颠覆性技术建议-新型房地产业-也来谈两句_风闻

个人没办法在科技部注册，只能个人发表下建议，抛砖引玉，请大家不吝赐教。本文比较长，大约2500字，读完可能要花10分钟。

先说说必要性，我国现行房地产制度基本照搬至土地私有的地区或国度，其不具备发展可持续性，造成了越来越多的社会和经济问题，造成了中国所有产业一半的碳排放和绝大多数的社会问题。为了我国的2030碳达峰2060碳中和目标以及社会主义中期共同富裕的发展目标，必须对现行房地产制度和相关技术进行变革。

吹一波先，是否有这些功效，可能还得做个科学模型试试看。

**本方案的技术影响：**本技术从本质而言是一种理念的革新，是一种适合中国土地国情的社会运行方式。可充分利用现有城市土地，便于城市不断更新不断发展新的规划，**避免产生欧美发达国家的社会固化弊病。**本技术的充分实施，便于装配式建筑本身快速进行迭代发展，可充分引领产业发展。

**本方案的经济影响：****经济效益：**ZF收益大，ZF出让的地块为确定年限，每年均有收益，类似房产税，却更没有法律遗留问题，便于城市规划更新，以后不会存在钉子户和拆迁纠纷，更不会因为有房屋质量问题责任不清楚而导致居民SF等群体事件的发生，拆迁工程相比现有住宅小区更简单；**个人收益：**个人居住成本大大降低，无必要炒房，ZF出让费用可持续导致地价也不会太高，建筑成本的降低会进一步降低地产费用，搬家更换居住环境更容易，居住环境更加友好。**产业变革与预期引起的商业模式变革：**房地产业发展方式完全变革，地产公司主要为现有的房地产公司，房产公司可大规模增加，进入门槛变低，竞争更充分，可大大促进装配式建筑的发展，降低社会运行成本。

**本方案的社会影响：**杜绝炒房问题，如同汽车需要上牌照，个人购买的装配式房屋需上户号，户号根据地产公司建设的小区户位进行编制，户位只租不售，根据ZF规划，户位有年限要求，可以租多个户位，但是租金也会相应增加，相当于收房产税，相对而言更加合理。拆迁问题从而也迎刃而解，地产均为租用，到期即收回，房屋为个人所有，可自行租用其他户位。房屋质量问题责任清晰，除小区地下部分及水气电等介质接口和管路外，房屋内一切问题均为房产公司方面负责，杜绝一切推诿。房屋为安装于楼板之上，与楼层之间的隔音振动等问题可解决，杜绝楼上楼下邻里因噪音产生的纠纷。装配式房屋的室内空气、保温以及杜绝漏水等问题更容易实现，还可实现更加个性化的住宅。

该技术理念主要实施方案如下：

**土地出让制度：**ZF根据土地规划变动的可能性设置不同的出让年限，一次性收取相应年限的土地出让金，超过年限可收回并根据规划再重新出让。(这一部分，应该还有改进的空间，暂时没想到)

地产公司：

1.建设好小区绿化、地下室及住宅楼层框架和水气电接口，负责收取住宅户位的租金和协助物业收费，租金含小区维修基金，租金按年（1～5年）收取直至到达土地出让年限，每年均可根据产业政策变化或CPI变动有浮动。ZF规定每个城市区域地块的基础租金和基础物业费，各小区可有适当的租金及物业系数。系数由ZF和小区居民每年根据小区物业状况打分确认。未来社会信用体系建成后，可以规定，居民根据不同的信用系数可以入住不同租金系数的小区。住宅建筑容积率和高度均受限于根据城市区位规划。每个住宅户位均定义1个户号，房屋取得住宅户号即可安装至相应户号的住宅户位。

2.住宅小区建筑可根据容积率和小区定位分别设计为中心核心筒、双核心筒或分离式核心筒式建筑，建筑类似于写字楼框架。核心筒内设计电梯、逃生楼梯和水气电综合管廊系统。住宅小区的每楼层均可具有绿化区和居住区，绿化区和居住区可分离或设计为绿化合围居住区方式。居住区可锚固安装装配式房屋，绿化区可设置于每个户位内或设置于公共区。每楼层均有绿化，可实现城市垂直森林公园的效果，弥补现有高密度高层小区地块不足绿化过少的弊病。3.楼层净高可有3米或6米等区分，每层分别根据层高可安装平层或复式房屋。在居住区安装的房屋可实现全向通风，每层住宅房屋都类似于一栋别墅，只是建在高层建筑上，可以充分改善中国小区的人居环境，实现高层别墅的居住感，有效平衡居住舒适感和土地的高效利用。每楼层每个户号均应设计相应的标准化给排水、天然气、电力接口，各种介质管道分布于楼层四周楼板内，类似小型综合管廊。

4.每套装配式房屋均按照业主个人喜好定制安装，杜绝了现有小区千篇一律的造型和户型，给城市景观加分。

5.每层住宅选用装配式房屋后，会减少外墙面积，总载荷有一定程度的减小，对于工程造价及施工均有成本核减。

6.地下室车位按照小区住宅户数成比例设置，车位只租不售。配合城市综合规划，一定程度上方便解决未来城市停车位不足的痼疾。

房产公司：

1.在工厂按照订单需求及住宅小区规范生产装配式住宅，负责运输及安装取得户号的房屋产品，并负责对房屋的终身质保维护和到期报废房屋的回收再利用，还需定期出具房屋质量检测报告。需具备完整的材料可回收、修复等各项能力。

2.在国家标准下实施工厂化生产装配式房屋，房屋可毛坯可精装。毛坯房屋全屋水、气、电、地暖等已铺设完成，消费者购买后可根据个人喜好铺设地板、瓷砖、安装灯具、门、软装、家具、电器等。精装房则根据消费者选定的材料等生产，除灯具、软装、家具、电器外其余装修均应具备。

3.房屋户型可多样化，根据消费者需求具备一定的灵活性，根据装配式房屋的特性进行一定的组合搭配。房屋的空气处理、水处理、噪音处理、光污染处理等各方面均可按照标准等级给出相应解决方案。

4.装配式房屋可选用轻钢龙骨结构、钢混结构、钢木结构、集装箱式，总重量应在住宅小区楼层设计载荷范围内。

5.该行业为充分竞争行业，根据生产过程的流程自动化水平及材料的可回收程度，可决定该行业的碳排放水平。根据产品的节能特性，可决定产品的节能水平。政府可制定该行业生产标准建面产品的碳排放标准及企业认证标准，产品必须具有节能多级认证。企业必须具备行业认证和产品节能标准认证方可入市，从而约束和提高行业质量及准入门槛，避免资金一窝蜂涌入导致行业良莠不齐，从而造成资金和资源的浪费。同时可极大降低社会碳排放。

欢迎感兴趣的朋友给出合理建议。