融创“四更”准则：重新定义头部房企的未来增长形态_风闻

作者 | 吴老师

调控政策愈发精细化，房地产行业进入史上最严监管时代。从发展的眼光看，高频精准调控在挤压行业泡沫的同时，也倒逼房企蜕变升级。

如果说房地产的上半场“发展就是安全”，那么下半场的准则是“安全才能发展”。2021年的中报对房企而言，是在调控浪潮和行业波动中的一次全面大考。可以看到，综合实力强的头部企业彰显出坚固的基本盘和稳健的增长性。

8月30日，融创中国控股有限公司（01918.HK，以下简称“融创”）就交出了一份全优答卷：销售大涨64.3%、收入上涨23.9%、每股盈利上涨8.7%，归母净利润上涨9.4%；负债率持续下降、“三道红线”指标稳步改善；国际信用评级全面提升。

融创的战略定力展现出强大的韧性，从容穿越市场周期、抵御行业风险。在这种定力下，融创实现了业绩快速增长，同时也锤炼出强大的综合能力。

笔者获悉，融创最近在半年度会议上提出新的战略发展目标——更安全、更从容、更长期、更有价值。

融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司内部表示，“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化，进一步坚定‘更安全、更从容、更长期、更有价值’的均衡高质量发展的战略方向，持续为员工、客户、股东、社会创造价值。”

1、盈利稳增长、资本结构优化，达成更安全基本面融创在今年初披露的2020年年报里，已经实现杠杆率下降，“三道红线”指标连降两档至黄档。到2021年中报，财务健康度得到进一步提升：净负债率下降9.4个百分点，非受限现金短债比升至1.11，剔除预收款项后的资产负债率降至76%，加速迈向“绿档”。

变得更稳健安全的同时，融创也迎来了稳定高质量的增长态势。中报显示，上半年，公司营业收入同比增长23.9%至958.2亿元，毛利199.8亿元同比增长12.5%，归母净利润119.9亿元同比增长9.4%。

此外，融创土储充足，坚持对拿地总量严管控，对土地质量高要求——这使得它能在变化的大环境中，进一步保障企业发展的安全健康。数据显示，融创在上半年获取土地权益货值2135亿元，上半年权益拿地销售比37.9%，而2020年7月-2021年6月一年内权益拿地销售比则为28.5%，彰显出极强的拿地纪律。

综合向好的表现，多家国际评级机构全面提升融创评级：2021年上半年，标普将融创主体评级上调至BB，展望稳定；穆迪及惠誉将其评级展望升至正面。摩根大通也看好融创强劲的基本面、较高的净利水平、以及预期将持续下降的财务成本与杠杆水平，维持“买入”评级。全球领先的ESG评级公司Sustainalytics也将融创提升至“低风险”评级，评分位列70家境内参评房企首位。

（图 / 摄图网，基于VRF协议）

笔者了解到，实际上自2019年下半年开始，融创主动做调整，落实“降杠杆、优化资本结构”的战略要求，并制定了全面、清晰、长期的行动计划。其中包括推动国际信用评级的持续提升，中期达到投资级；推动融资成本的持续下降，争取3年内达到民营房企优秀水平；推动融资结构的持续优化等等。

这一系列的举措相继落地，将助力融创进一步巩固更安全、稳健的基本面。

2、地产主业优势持续领先，从容拥抱行业变化融创自上市之初就坚持两件事：做好产品与服务、深耕城市。在经历了十八年如一日的沉淀过后，融创已建立行业领先的核心优势，为业务发展奠定坚实基础。

中报显示，融创2021年上半年实现3208亿销售额，同比增长64.3%，回款率保持高位水平。销售高增长、高回款率，来自市场的认可，让融创的现金流更为充裕。截至2021年6月底，融创在手现金达1232亿元，其中非受限现金1011亿元，较去年底提升2.4%。

从销售结构来看，融创深耕核心城市群的领先优势凸显。在长三角，融创完成1141亿元销售额；在西部核心城市、环渤海分别完成791亿元、637亿元。

上半年，融创在多个一二线核心城市占据市场领先地位，20个城市的销售额超过50亿元。其中，北京、上海、苏州等9个城市销售额超100亿元；在杭州、武汉，融创半年销售额超过200亿元——这相当于一家百强房企的半年业绩。

充足的可售货值也支持下半年高业绩的达成。数据显示，融创在今年下半年内的总可售货值超6600亿元。国盛证券发布报告表示，叠加下半年销售高峰影响及融创的市场领先优势，预计融创2021年将实现销售稳步增长。

**支撑融创傲人销售成绩的前提是，行业第一的产品力。**继摘得克而瑞研究中心、亿翰智库的产品力桂冠后，融创在今年上半年再次获得中国指数研究院“房地产产品力优秀企业”第一名。针对主流客群年轻化趋势，融创推出的“I AM I”产品年轻化创新得到市场和客户的高度认可，已落地项目中，上海融创未来金融城、杭州万融城、武汉公园大观等项目成为市场红盘。

（图 / 杭州万融城实景图，融创官方）

在第一轮“双集中供地”结束后，住建部有关领导表示，要着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质。这意味着，房地产行业将迎来“竞品质”时代。产品力将成为企业发展的核心竞争力，拥有高品质产品力的企业不仅在销售端崭露头角，也将在土地端如鱼得水。

房地产行业回归本质，做好产品与服务是企业安全健康发展的前提。而高品质产品力的代表——融创在“竞品质”时代的领先优势将进一步扩大。

充裕且高品质的土储，也将支持融创地产主业未来更从容的增长。截止至2021年6月30日，融创持有的权益土储货值约2万亿元，足以支持未来稳健发展。

通过不断夯实产品竞争优势、城市深耕、市场口碑和高质量土储的核心优势，融创在地产主业持续建构的综合能力，让这家公司能够更加从容应对行业波动，为其战略升级打下了坚实基础。

3、步入均衡高质量发展阶段，以“四更”准则打造长期竞争力融创一直保持着对宏观环境和行业趋势的敏锐洞察与精准判断，擅长在行业的不同阶段快速找到发展最优解，这也使得融创被业界视为风向标。

在高周转、高增长的房地产上半场，融创凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势，迅速跻身行业前列。在规模快速增长的同时，不可避免地出现了阶段性负债率偏高。融创意识到资本结构的优化对公司长期发展至关重要，于是先于政策要求，从2019年下半年开始就主动优化资本结构、降杠杆，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。

2020年可谓是融创的转型年，正式打开了公司“均衡高质量发展”的序章。这一年融创主动调整节奏，拿地金额仅为2019年的一半，“三道指标”连降两档至黄档，融资成本持续下降，信用评级全面提升，业绩全面增长的同时负债指标也持续改善。

（图 / 摄图网，基于VRF协议）

2021年，均衡稳健战略初见成效，融创进一步坚定战略目标，提出“四更”经营准则：更安全、更从容、更长期、更有价值。

笔者了解到，“四更”准则也作为融创团队基本做事原则，是以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。

拥抱变化，需要从容的底气，更需要积极的态度和坚定的行为。融创的“四更”重新定义了头部房企的未来增长形态，极具行业参考价值。在房地产行业的下半场，运营和管理是红利，质量是护城河，企业先安全才能发展，而综合能力强的企业更具生命力。

*文中题图来自：融创官方。