颠覆性技术建议-新型房地产业-也来谈两句_风闻
仪表高工-冶金仪表高工2021-08-26 12:19
个人没办法在科技部注册,只能个人发表下建议,抛砖引玉,请大家不吝赐教。本文比较长,大约2500字,读完可能要花10分钟。
先说说必要性,我国现行房地产制度基本照搬至土地私有的地区或国度,其不具备发展可持续性,造成了越来越多的社会和经济问题,造成了中国所有产业一半的碳排放和绝大多数的社会问题。为了我国的2030碳达峰2060碳中和目标以及社会主义中期共同富裕的发展目标,必须对现行房地产制度和相关技术进行变革。
吹一波先,是否有这些功效,可能还得做个科学模型试试看。
**本方案的技术影响:**本技术从本质而言是一种理念的革新,是一种适合中国土地国情的社会运行方式。可充分利用现有城市土地,便于城市不断更新不断发展新的规划,**避免产生欧美发达国家的社会固化弊病。**本技术的充分实施,便于装配式建筑本身快速进行迭代发展,可充分引领产业发展。
**本方案的经济影响:****经济效益:**ZF收益大,ZF出让的地块为确定年限,每年均有收益,类似房产税,却更没有法律遗留问题,便于城市规划更新,以后不会存在钉子户和拆迁纠纷,更不会因为有房屋质量问题责任不清楚而导致居民SF等群体事件的发生,拆迁工程相比现有住宅小区更简单;**个人收益:**个人居住成本大大降低,无必要炒房,ZF出让费用可持续导致地价也不会太高,建筑成本的降低会进一步降低地产费用,搬家更换居住环境更容易,居住环境更加友好。**产业变革与预期引起的商业模式变革:**房地产业发展方式完全变革,地产公司主要为现有的房地产公司,房产公司可大规模增加,进入门槛变低,竞争更充分,可大大促进装配式建筑的发展,降低社会运行成本。
**本方案的社会影响:**杜绝炒房问题,如同汽车需要上牌照,个人购买的装配式房屋需上户号,户号根据地产公司建设的小区户位进行编制,户位只租不售,根据ZF规划,户位有年限要求,可以租多个户位,但是租金也会相应增加,相当于收房产税,相对而言更加合理。拆迁问题从而也迎刃而解,地产均为租用,到期即收回,房屋为个人所有,可自行租用其他户位。房屋质量问题责任清晰,除小区地下部分及水气电等介质接口和管路外,房屋内一切问题均为房产公司方面负责,杜绝一切推诿。房屋为安装于楼板之上,与楼层之间的隔音振动等问题可解决,杜绝楼上楼下邻里因噪音产生的纠纷。装配式房屋的室内空气、保温以及杜绝漏水等问题更容易实现,还可实现更加个性化的住宅。
该技术理念主要实施方案如下:
**土地出让制度:**ZF根据土地规划变动的可能性设置不同的出让年限,一次性收取相应年限的土地出让金,超过年限可收回并根据规划再重新出让。(这一部分,应该还有改进的空间,暂时没想到)
地产公司:
1.建设好小区绿化、地下室及住宅楼层框架和水气电接口,负责收取住宅户位的租金和协助物业收费,租金含小区维修基金,租金按年(1~5年)收取直至到达土地出让年限,每年均可根据产业政策变化或CPI变动有浮动。ZF规定每个城市区域地块的基础租金和基础物业费,各小区可有适当的租金及物业系数。系数由ZF和小区居民每年根据小区物业状况打分确认。未来社会信用体系建成后,可以规定,居民根据不同的信用系数可以入住不同租金系数的小区。住宅建筑容积率和高度均受限于根据城市区位规划。每个住宅户位均定义1个户号,房屋取得住宅户号即可安装至相应户号的住宅户位。
2.住宅小区建筑可根据容积率和小区定位分别设计为中心核心筒、双核心筒或分离式核心筒式建筑,建筑类似于写字楼框架。核心筒内设计电梯、逃生楼梯和水气电综合管廊系统。住宅小区的每楼层均可具有绿化区和居住区,绿化区和居住区可分离或设计为绿化合围居住区方式。居住区可锚固安装装配式房屋,绿化区可设置于每个户位内或设置于公共区。每楼层均有绿化,可实现城市垂直森林公园的效果,弥补现有高密度高层小区地块不足绿化过少的弊病。3.楼层净高可有3米或6米等区分,每层分别根据层高可安装平层或复式房屋。在居住区安装的房屋可实现全向通风,每层住宅房屋都类似于一栋别墅,只是建在高层建筑上,可以充分改善中国小区的人居环境,实现高层别墅的居住感,有效平衡居住舒适感和土地的高效利用。每楼层每个户号均应设计相应的标准化给排水、天然气、电力接口,各种介质管道分布于楼层四周楼板内,类似小型综合管廊。
4.每套装配式房屋均按照业主个人喜好定制安装,杜绝了现有小区千篇一律的造型和户型,给城市景观加分。
5.每层住宅选用装配式房屋后,会减少外墙面积,总载荷有一定程度的减小,对于工程造价及施工均有成本核减。
6.地下室车位按照小区住宅户数成比例设置,车位只租不售。配合城市综合规划,一定程度上方便解决未来城市停车位不足的痼疾。
房产公司:
1.在工厂按照订单需求及住宅小区规范生产装配式住宅,负责运输及安装取得户号的房屋产品,并负责对房屋的终身质保维护和到期报废房屋的回收再利用,还需定期出具房屋质量检测报告。需具备完整的材料可回收、修复等各项能力。
2.在国家标准下实施工厂化生产装配式房屋,房屋可毛坯可精装。毛坯房屋全屋水、气、电、地暖等已铺设完成,消费者购买后可根据个人喜好铺设地板、瓷砖、安装灯具、门、软装、家具、电器等。精装房则根据消费者选定的材料等生产,除灯具、软装、家具、电器外其余装修均应具备。
3.房屋户型可多样化,根据消费者需求具备一定的灵活性,根据装配式房屋的特性进行一定的组合搭配。房屋的空气处理、水处理、噪音处理、光污染处理等各方面均可按照标准等级给出相应解决方案。
4.装配式房屋可选用轻钢龙骨结构、钢混结构、钢木结构、集装箱式,总重量应在住宅小区楼层设计载荷范围内。
5.该行业为充分竞争行业,根据生产过程的流程自动化水平及材料的可回收程度,可决定该行业的碳排放水平。根据产品的节能特性,可决定产品的节能水平。政府可制定该行业生产标准建面产品的碳排放标准及企业认证标准,产品必须具有节能多级认证。企业必须具备行业认证和产品节能标准认证方可入市,从而约束和提高行业质量及准入门槛,避免资金一窝蜂涌入导致行业良莠不齐,从而造成资金和资源的浪费。同时可极大降低社会碳排放。
欢迎感兴趣的朋友给出合理建议。