城市更新风口已至，先行者佳兆业加速收获_风闻

八月走到尾声，房企们的中报成绩单陆续出炉。

毫无意外，维稳成了主流态度。虽然嘴上说着稳当，但多数房企内心还是慌的。

不慌的只有两类：要么有钱，要么有地。

都知道在这一年多来密集的调控持续轰炸下，规模不再万能，楼市融资难了，拿地也难了。房企接受的考验不止有当下的应对方案，还有后方基地是否有足够多的存货。

重重考验之下还能稳住的，佳兆业算一个，今年上半年不仅实现三道红线全转“绿”，深耕的城市更新领域也迎来收获期。

“三道红线”提前达标

先来看看佳兆业交出的中期成绩单。

2021上半年，佳兆业实现合约销售额638.5亿元，同比增长77.2%；销售面积380.6万㎡，同比增长79.6%。

其中，粤港澳大湾区贡献了超五成的销售金额和超六成的结转收入，仍是集团核心战略要地。

报告期内，佳兆业继续坚持以利润为导向，完善成本管控及加速回款，核心净利润同比增加28.9%至39.3亿元，在房地产行业整体毛利率下行的大背景下，仍继续保持30.9%的高毛利率。

在调控持续落地的情况下，放眼整个行业，这也是一份不错的成绩单。对此集团管理层也表示，有充足的信心和实力完成全年1300亿元销售目标。

佳兆业的自信一定程度上来源于三道红线下的财务状况。

财报显示，截至2021年6月30日，佳兆业净资产负债比率93.7%，较2020年末减少2.4%；现金短债比1.53；剔除预收账款的资产负债率69.9%，较2020年末减少0.2%。至此三道红线实现提前转“绿”。

能够提前完成转“绿”目标，与佳兆业一直以来的稳健经营策略有关。从2017年开始，佳兆业就主动进行债务管理，至今净负债率指标已实现8连降。

在业绩会上管理层表示，集团成立至今几乎不使用商票融资。在近期房企的商票逾期潮下，这也体现了佳兆业在财务上的谨慎。

在“有利润的增长”的导向下，2021年上半年，佳兆业拥有在手现金487.4亿元，同比增长20.4%，集团现金流安全得到充分保障。

重新认识佳兆业

佳兆业在楼市底层逻辑不断被颠覆的环境下，还能稳健前进，源自手中的王牌——城市更新，正在源源不断提供动力支撑。

1999年的深圳，房地产改革推动房地产进入爆发期，佳兆业破土而出。当时的佳兆业，拿到的第一个项目是盘活烂尾楼，第二个项目还是盘活烂尾楼。

6年后来到广州，拿下的第一个项目仍旧是盘活烂尾楼。可以说，成立20多年，从烂尾楼到旧村、旧城、旧工业区，别人不想接的苦活累活，佳兆业来者不拒，而且还都做得很成功。

如今浮华散去，随着房地产进入最严最长的调控周期，新房市场难以打下，风口调转来到了城市更新面前。别人抢着拿票入场，先行者佳兆业却已经迎来收获。

仅上半年，佳兆业成功转化位于深圳、广州、湛江的3个城市更新项目，转化可售面积112.5万㎡，转化可售货值达到727亿元。

下半年，佳兆业预计还将转化155.2万㎡，对应货值超742.1亿元，预计全年转化货值较2020年将实现翻倍增长。

截至2021年6月30日，佳兆业总共拥有213个城市更新项目，占地面积超5370万㎡，按货值计算，广深两地占比73%。未来佳兆业将继续保持大湾区领先地位，加速城市更新模式的全国复制。

回看佳兆业的发展路径，一心一意耕耘一个领域，并且持续创造价值获得回报，或许这就是商业的迷人之处。

集中供地下优势凸显

回报还在源源不断地涌来，特别是在今年推出的集中供地之下。

今年，22个城市开始实施集中供地政策，重点房企甚至被监管下达新要求：买地金额不得超过年度销售额的40%。

精密的土拍规则下，招拍挂市场拿地的利润空间不断收窄，城市更新成为越来越多房企青睐的拿地方式。在“稳地价、稳房价、稳预期”“房住不炒”的基调下，这也是监管层乐于见到的。

监管层有多重视城市更新？2021年“城市更新”首次被写入政府工作报告，国家“十四五”规划纲要明确提出，要加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。

而佳兆业所在的根据地深圳也在积极响应：深圳城市更新项目搬迁安置协议签约率达95%以上，可依法对未签约的房屋实施调解及征收。这将极大地加快城市更新的推进效率和项目转化。

毋庸置疑，政策端的权威定调，已经将城市更新推到地产行业的风口位置，深耕城市更新的佳兆业优势尽显。

2021上半年，佳兆业通过城市更新、招拍挂、收并购等多种拿地方式新拓了15个项目，新增土储权益面积246万㎡，新增项目对应货值1031亿元。其中，通过城市更新供应的土地已占整体的土地供应的41.3%。

纵览全局，截至2021年6月30日，佳兆业总土地储备约3114万㎡，总货值约7347亿元，其中城市更新贡献土储货值占比约为47%。

在粤港澳大湾区，佳兆业的土储货值约5580亿元，占比76%；广深可售货值约3455亿元，香港可售货值约301亿元。

佳兆业所坐拥的土储在规模及质量上，优势显而易见：站在城市更新政策的风口，还精准布局在中国最具潜力的大湾区。

结语

从土地红利、金融红利递进至管理红利，地产这盘生意，越来越回归于本质，高杠杆高周转已经失灵了。

未来考验房企的，更多的是你有没有初心和战略定力，而这恰恰是深耕城市更新的佳兆业所擅长的。