千亿目标难完成，央企大悦城控股也“明股实债”？_风闻

今年是大悦城控股的“千亿目标”三年期中的最后一年。以目前的业绩数据来看，大悦城控股已经很难完成千亿目标了。同时，相对激进的扩张策略下，大悦城控股的真实负债水平也偏高了。

大悦城千亿目标难完成

2019年，大悦城控股完成了对大悦城地产的资产重组并重新上市。当时，信心满满的大悦城控股管理层提出了“力争实现三年销售型业务签约破千亿”的目标。到今年，大悦城控股的“千亿目标”三年期限到了最后一年，从已知的销售业绩来看这一目标已经难以完成了。

半年报显示，上半年大悦城控股销售金额虽然同比增长20.32%，但仅完成销售额359.59亿元。相较年度千亿销售金额目标，明显偏低。值得注意的是，大悦城控股上半年的销售额业绩是在回款率高达94%的情况下完成的。从9月份以来，国内房地产行业的回款速度大大放缓，大悦城控股大概率无法维持上半年的回款率。因此综合来看，大悦城控股在今年应很难完成“千亿”目标了。

虽然“千亿目标”完成前景一直不乐观，但大悦城控股应该没有放弃过偏激进的扩张策略。今年3月，大悦城控股就曾表示“千亿目标不动摇”。事实上，实现千亿之后，大悦城控股将会继续瞄准更大的目标，其计划在“十四五”期间实现销售金额达到两千亿的目标。

半年报显示，截至6月30日，大悦城控股已进入全国38个城市(含香港)，其土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，可售货值约2465亿元。上述土储数据也可看出大悦城控股没有改变偏激进扩张策略。

2020年首现亏损，为激进扩张目标买单？

值得注意的是，大悦城控股曾因为其激进扩张出现过亏损。

2020年，大悦城控股实现营业收入384.45亿元，同比增长13.76%；归属于上市公司股东的净利润为-3.87亿元，同比下降了119%。这是大悦城控股重组后首次出现归母净利润亏损。

对于亏损的原因，大悦城控股高层在其年度业绩说明会上表示，2016年至2017年高价拿地项目入市后受到调控政策影响，且很多城市实行限价，导致毛利下降。此外亏损还有调控政策及疫情的影响。可见，大悦城控股在为激进扩张中拿下的高价土地“买单”。

今年上半年，大悦城控股利润转正，实现营业收入142.48亿元，同比增长16.92%；净利润11.61亿元，同比增长20.43%；归母净利润6.15亿元，同比增长8.65%。虽然恢复了正增长，但是利润率却是切实下滑了。今年上半年，大悦城控股的净利润率为8.2%，低于2019年的10.0%。

存“明股实债务”嫌疑？

激进扩张容易导致债务问题，截止今年上半年，大悦城控股现金短债比1.44，净负债率95.19%，扣除预收账款后的资产负债率71.10%，还踩中“一道红线”，是黄档房企。

但是大悦城控股的真实负债水平或远不止此。

据《西安商网》分析，大悦城的少数股东权益和归母权益明显不成正比，截止6月30日，大悦城少数股东权益规模达到302.6亿元，占全部股东权益的比例高达61.14%，而这也是房产圈内的通过表外负债来降档的惯用手段，也就是“明股实债”。

此外，大悦城控股9月9日发布的公告显示，公司及控股子公司担保余额为约413.84亿元，占公司截至2020年12月31日经审计归属于上市公司股东净资产的比重为225.52%（占净资产的比重为90.66%）。其中，公司为控股子公司提供担保余额为3,393,544.56万元，占公司截至2020年12月31日经审计归属于上市公司股东净资产的比重为184.92%（占净资产的比重为74.34%）。