房住不炒,新二线楼市乱象调查_风闻
东风快递公司-2021-10-06 15:07
由于自身的改善需要,对我所在城市的楼市,默默观察了一年。在”房住不炒”和各项限购政策加持下,新二线的真实新房楼市是什么样的呢?

受益于新区,这座城市正在迈入新二线,未来直指准一线。目前的限购政策可以概括为本市户籍限购2套,非本市户籍须提供三年个税或社保证明,当前最高限价每平13k。住房交易中心没有实现线上网签,购房者购房后通过开发商向房管局进行报备。
在这样的大环境下,这座城市的新楼楼市催生出了以下现象:
1.不备案的隐形业主
备案是购房者保障自身合法权益的主要保障,且不备案无法办理贷款。以2021年最火爆的Y项目楼盘为例(对接新区为目的的政府背景项目),在售楼部一幅幅全楼已售的展板格外醒目。但通过在房屋交易服务中心网站上,绝大部分房源均为“未售”状态。从售楼员口中得知,那些购房者都是不满足限购政策采取全款购房不备案的业主,甚至有阔气的几套几套的买。甚至包括大量来自新区、首都的购房者(新区规定不得在新区外购房,在主城区有工作除外【三年个税或社保证明】)。
不备案自身权益如何保障?只要开发商不倒,只要购房协议有效。就可以隐形的持有该资产,不会被银行、房管局监测到。也可以只出租不售,等待限购取消。或者售出其他房产,逐步取得备案资格。以及在售楼部的帮助下,通过中介公司办理个税或社保,取得备案资格。
开发商配合购房者不备案已经成为各个楼盘的普遍现象,并占据着绝大部分的新房房源。

(一栋在售楼部已经售罄,在官方交易备案情况,房管局要求开发商第一时间上报销售情况)
2.预售价格之外的溢价
在号称硬件设施最好的小学旁边,地王S项目正在以远远超过最高限价的价格在销售。溢价,超过预售证价格的部分,每平低则溢价3k高则溢价7k,使得实际成交价格远超限价,合同、税费等却均以预售价格计算。2021年6月政府报告中新房同比仅小幅上涨,价格平稳可控,上涨空间不大。是呀,各家预售证上的价格都是128++、129++的,上涨的空间真的不大了。
溢价问题虽只发生在几个楼盘,但随着城市的发展,该问题只会越来越严重。
3.无法使用的公积金
提起L开发商,以快消形式占据了大批地块,高铁站范围内的楼盘他自己占了8成以上。为了回款,甚至垫钱给购房者凑首付,从而拿到银行贷款。5万首付买房成了宣传口号。但就这样一个大开发商,其所有楼盘均不支持公积金贷款。从售楼员了解到,L开发商与银行是有合作的,商贷回款快,公积金太影响回款速度了,回款慢公司就没法再去拍新地块了。
虽然不能使用公积金仅是这家开发商的现象,但由于底价政策以及楼盘位置等原因,引来了更多刚需贷款购房,反而备案率远高于其他开发商的楼盘。
总结:
依托新区,这座城市将有一个很好的发展前景,但当前的这些乱象,让投机者占据了更多的发展红利,让共同富裕成为泡影。乱象下的纸面数据也会影响城市的决策层了解真实的情况。
说明:为了降低敏感性,全文对城市、楼盘、开发商均使用代称。【通过百度很容易推导出全名】。未售状态和截图均截取自房屋交易服务中心官方网站,已售情况来自售楼部展板及售楼员口述。对真实性如有疑义,可去相关楼盘现场或电话调查。封面图取自互联网。
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