房价高?背后是政府用土地融资来发展城市!_风闻
生产力推动者-2021-08-29 15:52
【本文由“wildthinktank”推荐,来自《工作一辈子买不起房子就极端了,应该是买不起自己想要的“体面的好房子”》评论区,标题为wildthinktank添加】
- 站台123
- 怎么都在劝大家不要期望房价下跌了,真的奇怪了。你希望房价涨,我们没房子就不能希望房价跌的了。当然这个只是愿望。我们看房价应该从客观角度出发,这个房价现在这样涨到底是什么原因造成了,今后房价可能的趋势是什么。你既然站的这么高,应该这这个角度为我们年轻人指点下
以下解读会比较片面,但相对形象好理解,见谅。
房价涨的核心动因是政府卖地的地价在涨,政府非税收入,土地收入占了绝对大头。你享受的公路,学校,医院,公园,等基础设施和市政服务,还有地方政府的产业政策补贴,甚至直接投资,等等这些,花的钱,哪来的,光靠税是不够的,卖地收入支撑起了大部分。只有卖了地,政府才能发展好城市,这是城市高速建设期的必然。
其实开发商跟工厂一样,挣的是加工费,原材料什么价格进来,加个加工费,就卖出去,尤其前几年,地产的利润率很接近传统制造业了,所以开发商不用过多关注,事实上他们还需要进一步控制风险提高利润。所以开发商在下面模型将被简化掉,因为开发商加工费更像个常数,不是变量。
所以问题的关键还是土地,你可以把市民买房想象成买这个城市的股票,对,把一个城市看成一家公司,之前一直以来,城市公司都在炒高股价卖股份,在市场获得大量融资(市民买房),成功进行了城市发展和建设。在这个过程,早入市的市民,手里的股价涨的天高,政府靠这个预期,在后面卖股份(就是卖地)时候就有了提价的底气,收到的钱又促进了城市发展,这下就形成了正循环。所以谁最想提地价?真的是买房的散户?一目了然。
但是从公司的角度看,靠卖股份盈利,显然不是可持续的,公司最终还是要靠营运利润,对应到政府是啥就明白了哈,不多说了。另一方面,卖股份融资还有一个前提,那就是场外资金的不断流入,但经历这么多年的疯狂融资,实际上居民手中的剩余资金也不多了,你放出的新股份,再也吸收不了新股东了,这时候城市发展就收到了阻碍。因为城市经营和普通公司还是有两个质的区别,一是股价(地价)会成为下一轮经营的成本,这个是企业不会有的,二是没了新股东(新增人口),城市价值就会下降。
之前的调控不痛不痒的去调开发商和金融机构,都没触及核心,因为总的来讲,还有空间,政府也有需要。但是,还是那句话,一家公司不能一直靠卖股份过日子,当内因(场外资金和新股东不够了)外因(国际经济形势变化要求我们进一步发展消费)共同作用下,“房住不炒”就出来了,要抑制政府短期融资的冲动,促进长远的持续盈利发展。
这么一比喻是不是就清晰了,你说谁希望自己手里拿着的股票下跌呢?居民不希望,但政府更不希望啊!因为在相当一段时间内,还是要靠卖股份融资的啊,股价跌了还怎么卖?所以不论是站在公司的角度还是站在股东的角度,都没人希望跌,希望跌的大多数都是还没入市的。
所以现在地方被中央压着,可以继续卖股份,但是不能恶意炒高股价,这叫自己管不住手老爹帮你管!
再延伸一下,为啥搞学区房这么利落痛快,因为这都是建成区,这个区域都是散户间交换股份,政府在这个区域已经没法靠卖股份融资了,挣点交易手续费还不够塞牙缝,有没有无所谓。既然搞掉学区房又能解决民生呼吁,又没啥损失,何乐而不为呢。