物业要怎样搞？_风闻

 物业公司要求增加物业费的便应该向业主委员会提出组织招投标选聘物业公司由市场来决定物业费价格，

没有成立业主委员会的，物业公司便应该向居委会申请，由居委会组织招投标选聘物业公司由市场来决定物业费价格，或者小区居委会管理物业。招投标选聘中业主可以通过手机投票选举价廉物美物业公司或推荐价廉物美物业公司参加招投标。小区居委会不是社区居委会，社区居委会相当于现在的“村”原来的“大队”，小区居委会相当于原来的“生产队”。小区居委会管理物业：“举个例子，北京二环，三环很多居委会介入，物业公司都走了，做的真不错。朝阳大妈名不虚传……目前北京很多是一个小区一个居委会……居委会实际上就两个大任务，一个是政治的上面工作下达，一个就是民生问题。”/善良2021-06-21.12:36，见https://user.guancha.cn/main/content?id=534382&s=fwzxhfbt。居委会和物业人员工资参考中位数，中位数是中等水平工资，“2013到2019年，中国人民月收入中位线一直在3000元”/中国我的国2019-10-18 10:53:04，见http://bbs1.people.com.cn/post/2/1/2/173663187.html

“住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业……采用协议方式选聘物业服务企业的……处10万元以下的罚款。”/物业管理条例

物业公司没有经过招投标选聘的，按照《物业管理条例》“罚款”，“罚款”由物业公司自己缴纳到“县级……房地产行政主管部门”，逾期不缴纳的收滞纳金？

本来便没有通过招投标选聘的物业公司，居然还要不经过招投标增加物业费，罚款加倍或是按刑事犯罪处理？（侵犯财产罪或妨害社会管理秩序罪）。

“近年来物业公司乱收费的案例呈上升趋势，各种收费项目五花八门、层出不穷”/崔宏达，阅读(1654)，见http://mt.sohu.com/20160318/n441027505.shtml

“现在的物业……多收费，乱收费……致使居民与物业矛盾重重”/姜99，见http://bbs1.people.com.cn/post/2/1/2/175766146.html

“物业设立‘霸王合同’漫天要价”/胶东在线 作者：魏琪 任海 进军，见http://news.focus.cn/weihai/2009-03-23/643548.html

“建议把物业划规为社区、成立社区物业办公室，员工素质、办事能力，社区都大大强于物业，多收费，乱收费的问题也就没了。有很多物业与业主搞的关系很紧张，为化解矛盾将小区划规为社区之后、一切就都好起来了”/姜99，见http://bbs1.people.com.cn/post/2/1/2/175766146.html

“业委会是从西方和香港引入的概念，但在大陆水土不服，那边要么是几十幢独栋房屋组成的小住宅区，要么一幢大厦就是一个业主立案法团，总共就几十上百户，但大陆的小区少则几百户，多则几千上万户，光是开会选代表就能折腾死人，何况还要认认真真办事？”/首席非人民币观察员，见https://user.guancha.cn/main/content?id=553957&s=fwzxhfbt

居委会和物业人员工资参考中位数，中位数是中等水平工资，“2013到2019年，中国人民月收入中位线一直在3000元”/中国我的国2019-10-18 10:53:04，见http://bbs1.people.com.cn/post/2/1/2/173663187.html）。

参考：

解决物业有仨方案，各地斟酌因地制宜，

Ⅰ.通过招投标选聘物业公司由市场来决定物业费价格：①由业主委员会通过招投标选聘物业公司；②没有成立业主委员会的，由居委会通过招投标选聘物业公司。物业公司“为期4年。物业公司不行就换掉”（天際無我）现存物业公司要求增加物业费的便向业主委员会提出组织招投标选聘物业公司由市场来决定物业费价格；没有成立业主委员会的，物业公司便向居委会申请，由居委会组织招投标选聘物业公司由市场来决定物业费价格。业主可以通过手机投票选举价廉物美物业公司或推荐价廉物美物业公司参加招投标。

Ⅱ.小区居委会管理物业：“举个例子，北京二环，三环很多居委会介入，物业公司都走了，做的真不错。朝阳大妈名不虚传。这里有几个条件，1，小区的范围就是居委会的范围，目前北京很多是一个小区一个居委会，2，居委会相关人员必须是这个小区，否则也没戏。居委会实际上就两个大任务，一个是政治的上面工作下达，一个就是民生问题。”/善良2021-06-21.12:36，见https://user.guancha.cn/main/content?id=534382&s=fwzxhfbt。

小区居委会不是社区居委会，社区居委会相当于现在的“村”原来的“大队”，小区居委会相当于原来的“生产队”。

Ⅲ.业主委员会管理物业：“我们小区18年在社区的支持下换掉了和物管勾搭的业委会那帮大妈，新业委会依据物管合同以未达到合同的服务承诺解聘了物管公司，上法庭也打赢了官司，1300户的小区，40+步梯房，4个电梯房8栋别墅，步梯房物管费现在是0.55元，交一年送一个月，物管经理等所有人员都是外聘，业主自己当股东，账目全部公开，19年收入240+，花了190+，结余43万，还有20+的物管费没有收到，19年更新了所有监控及监控中心，小区设施，花了40左右，小区清理外来车辆，临时停车费涨到4元，过夜也按小时计，也是被不想多交钱的外来车辆堵过两次门，保安直接不和车主啰嗦，通知物管中心，物管中心找业委会拉人，闲人多的是，一堆人围住车主，有讲道理的，有话里面损人贬人的，有直接开骂的，没有哪一个车主能招架15分钟，搞几次之后再也没有哪个敢堵门了，哈哈”“物业缴费率：90%，其实已经很不错了，有125户未缴，物管中心这边准备三次催缴不行就打算起诉，我们这边有业委会和监委会，财务安全保障是这样的，1、500元以下支出：中心经理审批。2、500—5000元支出：业委会主任、副主任审批。3、5000—50000元支出：业委会主任、副主任、监委会主任审批。业委会成员过半同意。4、50000元以上支出：业委会主任、副主任、监委会主任审批。业委会成员过半同意。业主代表过半同意。整个物管中心编制是这样：经理1人，办公室3人，工程部4人、保洁12人、保安20人，总共39人，会计兼职，实际上现在的运营已经很流畅，业委会基本上就做一些决策的事情，占不了太大的时间，当然给一些补助我认为是可行的，不过害怕有些人就眼红这个补助，又去折腾，不过，现在这种情况，即使业委会出什么问题，不会影响到小区的自治，物管中心的运营还是比较简单的，而且还是预收款，所有款项都是公开的，业主可以自己查看，每年还要外面请审计”/yxhr111，见https://user.guancha.cn/main/content?id=537277&s=fwzxhfbt

“台北”和“西欧一小国的物业管理方式”是不是类似中国的“业主委员会管理物业”？

“在台北 如果不交物業費。業主委員會會向法院申請 支付命令。由法院 強行從業主的任一銀行帳號扣款。最慘的房子會被強制拍賣。 誰敢不交物業費。物業公司由業主委員會選出。 為期4年。物業公司不行就換掉。……台北小區的收費項目是交給業主委員會不是交給物業公司。由業主委員會分配年度預算給物業公司。”/天際無我，见https://user.guancha.cn/main/content?id=536722&fixcomment=31886262

“介绍一下我知道的西欧一小国的物业管理方式。按照每一个小区成立一个有限责任公司，所有小区业主是公司的股东。每年这个有限公司都开股东大会，所有业主都被通知参加。如果你不能参加，你可以委托他人替你参加。在这个股东大会上，会就去年的财务状况，和未来财务状况，进行说明。财务状况会罗列出，每年的物业费是怎么收的，（按照房屋不同），每年的花费是怎么处理的，（房屋维护，小区绿化，公司会计，人员开支）。然后会就下一年费用是多少，这个公司的管理者是否有变动（一般管理是委托/雇佣一个物业管理公司），包括公司的日常董事（喜欢参与这事的业主，有时间的业主），这些公司业务按照业主人头进行投票。”/观察思考行动，见https://user.guancha.cn/main/content?id=536581&s=fwzxhfbt