寻找X房企·10家头部房企中报对比：业绩、盈利、现金、土储与多元化，谁胜出？_风闻
一号财经-看得见的商业世界2021-09-04 20:58
一号说：好风凭借力，风停靠自己
过去的20年，是房地产行业风口期。而如今，风停了。
互联网圈经常流行一些“黑话”，比如：站在风口上，猪都能飞起来；与之对应的还有一句：
当潮水退去，就会看到谁在裸泳。
现在，轮到房地产行业了。业内专家判断为“行业，逐步规模到顶；企业，步入十字路口”。
自去年三道红线出来之后，相继又出台集中供地、“三道补丁”等行业治理措施，整个行业进入了一个加速分化的新阶段，可以说整个行业的逻辑都变了。
房企的未来，将完全依靠内生增长，一个比拼全面素质和综合实力的时代来临。看来房企也将面临“素质教育”、“全面发展”的竞争。
我们不想知道谁会裸泳，只想知道在新阶段下谁会成为“无限可能”，我们不妨称之为：
寻找X房企。
寻找X房企，我们从头部房企中，分别选取5家民企和5家国企，共10家作为观察样本，当然，也过滤了个别头部房企。
我们将从经营业绩、盈利能力、三道红线、土地储备、多元业务等多个维度来衡量。
业绩与盈利：谁更有发展活力
今年上半年，从营收角度来看，头部房企的营收规模最高的已经突破了2000亿元，以绿地控股和碧桂园为代表，其营收分别达到了2827亿、2349.3亿元；中间档是万科和中海，其余集中在340亿至960亿之间；
（图：头部房企2021中期业绩数据）▼
销售额作为未来的结算营收预期，我们也将此作为业绩对比开展研究。从上半年10家典型房企的销售额看，半年的销售量级已突破了1400亿元，平均销售增速在28%左右。
平均值的拉升，主要得益于融创64%、金地60.22%的拉高，像碧桂园、万科这样的头部房企销售增速已降至不足14%，其他房企销售增速集中于20%-30%之间。
销售增速放缓，或将成为未来行业的普遍现象。
盈利能力方面，考虑到利润绝对值可比性不大，我们主要从毛利率、净利率以及利润增速角度来考量。
统计数据显示，10家典型房企的平均毛利率为23.3%、净利率为12.4%。
只不过国企的利润率水平要明显高于民企，如保利、中海、华润的毛利率在30%左右，净利率则在16%-20%之间，民企只有龙湖、世茂与之接近，毛利率分别为28%、29%；净利率分别为13.6%、12.7%。
不过从净利润的增速来看，国企的表现反倒不如民企，中海、金地的净利润增速已经出现了负增长，保利、绿地的净利润增速也仅为个位数，甚至不到3%，
事实上，头部民营房企的净利润增长也不乐观，碧桂园净利润同比仅增长2.3%，万科则同比大降13.2%。
由此可见，头部房企的净利润增长已逐步到达天花板。
倒是以龙湖、世茂、华润这样的腰部选手，净利润增速仍能维持在两位数以上。
因此，从经营业绩和盈利能力角度来看，10家典型房企中的头部选手增长动能相较已经钝化，特别是从毛利率、净利率水平，以及净利润增速这几个盈利指标来考虑，头部选手的表现均不如平均值；
而中间档的4家国有背景房企保利、中海、绿地、金地，虽然毛利率和净利率水平较高，但净利润的增长除华润置地外表现过弱，甚至出现了负增长，盈利冲劲不足。
综合来看，融创、华润、世茂和龙湖无论在销售及营收的增长方面，还是在盈利水平方面，显得更有发展后劲，可以作为进一步研究的样本。
现金与土储：发展的韧性和潜力
在前述比较了10家头部典型房企的经营和盈利能力之后，再来观察一下10家头部典型房企的财务指标，特别是在“三道红线”的达标方面。
（图：头部房企2021中期财务指标数据一览）▼
值得一提的是，龙湖集团的短期债务仅有181亿元，短期债务仅占有息负债的9.5%，在10家典型房企中最低，远低于24%的平均值。
与此同时，我们发现龙湖集团的在手现金995亿，在10家典型房企中也处较高水平，现金短债比也达到了5.48的行业高位。
“三道红线”的达标情况，10家典型房企中还有碧桂园、融创目前因剔除预收款后的资产负债率未达标而处于黄档，绿地则还有两项未达标，压力稍大。
而将上一轮我们经过业绩和盈利能力的比拼之后，寻找到的4家房企样本，放到这一轮来对比时，我们发现，在短期债务和短债占比方面，整体要优于其他6家房企.
如果再增加一个财务维度，即房企融资成本的话，我们会发现，国企华润置地与民企龙湖几乎相当，且龙湖以4.21%的融资成本表现，在10家典型房企中，位居第三，在民营房企中则是最低。
融资成本的高低，一定程度上反映了一家企业能从市场上获得资金支持的难易程度，以及资本市场对企业的认可度，往往越优质的企业，越能拿到便宜的钱。
目前，在整个行业面临前所未有的调控压力和诸多不确定性因素的情况下，现金为王已成为行业共识，现金充裕程度、和融资能力已经成为了衡量房企发展成色的重要标尺。
这个角度看，龙湖是其中的佼佼者。
此外，我们还统计发现，上半年上述10家典型房企中，有8家的销售面积是大于同期拿地面积，仅有融创和龙湖，土储是净流入状态。
（图：头部房企2021中期销售、拿地及土储数据一览）▼
因此，从上述维度的观察来看，我们要寻找的“X房企”似乎已经呼之欲出。
内生动力：多元化业务
当然，一号君既然要寻找“全面发展”和“无限可能”的X房企，除了依靠上述几个指标从典型房企中发掘之外，我们还会回过头去验证它的业务模式是否具有可持续发展的动能和足够的市场韧性。
毕竟单纯的地产开发业务已经不可逆的走下高利润神坛，房企们也都在努力寻找、培育第二条增长曲线。
我们要寻找的X房企比拼的自然是是综合素质，也即房企的多元化业务，以及业务的业绩表现。
一号君在龙湖的半年报中发现，上半年的606亿营收中，有87.8亿元来自集团的经营性业务收入，较去年同期增长49%，占比14.5%；投资性物业不含税租金收入为47.8亿元，同比增长42.4%，占比8%
从数据上来看，在地产开发业务之外，龙湖的经营性收入已经具备了相当大的规模。
而对投资性物业业务的细分来看，来自商场、租赁住房的收入上半年分别为37.1亿元与10.7亿元。
其中龙湖商业已在全国13座城市累计开业54座，已开业商场建筑面积为524万平方米，整体出租率达到98%。相较于去年同期，商业租金增长了39%；租赁住房目前的出租率也达到了94.5%，该业务预计每年将有超过30%的增长。
如此可见，龙湖不仅仅是在业绩表现和盈利能力等方面，与业内优秀企业比肩，在财务稳健和融资成本、资金充沛等方面优于同行，其在商业运营、住房租赁等多元化业务方面，也有着不俗表现，显然，龙湖是契合我们对“X房企”的期待。