内循环：中国为什么选房地产，兼论功过与未来_风闻

中美博弈与内循环的话题，最近很火。

其实，中美博弈一直都在进行，内循环也不是现在才重要。

中国的经济发展一直都是以内循环为主拉动的，并在1998年住房分配货币化改革之后，房地产行业逐渐成为了拉动中国经济内循环增长的核心。

说中国经济一直是以内循环为主增长的，只要看看我们现在的富豪们，有多少是靠国内市场发起来的，有多少是靠国外市场赚钱的，就一切都知道了。

说现在中国经济内循环的核心是房地产行业，只要看看我们现在的富豪中，有多少是靠房地产发起来的，有多少是靠其他行业赚钱的，也就一切都清楚了。

一、国家为什么选择以房地产行业作为拉动经济的核心，其功何在？

国家选择房地产行业作为拉动经济的核心，是有意的，还是无意的？如果是有意的，为什么？

这些问题，笔者不是专家，所以无法回答。但，咱们可以从另外的角度，对其合理性与有效性进行一些简单的分析。

1、战争就得有人牺牲生命，国家发展就得有人牺牲利益。

国家之仁，非个人之仁。

打仗时，尤其是攻坚战，任何人都清楚的知道，打头进攻的部队伤亡会很大。但，指挥员得下命令，不讲感情；战士得往上冲，不怕牺牲。因为，这是战争，没有流血，哪里来得胜利的红旗漫卷西风。所有的红旗，都是烈士的献血染红。

国家发展，一样需要有人牺牲。任何一个国家，首先要解决的问题之一，就是主要的财政收入要从何而来——主要从哪一群人身上来，就意味着，哪一群人为了国家的整体发展，要比别人更多的牺牲自己的经济利益。被选者，无需为了牺牲而不平。

注：西方发达国家的崛起，主要是靠牺牲别人的利益。

只有意识到这一点，我们才能理性客观的看待：新中国成立后很长一段时间，如果没有农民在“工农剪刀差”下的牺牲，就没有我们一穷二白条件下的工业基础。到后来，如果没有房地产行业粗暴发展下的买房者的牺牲，就没有我们今天的整体繁荣。

注：到现在，农村依然在补贴城市。农民工为城市贡献了劳动力与税收，却享受不到城市的教育、医疗、养老等公共福利，这在实质上就是一种农村对城市的倒贴。

2、选择房地产，正确在，中国人有“买房置地”的传统，市场需求足够大。并且，当时我们的城市住房条件确实紧张，国家也没有钱来给个人改善。

3、选择房地产，正确在，房地产对经济的拉动足够广、足够大。房地产不仅直接拉动钢筋、水泥，还拉动各种装修建材，拉动各种家具家电，甚至是锅碗瓢盆，等等。这个世界上，没有任何一个行业，比房地产更能拉动一个超级人口大国的整体经济发展。

4、选择房地产，正确在，房地产不是高科技，不用抢占外部市场，更不用面临外国的竞争，是国家能够完全掌控的内生力量。

5、选择房地产以私人开发为主，而不是国家统一建设。不仅因为国有企业效率低、有贪腐，更因为房子价格国家不好定——高了招人骂，低了不知道该低到多少。当然，这也造就了数量众多的对社会没什么“真”贡献的房地产富豪，是正常结果。

6、选择房地产还带来了意外惊喜，地方财政一下子有了大力丸。在土地出让金的加持下，使得我们全国各地的城市建设得到了突飞猛进的发展——这是土地“国”有制的制度福利，土地私有制的制度很难复制。

二、房地产行业的粗暴发展，给中国经济造成了什么负面影响？

凡事有利就有弊。

房地产拉动经济再好再有效，也不是百利而无害，其给中国经济的发展也带来了很多麻烦的负面影响。

1、房价过高，房贷的压力将其他消费需求挤压的太过厉害，导致了整个社会的需求不振——还了房贷，还有多少钱能用于其他消费？

2、房价上涨太快，严重金融化，资本过多的逐利进入，导致了实体行业的资金供给受到严重挤压——炒房更赚钱，谁还安心投资实业？

3、土地与房租成本过高，大大增加了实体经济的成本支出，成为导致大部分实体经济经营困难的重要原因之一——租个商铺做生意，赚的钱还不够交房租！

4、整个国民经济与地方财政被房地产行业绑架，上不去下不来——放任不管，未来泡沫破裂是灾难；现在就戳破，既没有准备好，也还会有金融风险与社会民怨；通过抑制其发展来维稳，在实业不振、消费乏力的叠加下，就是现在的啥也不好干，滞而寒。

总而言之，房地产行业的狂飙发展，既拉动了我们整个国民经济的整体繁荣。又因为其价格的过度上涨，超越了整个国民经济的承受能力，从而抑制了消费市场与实体经济的良性发展，成为今天中国经济困局的最主要根源。

三、中国房地产行业的未来

当前，及未来相当长一段时间，中国还离不开房地产。

一是，如果没有了房地产的拉动，整个中国的内生经济拉动将会很困难，因为短期内根本找不到可替代其拉动力的产业。

二是，中国整个社会的城市化程度进一步提升，是必然的客观规律。这就意味着，大量的农民进城需要“居者有其屋”。所以，城市还得建，房子还得盖。

从中国房地产行业的未来发展看，以下问题都是确定或可能的：

1、国家正在尽力摆脱以房地产拉动为主的经济发展格局，但目前尚未找到有效的解决方案，且不确定何时能够找到。

2、房价维稳与降低金融风险，是确定的。但，具体政策会视具体情况，以变应变。

3、不管是从国家财政角度考虑，还是从社会公平角度考虑，房地产开发商转向以国有企业为主，应该是大方向。既然房价“确定”了，就没有必要再让没有“真”贡献的私人开发商简简单单的赚大钱了。

4、强化住房供应多样化的模式探索，是大概率的。但具体方向目前仍不确定，未来能否成功仍未可知。

5、房产税是早晚都要推出的，但即使推出了，在短期内也成不了地方财政的主要收入。

6、通过增加商业与工业用地的办法，降低实体经济的经营成本，是有可能的，是可选择项。

7、当房地产行业利润走低，不能再粗放赚钱，精细化竞争将会成为未来的主流。。

就解决中国房地产行业的问题与中国经济的整体发展看，笔者认为，以下方案是可探索的：

1、房贷对居民“消费”的压制，可以通过主动制造有计划的“福利性通胀”等一系列综合措施来予以解决。比如，提高居民的医疗、养老、教育等社会福利保障水平等。

这种“福利性通胀”，在本质上是一种“劫富济贫”式的社会财富二次分配。其目的是，通过国家层面的调节财富分配，促进社会公平与共同富裕的更好实现。

2、可以将房地产问题与“农民退出”问题结合起来，既顺应城市化进程的客观规律，又为房地产行业持续发展提供支撑力量，同时还解决了中国的三农发展问题。

这个方案的大体思路是，农民自愿退出自己的农民身份及相关权益，政府给予相应的城市购房补贴，实现农民、国家与地方政府的“三赢”。（关于具体方案设计，感兴趣的朋友可以参见笔者的文章《农户承包地退出：该退回集体，还是该转为国有》）