港龙中国为少数股东 “做嫁衣”？归母净利降66.77%_风闻

作为典型的中小房企，港龙中国既要追求销售规模、又要降低负债率，于是不得不大幅降低权益比，结果就是销售规模和收益都实现了大幅增长，但归母净利润和盈利能力却大幅下滑。

港龙中国归母净利大降66.77%，盈利能力“腰斩”

8月26日，港股上市房企港龙中国发布2021年中期业绩。上半年，港龙中国实现合同销售金额约178.53亿元，同比增加约58%；总销售面积约148.84万平方米，同期增长65%；平均售价约为11782元/每平方米，同期增加约5%。

同期，港龙中国实现总收益约为48.59亿元，同比增加约184%；实现毛利11.39亿元，同比增长约74%；实现净利润约4.53亿元，同比增加约41%。

但值得注意的是，上半年港龙中国归属股东净利润1.56亿元，同比大幅减少66.77%。同时，由于报告期内交付物业的土地成本相对较高，港龙中国上半年的毛利率同比下降14.88个百分点至23.44％，净利率也较2020年同期的18.74％腰斩至9.33％。

归母净利大降66.77%，盈利能力“腰斩”，可见港龙中国的业绩数据并没有多大“含金量”。

仍是区域性中小房企？

港龙中国一再传播自身是全国性房地产开发企业，为此2019年还把企业总部搬到了上海。但实际上，港龙中国不仅销售规模偏低，且市场主要集中在长三角地区。

今年上半年，港龙中国在上海地区已确认收益为13.05亿元，占总收益的26.86%。在浙江地区已确认收益为13.05亿元，占总收益的52.14%；在江苏地区已确认收益为8.77亿元，占总收益的18.05%。长三角地区收益在总收益中占比高达97.05%，长三角以外地区市场份额占比仅2.95%。

土储方面，港龙中国总土地储备1075.71万平方米，其中在长三角地区的土地储备为836.54万平方米，约占总土地储备的78%。

因此，至少现阶段很难说是港龙中国是全国性房企。

片面追求销售规模

港龙中国一再强调自身全国性房企的定位，有其追求销售规模的原因。在房地产业界，一直有一个“千亿销售规模”门槛，即只有年度销售金额超过1000亿元，才能算作大型房企，才有较大可能在未来的市场格局中不被越来越激烈的竞争淘汰出局。为此，许多中小型房企明确提出了冲击千亿规模的目标。港龙中国的销售规模距千亿规模太远，没有提出过千亿目标，但也表现出非常明显的追求规模特征。

规模扩张容易引发债务压力，港龙中国却实现了负债率降低。截止6月30日，港龙中国已售未结转收入的合约负债约为人民币248.74亿元，对比去年年底增加约19%但是，港龙中国实现了三道红线全绿，截至2021年6月30日其扣除合约负债后的资产负债率为68%，较2020年末下降14个百分点；净资产负债率为25%，较2020年末下降16个百分点；现金短债比为1.7倍。

但是，这并非没有代价，港龙中国的权益比大幅降低。上半年，港龙中国权益占比大幅下降，下降至39.87％。少数股东权益则同比增长577.27％，占比由2020年上半年的17.67％上升至60.13％。

可见港龙中国虽然销售规模实现了大幅增长，但是销售业绩中较高比例都是通过与其他房企联合开发实现的。这样的好处是可以快速提升销售规模，坏处就是净利润会大量被联营合营公司分走。

这就是港龙中国净利润大增，归母净利润却大降的原因。

2021年上半年，港龙中国共获得7宗土地，总地价为43.29亿元，但7宗土地中就有5宗权益占比低于50％。可见港龙中国还将延续低权益比的策略，未来其归母净利和盈利能力必然还将承压。港龙中国大力提升销售规模，净利润却多数进了少数股东的腰包，辛苦一场却“为他人做嫁衣”。