雅居乐“卖子”获41.37亿元，永续债、“明股实债”质疑待解_风闻

上半年一举实现“三道红线”全绿，雅居乐在降杠杆方面做了回优等生。但是，在永续债、“明股实债”等方面的质疑解决前，雅居乐的真实负债水平还是个谜。

雅居乐半年报业绩优良，股价却连跌

8月18日，雅居乐集团控股有限公司（以下简称“雅居乐”）发布2021年中期业绩。2021年上半年，雅居乐房地产项目实现预售金额753.3亿元，较去年同期增长36.7%，完成全年目标的50.2%；实现营业收入385.88亿元，同比增长15.1%；股东应占利润52.90亿元，同比增长3.2%；并宣布派发截至2021年6月30日止六个月期间的中期股息为0.5港元。

虽然销售金额和营收增速明显高于净利增速，有些“增收不增利”的意味。在当前的行业大趋势下，雅居乐半年报业绩仍然堪称优良，但是从8月19日开始，雅居乐股价却遭遇连日下跌。

究其原因，大概率与雅居乐盈利能力下滑有关。财报显示，上半年雅居乐毛利108.49亿元，较上年同期下降5.8个百分点；毛利率为28.11%，较上年同期下降6.25个百分点。跌幅明显较高。

拉长周期看，2018年，雅居乐毛利高达43.95%，2019年为30.48%，2020年为30.04%，连续下滑趋势明显。对此，雅居乐表示，主要是由于毛利率较高的项目所占比重有所下降，而单位土地成本较高的项目所占百分比增加，其毛利率相对也较低。

雅居乐所谓的“毛利率较高的项目”，其实主要就是指其在海南的著名大盘清水湾项目。虽然还有约千亿规模的货值，但清水湾项目迟早会完成去化，届时雅居乐的毛利率大概率将面临一次较大幅度的降低。

“三道红线”转绿，永续债等质疑未解

截至2021年6月30日，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年末下降3.5个百分点；净负债率为45.3%，较2020年末下降15.7个百分点；现金短债比为1.18倍。雅居乐“三道红线”都没有踩线踩线，成为“绿档”房企。

但是，雅居乐的真实负债水平却远没有表面数字那么简单。

首先是永续债问题。永续债理论上可永不赎回，因此在财务报告中会计入权益板块而非负债板块，因此成为部分房企掩盖真实负债水平的工具。雅居乐曾有“永续债之王”的称号，永续债规模多年超过百亿规模。截止2019年底，雅居乐永续债余额为135.67亿元；截至2020年底，雅居乐永续债规模为136.37亿元。

因为永续债方面的持续质疑，雅居乐开始赎回部分永续债。但是截至2021年上半年，雅居乐的永续债规模还是高达130亿元。若将永续债从总权益中剔除，并计入有息负债。那么雅居乐最新的净负债率水平则为69.8%。

其次是“明股实债”方面的质疑。近年，雅居乐的少数股东权益大幅增加。2017年末到2021年上半年，雅居乐的少数股东权益分别为23.1亿、54.1亿、73.0亿、125.2亿、218.83亿。到2021年上半年，雅居乐的少数股东权益占比已经从10%涨到了近30%，但少数股东所分得的净利润占比，却一直在5.4%至10.4%之间的低位徘徊，这是非常明显的“明股实债”特征。

降杠杆不遗余力，雅居乐被传“裁员”？

雅居乐在降杠杆方面多方发力。

今年上半年，雅居乐出售了多家子公司。雅居乐今年上半年其他收益净额高达42.53亿元，其中仅出售子公司就获得了高达41.37亿元的收益。

上半年，雅居乐的土储面积已经有所减少。雅居乐在85个城市拥有预计总建筑面积约为5295万平方米的土地储备，比去年同期的5303万平方米略微减少。这反映出雅居乐在扩张方面也表现出谨慎态度。

近期，雅居乐还面临着“裁员”方面的传言。发布财报后不久，雅居乐就进行了一轮组织架构调整，将旗下的原房管集团、商业集团、城更集团并入地产集团，成立全新的大地产集团。虽然雅居乐表示公司并无裁员计划，但随着集团整体合，必然会出现人员调整流动，因此也被视为具有“裁员”嫌疑。不过，上述结构调整也有利于雅居乐节省成本。