金科再次起跑_风闻

1

今年地产圈最大的变数，当属“供地两集中”的推出。

房企以前惯用的拿地策略，被重新调整。

这种变数，还在继续。

根据正常节奏，大部分城市的第二批集中供地时间，在7~8月。

现在8月快结束了，很多城市接连推迟供应时间、修改拍地规则，一些房企的拿地计划跟着一改再改。

从更广的视角来看，今年以来，调控节奏一直在进行中。

根据中原地产研究中心的数据，今年上半年，全国房地产调控次数达到286次，几乎是1天2次。急剧变化背后，没有脱离一个主题：

三稳。也就是稳地价、稳房价、稳预期。

整个地产赛道的生存逻辑，已经变成“稳字当头”。

房企要对内炼“内生力”，也就是从依靠激进的杠杆，转为稳健的经营；对外，用多元化拓展增量，避免业务过于单一。

现在，跑道上的那些头部选手，基本上都开始放慢脚步了，或者意识到该缓一缓了。

去年底，20强房企金科在发布“五年发展战略规划”时，提到比拼增速的时代已经结束。

未来五年，预计头部房企的销售增速，将整体放缓到 5%~15%，行业由规模化竞争进入差异化竞争。

行业变局下，头部房企很有必要再次起跑。

今年是金科上市十周年。它在战略规划里提到，接下来房地产市场的趋势是“按年微升”，自己“要实现跨越式发展向高质量发展转变”。

都说十年一个里程碑。可见，它也在新的行业形势下调整姿势，再次起跑。

8月27日，金科发布半年报。作为它“再次起跑”后的首份成绩单，外界在里头看到了一些最新成果。

2

在这份成绩单中，给人印象最深的一点是：

财务、土储、产品凝聚起来的经营内生力，在逐渐提升。

报告期内，金科实现营收439.73亿元，同比增长45.10%；实现净利润48.66亿元，同比增长14.26%。

销售金额约1025亿元，同比增长18%；销售面积约1005万㎡，同比增长约17%；销售回款约997亿元，回款比例高达97%。

从业绩贡献结构来看，区域布局趋于优化：

大本营重庆仍是稳定增长点，销售金额占比近20%；华东地区销售金额占比扩大到43%，西南（不含重庆）、华中、华南销售金额分别占比12%、11%、8%。

业绩增长的同时，净负债率降至77.08%，现金短债比提升至1.38。

回款上升，负债下降，“三道红线”持续绿档。

去年出台的“三道红线”，影响着房企的财务结构，也在改变他们的拿地节奏。

毕竟“子弹”有限，继续大规模攻城略地走不通。进行区域深耕，从追求“广度”到追求“深度”，是房企在地产下半场的必经之路。

不同的区域，也需要区别对待。

一线城市供地少、周期长，四线城市未来的不确定性高。剩下的二三线（含新一线）城市，处在城镇化的主战场、都市圈的关键点，是兵家必争之地。

在区域拿地端，金科的做法是提升投资质量。

上半年，它新增土地投资金额354亿元，计容建筑面积835万㎡。其中，二三线（含新一线）城市的土地储备占比最大：

占比高达93%。

新增土储中，金科通过“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积达到472万㎡，占比57%，进一步充实土地储备来源。

不同城市的能级不同，但对产品的重视度都在提高。像最近不少城市，在土拍过程中开始试点“竞品质地块”，在源头上引导市场供应高品质产品。

这种趋势将在各个城市蔓延。

在金科的战略中，将继续推行民生地产与精品住宅相互促进的模式。它将在“周转效率型”与“品质利润型”之间，形成新的着力点和平衡点。计划到2025年：

品质利润型”产品销售收入占比，达到30%。

3

随着住宅规模逐步见顶，地产赛道上将出现“僧多粥少”的局面。

对于赛道里选手来说，要保持增速稳定，就需要寻找新的增长极。

很多选手都开始行动了。

据克而瑞统计，97%的百强房企都布局了多元化业务。

他们瞄准的是，一方面某些多元化业务本身，就蕴含巨大潜力，比如物管。另一方面，多元化业务之间，并非简单的叠加关系，而是能产生“1+1>2”的效果，最终为地产主业赋能。

去年年底，金科将战略由“新地产+新服务”，升级为精耕地产主业、做强智慧服务、做优科技产业、做实商旅康养构成的“四位一体，生态协同”高质量发展战略。

选定主业外的另外三条赛道，金科有自己的想法。

拿生活服务来说，它认为随着市场成熟，优质持有型物业的估值水平将会逐步提升，另一方面还能体系化构建城市综合开发能力。

在最近的半年报中，金科服务的业绩在稳步提升：

营收入25.86亿元，同比增长约88.8%；归母净利润5.3亿元，同比增长约80.3%；合约面积共计约3.15亿㎡，独立第三方占比约58.3%；在管面积共计约1.87亿㎡，独立第三方占比约51.8%。 

其他两项多元化业务，也在稳步向前。

科技产业上，累计开发运营管理项目28个，面积超1300万㎡。

商旅康养上，金科中心、金科·爱琴海、金·WALK未来生活中心三大商业产品线明确，重塑了商业IP。

多元化业务是一条长赛道。随着时间推移，未来价值会进一步凸显。

4

今年以来，密集出台的全方位调控，让地产赛道里的选手感觉到：

单纯依赖某项技能的老路子，走不通。

现在大家得再次起跑，比拼的是方方面面的综合实力。

“德智体美劳全面发展”的日子，真的来了。