“寒冬”之下的旭辉控股_风闻

出品 l 观点财经

作者 l 橙子

从2016年算起，楼市不景气已近5年，先是从房地产销售端开展限售限购，然后又从土地及资金端，先后推出三道融资红线和集中土地供应。

市场不禁想问，市场低迷还将持续多久，众多房地产参与者又将何去何从？

尽管答案莫衷一是，但殊途同归，最终指向降负债、稳规模，以及多业务同步布局，房地产行业的钱真的越来越难赚。

9月2日，内地房企之一旭辉控股（HK·00884）公布了2021年8月份营运数据。

其中8月单月实现合同销售金额200.2亿元，整个前8个月实现合同销售金额1770.5亿元，同比上涨38%，全年合同销售目标的67%。

整体销售情况表现还算亮眼，而回看其2021年半年报，旭辉在当前市场现状下，也在尽力往及格线上跑。

图片来源：旭辉控股8月份营运数据

半年报营收亮眼

然净利情况一般

根据其半年报数据，截止到今年6月30日，旭辉实现营业收入363.73亿元，同比大幅增长58%；实现毛利润75.25亿元，同比增长27.52%。

但归母净利润表现一般，仅实现36.03亿元，同比微增6.94%。

不过，翻看其历年财报数据，从2019年开始，其年中归母净利润表现就不算太好。

2018年6月底，旭辉年中归母净利润增速达到58.57%。

但到2019年6月底，该数据则断崖式跌至-6.57%。

再到2020年6月底，归母净利润增速有所增长，达到5.46%，同比增加12.03个百分点。

图片来源：东方财富

尽管年中净利增速表现不佳，但从全年业绩来看，旭辉营收净利仍实现两位数增长。

再结合旭辉今年前8个月还算尚可的销售情况，今年旭辉理应也会实现两位数增长。

不过，尽管年中业绩表现不算完美，但在降杠杆控规模方面，旭辉表现还算可以。

根据半年报，截止到2021年6月30日，除剔除预收款后的资产负债率为72.1%，超出红线标准，其净负债率和现金短债比均实现达标。

具体来看，报告期内旭辉净负债率为60.4%，较2020年末下降3.6个百分点，现金短债比也达到了2.68倍，三道融资红线已有两项达标。

不难发现，旭辉在降杠杆方面，确实下了一番功夫，只是这番功夫是以牺牲其未来盈利质量为前提。

少数股东权益再增加

旭辉盈利质量持续承压

根据其年中报数据，报告期内旭辉债务总额为1107.47亿元，比去年底增加了60.32亿元。

净负债额为583.41亿元，比去年底增加了47.81亿元。

担保合营企业/联营公司的负债额为170.12亿元，比去年底增加了32.34亿元，增长了23.47%。

整体负债规模增速并不算太快。

但其降杠杆的方式并非自身经营情况改善，盈利水平提高，而是牺牲未来长期盈利水平，通过增加少数股东权益来实现。

根据其资产负债表显示，报告期内旭辉非控股权益（即少数股东权益）达到572.35亿元，同比大幅增长56%，占全部股东权益的比例增至59.3%。

图片来源：东方财富

关于少数股东权益，我们在之前的文章多次提到，这部分权益类似于外部投资，不属于公司负债，属于公司资产。

于是，公司可以通过增加少数股东权益，来增加资产总额，从而降低资产负债率，这也是当前很多房企的财务调节手段之一。

但这部分少数股东权益最终需要用业绩来兑换，因此长远来看，短期内美化了财务报表，实际上却在加速透支公司盈利质量。

由此也导致旭辉报告期内毛利率水平进一步降低至20.69%，较年初下降1.05个百分点，较去年同期下降4.94个百分点。

净利率也从年初的16.57%降至14.75%，下降1.82个百分点，同比则下降5.82个百分点。

图片来源：东方财富

另一方面，受近年来楼市调控及市场经营成本上升影响，旭辉整体销售成本也在大幅增长。

截止到2021年6月30日，旭辉销售成本达288.48亿元，同比增长68.49%。

图片来源：东方财富

而回看其历年财报，2016年之前，旭辉销售成本增幅还算可控，年增长20-30亿元左右，并不太高，但从2017年，旭辉销售成本开始大幅增长。

2017年，旭辉销售成本为232.03亿元，同比增加66.24亿元。

2018年，该指标同比增加85.52亿元，达到317.55亿元。

再到2019年，该指标再度增加92.57亿元，达到410.12亿元。

而到了2020年，旭辉全年销售成本为561.9亿元，同比增加151.78亿元。

图片来源：东方财富

一方面少数股东权益不断摊薄公司利润，另一方逐年攀升的销售成本，再度拉低其盈利水平。

如此一来，便不难理解旭辉下降的毛利率及净利率了。

不过，尽管旭辉盈利质量一般，但从其存货情况来看，短期内应该不会因此出现较大经营性问题。

根据其财报及公开信息披露，旭辉下半年可售货值达2600亿元，全新项目53个，其中货值超过25亿的大盘就超过10个。

具体表现来看，仅上半年销售超过10亿元的项目则达14个。良好的销售态势让旭辉的预收账款达到935亿元，较2020年末增加25%。

而此番良好的销售态势，若能延续全年，旭辉今年有望实现超预期增长。

此外，随着旭辉商业、旭辉物业、旭辉绿色建造等其他多元业务的逐步展开，若均能朝预期方向发展，或有望改善旭辉整体经营状况，为其带来多边收入增长。

只是从目前来看，在市场现阶段大背景下，旭辉的地产主业，确实很难让人满意。

不过对其未来，或许我们可以给予一点点期待！

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