理财之家：地产股是下跌中继，还是触底反弹？_风闻

地产股，似乎重新有了盼头。近期，跌跌不休的地产股难得强势，有的股票涨幅甚至超过25%，在大盘低迷的情况下显得尤为扎眼。那么，这波地产股的集体上扬，是下跌中继还是触底反弹？

被抛弃的地产股

2020年8月颁布的“三道红线”成为一条分水岭，之后地产股就一蹶不振了。所谓“三道红线”，指的是房企的三条融资标准，即剔除预收款的资产负债率不得大于70%、红线二是净负债率不得大于100%、红线三是现金短债比不得小于1倍。这意味着房地产行业踩了“急刹车”。

此背景下，房地产行业发展步伐慢了下来，盈利能力也随之下降，还是不是一门好生意称为舆论争议的焦点。据国信证券的数据显示，房地产板块2020年总营业收入为2.75万亿元，同比增速为11.2%，较2019年下降了9个百分点；2020年归母净利润总额为1900亿元，同比增速为-13.5%，较2019年下降了22个百分点，是房地产行业近5年来首次归母净利润负增长。

而据国家统计局的数据显示，2021年7月我国70个大中城市商品住宅销售价格涨幅延续回落态势；1~7月，商品房销售面积两年平均增长7%，比上半年回落1.1个百分点；房地产开发投资两年平均增长8%，回落0.2个百分点。“下阶段来看，各地区各部门坚持‘房住不炒’，持续稳地价、稳房价、稳预期，继续完善‘多主体供应、多渠道保障、购租并举’的住房制度，房地产市场有望保持平稳发展。”国家统计局新闻发言人称。

此背景下，一些高杠杆、难以获得融资的房企出现了经营困难，甚至华夏幸福、泰禾集团、蓝光地产等出现债务违约。这么一来，地产股就成为烫手山芋，其投资逻辑发生了根本性改变，从而逐渐淡出主流机构的视野。

据公开数据显示，2021年第二季度公募基金持有地产股的市值减少了221.27亿元，期末持股市值仅为312.09亿元，是2006年以来的新低，其中万科A、保利地产与金科股份成为减持的重灾区，分别减持了2.63亿股、1.14亿股与1.03亿股。而房地产ETF在2020年创下1.114元高点，2021年最低跌至0.698元，惨不忍睹。

不过，近期也出现了一丝转机。自然资源部对部分集中供地城市作出新的部署，其中包括“单宗地溢价率不得超过15%”“达到上限后不得以竞配建等方式增加实际地价”等。这意味着，房企的内卷将减少，盈利能力会有一定的回升。对此，中银证券认为：“随着‘三道红线’、房贷集中管理、土拍‘两集中’等政策落地，行业逐渐落实了从融资端到投资端的透明化管理，整体发展在经历调整后将更趋良性，向‘管理运营驱动’转化。”

两种观点相持不下

尽管地产股有了盼头，但资本市场的分歧并未消失。一种观点认为地产股这不是的超跌反弹，反弹结束之后会继续探底，因而这波行情只不过是下跌中继。譬如，集思录的网友多持上述观点，“想啥呢，压地价可不是为了保地产公司的利润，没见限地价的同时也限了房价？”“地产行业是否反转，归根结底要看融资条件是否放宽，在三条紧箍咒没松绑的情况下，谈房地产行业反转也为时尚早。”“三条红线决定了地产的利润率，恶性竞争少了是利于大地产商的，不过目前的土储情况和房地产市场决定了大房企要跑出来还得很多年。”

一言以蔽之，集思录的网友认为地产股没有安全边际，这波上涨或许是估值陷阱。

另外一种观点认为地产股的投资价值已显露，是时候进行适当的配置。譬如，泊通投资董事长卢洋表示：“谁是时间真正的朋友？我的感受是事情正在发生变化，也许本周房地产、互联网、周期股等低估值板块的异动，不是偶然的接力，而是风格切换真的来了。”

两种观点，目前还无法分出胜负，唯一可以确定的是房地产行业短时间内不会规模不会巨变，且向头部集中的趋势也不会改变。据海通证券的数据显示，2021年第一季度TOP10房企的销售额市场占有率为29.46%，在复杂环境下龙头公司的品牌和运营管理能力更加凸显，未来行业集中度将继续提升。那么，地产龙头就值得留意。

保利地产

据克而瑞销售排行榜显示，保利地产2021年前7月全口径销售额规模维持行业第5，增速在TOP 40房企中位于中下游。不过，保利地产大股东保利集团已于8月4日在二级市场增持了50万股股票，未来一年内增持不超过2%；保利地产高管也计划增持，合计增持金额不低于800万元、不超过1500万元，增持价格不超过每股15.06元。

复盘来看，历史上保利地产官方增持后不久，股价都会有一定的起色，甚至上演过周线行情，相当长一段时间表现的较为强势。

金地集团

相比保利地产，金地集团的弹性更好，当下的业绩数据也更好，据CRIC数据显示，公2021年前7月全口径销售金额在行业中排名第8名，较去年全年提升了5个名次，销售增速在TOP 40房企中排名第7位，目前已完成全年目标的 67.3%，随着下半年推货量增加，全年有望实现2800亿元的目标。

其中，2021 年7月销售面积为121.9万方，同比增长13.9%；销售金额为256.4亿元，同比增长22.4%；销售均价每平方为21033.6元，同比增长7.5%。

需要注意的是，无论保利地产或是金地集团，反弹幅度都不小，能否持续仍值得观察，短线调整的风险不能忽视。