仅独自可以持续发展，而且还可以协同促进，在提升美的置业经济效益的同时，其多元化业务的发展模式还将助力美的置业持续高质量增长，使美的置业的估值水涨船高——简而言之，在四大航道协同发展战略的指导下，经过多元化探索，如今的美的置业围绕房地产开发的各个阶段，实现了地产开发价值链的延伸。伴随着这些产业逐步发展并且产业落地，在积极开拓第三方业务基础上，这些产业都将进一步反哺美的置业的地产主业。

对此，展望未来，美的置业管理层表示，将持续聚焦经营、产品、财务质量等核心竞争能力。持深耕升级，做实根据地，支撑开发规模稳步增长。美的置业相信，只有反求诸己，向管理要利润，才能实现以精益促进专业精进、降本提效、提升产品力，从而练就内生性增长本领。

发力区域产业升级  美的置业发展不忘社会责任

2021年，美的置业提出了“根据地+卫星城”布局模式，从区域——城市——片区，做实做强城市深耕，提高周转效率。

随着四大板块业务的不断精细划分和战略升级，美的置业已经成功构造出一个多样化产业生态圈。围绕房产主业，实现了投融营一体化。

美的置业表示，将坚定实施根据地战略，也就是说，在已经布局的10个区域公司，每个区域公司打造或者是巩固自己的根据地城市，将规模做深做大，做深做透，立足于这些城市群巩固布局结构。将资源沿着优质城市，省会城市和其他轨道交通的重点节点的城市不断的优化内部结构，将这些根据地做深做透。

当然，在追求经济效益和升级发展的同时，美的置业也一直在践行企业的社会责任。

美的置业遵循相关绿色建筑标准，制定了一套绿色建筑的标准。大力推进绿色建筑的应用，依据项目定位提供绿色建筑认证方案（如LEED、BREEAM）；全面布局绿色装配式产业园，坚持打造可持续的绿色建筑，和优化智能化环境管理。

（美的璟悦风华5M智慧健康社区）

数据显示，2020年，美的置业新增绿色建筑认证项目10个，获得绿色建筑标准认证的面积为197.54万平方米。累计面积达到1873.25万平方米，对比2019年增长11.8%。

与此同时，美的置业积极投身于环境保护、教育支持、健康倡导、公益募捐、社区关爱、知识普及等公益领域，2020年累计投入超过417万元。各类的公益行动也反哺并丰富了企业的产品内容和人文纵深，为美的置业与客户、与社会各界的良性沟通搭建了桥梁，形成双向可持续的社会责任践行模式。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）