房价高？背后是政府用土地融资来发展城市！_风闻

【本文由“wildthinktank”推荐，来自《工作一辈子买不起房子就极端了，应该是买不起自己想要的“体面的好房子”》评论区，标题为wildthinktank添加】

• 站台123
• 怎么都在劝大家不要期望房价下跌了，真的奇怪了。你希望房价涨，我们没房子就不能希望房价跌的了。当然这个只是愿望。我们看房价应该从客观角度出发，这个房价现在这样涨到底是什么原因造成了，今后房价可能的趋势是什么。你既然站的这么高，应该这这个角度为我们年轻人指点下

以下解读会比较片面，但相对形象好理解，见谅。

房价涨的核心动因是政府卖地的地价在涨，政府非税收入，土地收入占了绝对大头。你享受的公路，学校，医院，公园，等基础设施和市政服务，还有地方政府的产业政策补贴，甚至直接投资，等等这些，花的钱，哪来的，光靠税是不够的，卖地收入支撑起了大部分。只有卖了地，政府才能发展好城市，这是城市高速建设期的必然。

其实开发商跟工厂一样，挣的是加工费，原材料什么价格进来，加个加工费，就卖出去，尤其前几年，地产的利润率很接近传统制造业了，所以开发商不用过多关注，事实上他们还需要进一步控制风险提高利润。所以开发商在下面模型将被简化掉，因为开发商加工费更像个常数，不是变量。

所以问题的关键还是土地，你可以把市民买房想象成买这个城市的股票，对，把一个城市看成一家公司，之前一直以来，城市公司都在炒高股价卖股份，在市场获得大量融资（市民买房），成功进行了城市发展和建设。在这个过程，早入市的市民，手里的股价涨的天高，政府靠这个预期，在后面卖股份（就是卖地）时候就有了提价的底气，收到的钱又促进了城市发展，这下就形成了正循环。所以谁最想提地价？真的是买房的散户？一目了然。

但是从公司的角度看，靠卖股份盈利，显然不是可持续的，公司最终还是要靠营运利润，对应到政府是啥就明白了哈，不多说了。另一方面，卖股份融资还有一个前提，那就是场外资金的不断流入，但经历这么多年的疯狂融资，实际上居民手中的剩余资金也不多了，你放出的新股份，再也吸收不了新股东了，这时候城市发展就收到了阻碍。因为城市经营和普通公司还是有两个质的区别，一是股价（地价）会成为下一轮经营的成本，这个是企业不会有的，二是没了新股东（新增人口），城市价值就会下降。

之前的调控不痛不痒的去调开发商和金融机构，都没触及核心，因为总的来讲，还有空间，政府也有需要。但是，还是那句话，一家公司不能一直靠卖股份过日子，当内因（场外资金和新股东不够了）外因（国际经济形势变化要求我们进一步发展消费）共同作用下，“房住不炒”就出来了，要抑制政府短期融资的冲动，促进长远的持续盈利发展。

这么一比喻是不是就清晰了，你说谁希望自己手里拿着的股票下跌呢？居民不希望，但政府更不希望啊！因为在相当一段时间内，还是要靠卖股份融资的啊，股价跌了还怎么卖？所以不论是站在公司的角度还是站在股东的角度，都没人希望跌，希望跌的大多数都是还没入市的。

所以现在地方被中央压着，可以继续卖股份，但是不能恶意炒高股价，这叫自己管不住手老爹帮你管！

再延伸一下，为啥搞学区房这么利落痛快，因为这都是建成区，这个区域都是散户间交换股份，政府在这个区域已经没法靠卖股份融资了，挣点交易手续费还不够塞牙缝，有没有无所谓。既然搞掉学区房又能解决民生呼吁，又没啥损失，何乐而不为呢。