房住不炒，新二线楼市乱象调查_风闻

由于自身的改善需要，对我所在城市的楼市，默默观察了一年。在”房住不炒”和各项限购政策加持下，新二线的真实新房楼市是什么样的呢？

受益于新区，这座城市正在迈入新二线，未来直指准一线。目前的限购政策可以概括为本市户籍限购2套，非本市户籍须提供三年个税或社保证明，当前最高限价每平13k。住房交易中心没有实现线上网签，购房者购房后通过开发商向房管局进行报备。

在这样的大环境下，这座城市的新楼楼市催生出了以下现象：

1.不备案的隐形业主

备案是购房者保障自身合法权益的主要保障，且不备案无法办理贷款。以2021年最火爆的Y项目楼盘为例（对接新区为目的的政府背景项目），在售楼部一幅幅全楼已售的展板格外醒目。但通过在房屋交易服务中心网站上，绝大部分房源均为“未售”状态。从售楼员口中得知，那些购房者都是不满足限购政策采取全款购房不备案的业主，甚至有阔气的几套几套的买。甚至包括大量来自新区、首都的购房者（新区规定不得在新区外购房，在主城区有工作除外【三年个税或社保证明】）。

不备案自身权益如何保障？只要开发商不倒，只要购房协议有效。就可以隐形的持有该资产，不会被银行、房管局监测到。也可以只出租不售，等待限购取消。或者售出其他房产，逐步取得备案资格。以及在售楼部的帮助下，通过中介公司办理个税或社保，取得备案资格。

开发商配合购房者不备案已经成为各个楼盘的普遍现象，并占据着绝大部分的新房房源。

（一栋在售楼部已经售罄，在官方交易备案情况，房管局要求开发商第一时间上报销售情况）

2.预售价格之外的溢价

在号称硬件设施最好的小学旁边，地王S项目正在以远远超过最高限价的价格在销售。溢价，超过预售证价格的部分，每平低则溢价3k高则溢价7k，使得实际成交价格远超限价，合同、税费等却均以预售价格计算。2021年6月政府报告中新房同比仅小幅上涨，价格平稳可控，上涨空间不大。是呀，各家预售证上的价格都是128++、129++的，上涨的空间真的不大了。

溢价问题虽只发生在几个楼盘，但随着城市的发展，该问题只会越来越严重。

3.无法使用的公积金

提起L开发商，以快消形式占据了大批地块，高铁站范围内的楼盘他自己占了8成以上。为了回款，甚至垫钱给购房者凑首付，从而拿到银行贷款。5万首付买房成了宣传口号。但就这样一个大开发商，其所有楼盘均不支持公积金贷款。从售楼员了解到，L开发商与银行是有合作的，商贷回款快，公积金太影响回款速度了，回款慢公司就没法再去拍新地块了。

虽然不能使用公积金仅是这家开发商的现象，但由于底价政策以及楼盘位置等原因，引来了更多刚需贷款购房，反而备案率远高于其他开发商的楼盘。

总结：

依托新区，这座城市将有一个很好的发展前景，但当前的这些乱象，让投机者占据了更多的发展红利，让共同富裕成为泡影。乱象下的纸面数据也会影响城市的决策层了解真实的情况。

说明：为了降低敏感性，全文对城市、楼盘、开发商均使用代称。【通过百度很容易推导出全名】。未售状态和截图均截取自房屋交易服务中心官方网站，已售情况来自售楼部展板及售楼员口述。对真实性如有疑义，可去相关楼盘现场或电话调查。封面图取自互联网。

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