苏新美好生活递交赴港IPO申请，连续六年上榜中国物业服务百强企业_风闻

据港交所8月30日披露，苏新美好生活服务股份有限公司(Suxin Joyful Life Services Co., Ltd. )向港交所主板递交上市申请，交银国际为独家保荐人。

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苏新美好生活是长三角地区，尤其是苏州的综合性城市服务及物业管理服务提供商之一。根据弗若斯特沙利文的资料，于2020年，按总收益及城市服务收益计，公司在苏州物业管理服务市场及苏州城市服务市场排名均为第一，及按在江苏省城市服务的收益、江苏省非住宅物业管理服务的收益计，公司分别排名第3和第5。

按综合实力计，苏新美好生活已自2016年起连续六年被中指院评为中国物业服务百强企业之一，且在2021中国物业服务百强企业中排名第48位。

作为管理服务提供商，苏新美好生活为公共基础设施提供多样化的城市服务以及为商业物业及住宅小区提供基本物业管理服务及增值服务。其城市服务包括：市政基础设施服务、公建项目管理服务及垃圾集运中心的运营。此外，公司还为其所管理的商业物业(如工业园区及制造工厂、办公楼宇、公寓及商业综合体)及住宅小区提供基本物业管理及增值服务。

截至2021年6月30日，公司已在遍布中国两个省的三个城市订约为77个项目提供公建项目管理服务、基本商业物业管理服务及基本住宅物业管理服务，总合约建筑面积为720万平方米，其中，76个项目的在管总建筑面积超过660万平方米。

苏新美好生活已在苏州建成两个垃圾集运中心，其中一个已全面运营，最大产能为每天处理400吨生活垃圾及50吨大件垃圾，而另一个正进行试运营以作测试用途。同时，公司也在苏州建设另外一个垃圾集运中心，预期将于2022年上半年投入运营。该三个垃圾集运中心合共每天将能够处理总计1,200吨的生活垃圾及50吨的大件垃圾。

于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，苏新美好生活的总收益分别为人民币3.88亿元、人民币4.36亿元、人民币4.37亿元、人民币2.01亿元及人民币2.22亿元，且公司的年内或期内利润分别为人民币3615.5万元、人民币4355.4万元、人民币4810.3万元、人民币2082.6万元及人民币2387万元。

招股书中表示，苏新美好生活已与苏高新集团建立长期和密切的战略关系。自1994年成立以来，苏新美好生活一直向苏高新集团所开发物业提供商业和住宅物业管理服务。于往绩记录期间，苏新美好生活向苏高新集团或其合营企业或联营公司开发的大部分物业提供物业管理服务。

截至2021年6月30日，苏新美好生活项目中40个在管物业乃由苏高新集团或其合营企业及联营公司开发，总建筑面积为420万平方米，占在管总建筑面积的63.0%。

此外，于2018年、2019年及2020年，苏新美好生活对独立第三方所开发物业的中标率为85.7%、94.1%及88.9%。於2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，苏新美好生活向由独立第三方物业开发商单独开发的物业提供物业管理服务产生的收益分别约占商业物业管理服务总收益的44.2%、45.8%、44.6%、45.7%及43.2%，及分别约占住宅物业管理服务总收益的10.2%、13.7%、19.7%、17.6%及19.3%。

于往绩记录期间，苏新美好生活的大部分收益来自商业及住宅物业管理服务，于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，分别占总收益的69.9%、62.6%、61.3%、64.4%及60.2%。

其中最主要的是商业管理服务，于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，苏新美好生活来自商业物业管理服务的收益分别占同期总收益的48.8%、45.4%、44.9%、47.5%及46.3%。

截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，苏新美好生活分别向34个、34个、37个及38个商业物业提供基本商业物业管理服务，在管总建筑面积分别为200万平方米、210万平方米、240万平方米及240万平方米。

于2018年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月，公司的整体毛利率分别为18.3%、20.3%、21.1%、21.3%及23.4%，整体毛利率受各业务线的毛利率以及业务组合波动的影响。整体毛利率于往绩记录期间有所提高，是各业务线毛利率提高以及业务线不同贡献的综合影响所致。

毛利率方面，于2018年、2019年及2020年，苏新美好生活的毛利率保持相对稳定，分别为22.5%、22.0%及23.0%。其中物业租赁服务的毛利率最高，由截至2020年6月30日止六个月的70.5%提高至截至2021年6月30日止六个月的86.4%，主要是由于2021年停止为租户减免440万元租金（作为应对COVID疫情的缓解措施）。

苏新美好生活表示，其物业租赁服务的毛利率高于城市服务、商业物业管理服务和住宅物业管理服务的毛利率，主要是因为其他三条业务线更属劳动密集型，销售成本一般较高，尤其是劳工和分包成本。