雅居乐：稳的秘诀_风闻

中国的城市化高潮于上个世纪80年代开始，经过40年的高速发展，城市化率由不到20%迅速上升到2020年的63%，按照国际标准，中国还有将近20年的城市化人口红利期，显然房地产行业还有增长空间。

但时代变了。

从2016年开始，国家提出“房住不炒”的基本战略，提出了“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳策略，去年开始，推出“三道红线”政策，以及今年来各地调控政策，从中央到地方，从供给端到需求端呈现全面调控之势。

这基本上宣告了房地产行业高周转、高杠杆的时代已经过去，房子逐渐回归居住属性。

当激进被政策终结，只有踏实稳健地做好产品、做好经营，方能继续享受行业发展、精益管理带来的红利。

稳健经营的动力源于两方面：一是地产主业精细化经营，向管理要红利；二是开启多元化，两条腿走路，比如碧桂园布局机器人业务，奥园布局健康业务，以及早在2015年就布局了多元化的雅居乐集团。

又是一个财报季，从8月18日披露的报表数据来看，作为今年较早披露中期业绩的TOP30房地产开发商，雅居乐作出了表率：主业稳健推进，多元化业务全面开花结果。

上半年，雅居乐实现销售额753.3亿元，同比增长36.7%，完成全年销售目标的50.2%；累计销售面积484.8万平方米，同比增长19.7%；预售均价15539元/平方米，同比增长14.2%。

**2021年雅居乐的全年销售目标为1500亿元，以此计算，雅居乐已经完成50.2%销售目标。**通常来说，下半年才是房地产市场的销售旺季，按照现有的节奏，雅居乐完成全年销售目标问题不大。

在业绩会上，雅居乐集团副总裁潘智勇也表示，“公司有信心完成今年1500亿的销售目标。” 对于下半年的开发计划，雅居乐表示，将结合开发进度和销售情况，灵活的调整开发节奏，以实现资金的最优化的利用。

房企未来的可持续发展最终体现在拿地环节。2021年上半年，雅居乐新增22个优质项目，新增土储多集中在粤港澳大湾区和长三角区域，新增预计总建筑面积为304.3万平方米，总土地金额为216.35亿元，对应楼面地价为每平方米7109元。

截止2021年6月30日，雅居乐于85个城市，拥有预计总建筑面积为5295万平方米的土地储备。其中大湾区的土地储备约为1,386万平方米，占整体土地储备的26.2%；在长三角拥有土地储备696万平方米，占整体土地储备的13.1%。

优质的土储为雅居乐的发展提供了重要的支撑，现有的土储已足够支撑雅居乐未来4-5年的业绩。

地产主业的持续增长，是雅居乐的底气，也是其各项财务指标稳步提升的强力支撑。上半年，雅居乐实现营业收入385.88亿元，同比增长了15.1%；净利润为64.71亿元，同比增长2.1%；股东应占利润为52.90亿元，同比增长3.2%。

今年以来，一系列政策都预示着行业在加速从粗放的增长过渡到稳健、有质量地增长。截止到今年7月，从中央到地方，一系列楼市调控措施相继出台，累计超过320次，远超往年同期。

监管部门表示，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。7月30日，国家层面再次为房地产行业定调：要做好宏观政策跨周期调节，保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性，统筹做好今明两年宏观政策衔接，保持经济运行在合理区间。

相关政策的出台则是为了房地产行业平稳有序发展，对于企业来说，随着土地红利和杠杠红利消逝，行业规模见顶、市场板块分化，市场走向了“管理红利”，通过精益地管理来获取超额收益。同时，也使得房企纷纷开启多元化，努力实现综合发展。

**在多元化业务上，雅居乐算是先行者。从2015年以来，雅居乐就开始积极布局多元化战略。**到目前，其 “以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式已经成效趋显，旗下物业管理、环保、商业等多元业务共同发展。

从半年报来看，雅居乐的多元化业务已经迎来了收获期。上半年，雅居乐多元化业务收入为64.96亿元（已剔除关联业务营业额），对整体收入的贡献占比为16.8%，同比上升4.2个百分点。

其中，以雅生活表现最为抢眼，期内雅生活录得营业额62.47亿元，同比上升56.1%；在管面积及合约面积分别为4.24亿平方米及5.84亿平方米。

此外，雅居乐在城市更新、环保、商业等业务上呈现多点开花之势，以城市更新业务为例，截止2021年6月底，雅居乐城市更新已签订22个合作协议，业务遍布中国5个省份，聚焦大湾区，深入华北地区及中原地区，已锁定预计建筑面积达1492万平方米，预计锁定货值达人民币4522亿元。

环保集团期内录得营业额为12.19亿元，同比上升52.6%；

商业集团2021年上半年实现营业额2.85亿元，同比增长17.9%，并于2021年5月1日，迎来旗下首个雅乐系商业综合体——花都雅乐城盛大开业。

稳固的地产主业基本盘，以及增长势头迅猛的多元化业务，雅居乐在地产行业竞争下半场的表现值得期待。

雅居乐本次中期业绩，最大的亮点之一，是实现了“三道红线”的全面达标绿档：

剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年底下降3.5个百分点；净负债率较2020年底再度大幅下降15.7个百分点至45.3%；现金短债比为1.18倍。

雅居乐的融资渠道也保持畅通，在境外，雅居乐发行于2026年到期4.5亿美元5.5%的优先票据，并获授予一笔初始金额为52.53亿港元及2850万美元（附带增额权）的信贷协议；在境内，发行于2024年到期人民币14.5亿元5.9%的公司债券。

通过多元融资渠道，雅居乐融资成本进一步降低，平均融资成本较2020年底下降0.6个百分点至5.96%。

更重要的是，雅居乐还于2021年6月悉数赎回到期的1亿美元8.55%的优先永续资本证券，并将视情况适时赎回现存的其他永续债，永续债规模将不再增加。这不仅继续改善了雅居乐的债务状况，也对外界对该话题的关注给予了明确回应。

稳健的财务稳健也获得国际评级机构的认可。上半年，穆迪调升雅居乐评级展望为“稳定”,并确认其主体信用评级为“Ba2”；标普调升雅居乐展望至“稳定”,并确认其主体信用评级为“BB”级。同时雅居乐也拿到首个境外投资级别评级——6月份，国际信用评级机构联合评级国际首次授予雅居乐长期发行人BBB-评级，展望评级为“稳定”。

联合国际认为，凭借持续多元化的收入来源、丰富的融资渠道，雅居乐未来盈利能力将继续保持稳定，并高于行业平均水平。