风口上的城市更新，佳兆业迎来收获期_风闻

深耕城市更新的的佳兆业迎来了收获期。

一方面是行业严格调控，传统的房地产开发业务走向下行，行业由增量时代转向存量时代。另一方面，核心城市土地资源稀缺，盘活存量土地资源成为必然的出路，城市更新正在成为房企的新领域。

从1999年成立到现在，佳兆业已在城市更新领域耕耘了22年，凭借着多年的开发经验以及丰富的土储，已然成为了“旧改”龙头，随着政策等红利不断释放，佳兆业迎来了收获期。

01龙头优势明显

说起城市更新，粤系房企在这方面颇有建树。佳兆业、富力、时代地产、恒大等均有大量的城市更新项目。

众多房企中，佳兆业在城市更新方面积累了20多年的经验，并形成专业的、成熟的更新操作模式，成为城市更新领域的佼佼者。佳兆业发展历程经历了四个阶段：

1999-2004，精耕深圳。从桂芳园“旧改”起步开始，并逐步在深圳改造多个项目。

2005-2008，区域领先。通过积累的经验形成专业化的开发模式，旧改由此步入快车道，从深圳向全国重点区域延伸。

2009-2011，全国输出。2009年，佳兆业在香港上市，在资本的助力下，佳兆业城市更新开始集团化运营，完成了珠三角、长三角、华中、成渝、环渤海等区域布局，向全国输出城市更新先进经验。

2012年至今，多元化发展。佳兆业以地产开发为主导，加大物业、旅游、商业、酒店、医疗科技等领域发展。随着在多元领域布局的深入，佳兆业提出“城市公共服务商”的战略，赋予城市更新新内涵，也形成了其差异化的竞争优势。

今年上半年，佳兆业新拓城市更新项目15个，占地面积363万平方米，共拥有项目213个，占地面积超5370万平方米，大湾区项目储备占比逾99%，其中深圳、广州两地货值占比高达73%。

具体项目布局方面，佳兆业在深圳拥有储备项目129个，可售面积3209万平方米；在广州拥有24个项目，可售面积4550万平方米。此外，佳兆业城市更新在大湾区核心城市实现全布局，在东莞、中山、惠州、珠海、佛山及江门共有59个不同阶段的项目在推进。同时其城市更新模式的全国复制加速推进，贵州、湖北、宁波等地实现项目落地，城市更新版图不断扩大。

在城市更新转化方面，佳兆业上半年转化面积112.5万平方米，可售货值达727亿元，转化货值金额已超2020全年。下半年，集团城市更新项目预计转化可售面积约155.2万平方米，对应可售货值超过742.1亿元，预计全年转化货值增长约130%。

02业绩大幅增长，财务持续稳健

佳兆业把城市更新作为集团核心业务来发展，从现有的成果来说还不错。

上半年佳兆业合约销售金额约638.5亿元，同比增长77.2%，销售面积380.6万平方米，同比增长79.6%。随着下半年更多城市更新项目转化，佳兆业完成年度1300亿销售目标问题不大。

销售规模增长的同时，也保持着较高的盈利水平。上半年，佳兆业营收300.7亿元，同比增长34.8%；净利润30.8亿元，同比增长30.5%；核心净利润39.3亿元，同比增长28.9%；毛利率30.9%、净利率10.2%，位于行业前列。

良好的增长势头和盈利水平，使得各项财务指标向好。截至6月底，佳兆业手头拥有现金487.4亿元，同比增长20.4%，当年签约回款率约100%，综合签约回款率76%；从监管的“三道红线”看，上半年佳兆业净负债率为93.7%，剔除预收账款的资产负债率为69.9%，和现金短债比为1.53倍，全部达标。

国内外评级机构也纷纷看好佳兆业，国内中诚信国际、联合资信及大公国际均给了佳兆业AA+的评级；境外国际评级机构穆迪、标准普尔、惠誉分别给出了B1、B及B的评级，展望均为稳定。

从拿地节奏以及规模上，可以看出房企的策略以及未来发展潜力。上半年，佳兆业新增土储246.4万平方米；新增项目对应货值1031亿元。截止到6月底，佳兆业总土储约3114万平方米，总货值约7347亿元；其中，大湾区土储货值5580亿元，占比76%。

03城市更新风口已至

城市更新已经提升到国家层面，“十四五”规划纲要以专栏形式提出，城市更新包括完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。

这是“城市更新”首次被写入政府工作报告。有统计预计“城市更新”将有万亿的市场规模，在房地产市场整体调控的状态下，行业向下行，但“城市更新”无疑迎来了风口，成为市场中的“蓝海”。

当许多玩家正想拿入场券进入“城市更新”领域时，先行者佳兆业早已在该领域深耕了22年，在项目开发理念、模式、规模、团队等方面已形成竞争优势。

具体来看，从1999年成立至今成功改造过所有类别的更新项目，积累了丰富的经验和良好的口碑，可以输出成熟的“城市更新”方案。

在开发模式上，佳兆业早已在物业、旅游、商业、酒店、医疗科技等多领域布局，通过“城市更新+”模式，将地产主业和多元产业能同城市更新协同支撑，高质量、高标准推进城市更新，提升城市更新服务的建设品质。

在开发理念上，佳兆业以城市公共服务的视野，注重公共利益的表达，推动人、社区、城市的可持续发展。同时也会注重文化导向，注重保障历史文化遗产传承和保护，保障集体经济和村民的长远利益，注重产业结构和历史文化延续性的平衡，这也与政府提出的城市更新行动中防止“大拆大建”的要求是一致的。

在规模上，经过多年的积累，佳兆业目前拥有213个城市更新项目，占地面积超5370万平方米，大都项目位于粤港澳大湾区核心经济区，年均转化100万平方旧改土储，平均项目周期5年。从城市更新储备数量、面积以及质量看，综合能力行业领先。

随着未来房地产行业进入存量竞争时代，城市更新的业务价值将不断释放，站在风口上的佳兆业将迎来新一轮的发展机遇。

中国指数研究院认为，面对万亿级的城市更新市场，佳兆业通过前瞻性的布局，深耕包括深圳、广州、上海在内的一线及重点二线城市旧改市场，积累了大量优质的项目资源，为未来销售增长奠定了坚实的基础。这些项目布局优良、价值红利兑现明确，成为公司盈利稳定增长的“压舱石”。