雅城二次上市状态变更为“失效”，雅居乐多元化、降杠杆努力受挫_风闻

雅居乐雅城二次冲击港股失败，让雅居乐集团多元化和降杠杆方面的努力都受到挫折。

雅居乐雅城上市状态变更为“失效”

近日，雅居乐集团控股有限公司（以下简称“雅居乐集团”）旗下雅居乐雅城集团有限公司（以下简称“雅居乐雅城”）在港交所的上市状态变更为“失效”。这意味着雅居乐雅城未能顺利通过港交所聆讯，冲击IPO失败。

值得注意的是，这已经是雅居乐雅城第二次冲击港股。2020年6月24日，雅居乐雅城首次提交赴港招股书，计划集资3亿至4亿美元。

目前尚不清楚雅居乐雅城二次冲击港股失败的原因。

从招股书数据来看，雅居乐雅城存在业务过度依赖雅居乐集团，双方关联交易额巨大的缺陷。以雅居乐集团为主的关联方是雅城集团最大的客户，也是其最大的供应商。

2018-2020年，雅居乐雅城来自雅居乐集团及其他关联方的收入分别为31.96亿元、40.16亿元和38.11亿元，占总收入的91.1%、78.9%及53.1%；而第三方收入占比为8.9%、21.1%和46.9%。

值得注意的是，雅居乐雅城对雅居乐集团的业务依赖虽然大幅下降，但这也依靠前者近年不断收购同行公司。2018年-2019年期间，雅居乐雅城先后收购上海特铭、江苏百绿、广东美景及北京京林的股权，以此增加了来自第三方的业务规模。

与此同时，雅居乐集团也是雅居乐雅城最大的供应商，2018-2020年，雅居乐雅城向雅居乐集团支付的采购金额分别为4.9亿元、4.42亿元和2.97亿元，占采购总额的14.3%、10.6%及5.6%。

雅居乐集团多元化转型受挫

2016年，雅居乐集团开始多元化战略转型。2018年，雅居乐进行新一轮架构调整，提出以“1+N”为发展策略，并逐步形成地产、物业、环保、房管、雅城、商业、资本投资、城市更新等八个业务板块。

以营收排名，雅居乐雅城是雅居乐集团中仅次于物业板块的第二大多元化业务板块。二次冲击港股失败，使雅居乐的多元化战略受挫。

值得注意的是，雅居乐雅城的营收和利润增速已经有所减缓。

首次上市的招股书显示，2017年~2019年雅居乐雅城收入分别为15.48亿元、35.09亿元及50.92亿元，年复合增长率为81.4%；年内利润分别为2.64亿元、4.90亿元及8.22亿元，年复合增长率为76.3%。

二次上市的招股书则显示，2018-2020年雅居乐雅城收入分别为35.09亿元人民币、50.92亿元和71.73亿元，年复合增长率为43%；净利润分别为4.9亿元、8.23亿元和9.34亿元，年复合增长率为38%。

降杠杆努力受挫

2018年，雅居乐集团旗下的物业服务板块雅生活成功在港交所上市，是国内较早分拆物业上市的房企之一。如果此次雅居乐雅城成功上市，将成为雅居乐集团的第三个上市平台。

房企分拆旗下企业上市，不单单可以一次性获得一大笔融资；更可以提升母公司的估值水平，也为母公司增添一个新的融资平台，对于房企降负债的意义重大。因此雅居乐雅城上市对雅居乐集团也有降杠杆的作用。

截至2021年6月30日，雅居乐集团剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年末下降3.5个百分点；净负债率为45.3%，较2020年末下降15.7个百分点；现金短债比为1.18倍。雅居乐集团“三道红线”都未踩线，是“绿档”房企。

但雅居乐集团的真实负债率水平被质疑。雅居乐曾有“永续债之王”的称号，截止2020年底，雅居乐集团永续债规模为136.37亿元，这些永续债都没有被计入负债。同时，截止2021年上半年，雅居乐的少数股东权益占比已经从10%涨到了近30%，但少数股东所分得的净利润占比，却一直在5.4%至10.4%之间的低位徘徊，因此雅居乐集团被质疑“明股实债”。

可见，“绿档”房企雅居乐集团的真实杠杆水平不低。可惜雅居乐雅城IPO失败，让雅居乐集团降杠杆的努力也受到挫折。