追问禹洲集团土储：哪儿来的2600亿未售货值？_风闻
一号财经-看得见的商业世界2021-08-19 11:17
一号说：人不能在同一个地方摔跤两次
8月16日，禹洲集团董事长林龙安接受了凤凰房产的独家专访，就公司半年报和业绩会后，投资者关心的问题做了进一步补充，事后凤凰房产风财讯以《专访禹洲董事长林龙安：业绩修复与应对》为题作了报道；
8月17日，禹洲集团股价大跌7.32%，报收1.52元每股，创年内新低。半年报发布以来，禹洲集团股价已连跌三日，累计跌幅达14.78%。
重列财报一事，用林董的话来说，就是“摔了一跤”。只是禹洲集团“摔了一跤”，投资者就“用脚投票”了。
土储与销售，必须厘清的数据
在上述采访的新闻稿中，有这样一段表述：“其透露（指禹洲集团董事长林龙安），禹洲上半年新增货值111亿元，截至2021年6月底土地储备（不等于可售面积）总建筑面积约在2200万平方米，对应总货值4400亿元，其中已售未交付(可售)货值超1800亿，未售货值大约2600亿，加上集团囤积的旧改项目，总未售货值可以支撑禹洲未来3年的销售所用。”
林董事长在此处的回复，似乎是对一号君此前文章《禹洲集团：”调表师“的财报，弹性这么大？》的隔空回应。
在该文中，一号君指出禹洲集团半年报披露的土储数据值得推敲。半年报中，禹洲集团披露总土储可供销售建筑面积为2200万平米。
按照一般理解，“可供销售面积”就应该是可以卖的建筑面积，而一号君根据禹洲集团12年来的年报数据，统计发现2009年至2021年上半年，禹洲集团累计销售了2772.69万平米；
同期累计新增土地储备总建筑面积为2912万平米；我们即使不考虑总建筑面积与可销售面积之间的差值，简单做一下加减法，就可得知2009年至2021年6月，禹洲集团的土储建筑面积净盈余为139.31万平米；
如果算上2009年年底时的未售面积302万平米，就算再把2020年取得的城市更新项目89万平米算进去，理论上至今年年中，禹洲集团总共的未售面积530万平米左右。
按照林董事长接受媒体采访时说的数据，即2200万平的土储中，对应总货值4400亿元（包括已售未交付的货值超过1800亿，未售货值大约2600亿），推算可知，其对现有土储的结算均价预估为2万/平米。
而禹洲集团今年上半年的销售均价是18500元每平，去年的销售均价为16765元每平。翻阅禹洲集团历年年报，目前年销售均价最高的是2017年，销售均价为17000元每平。
看来董事长很自信，预估的价格已经大大超过过往的实际销售均价了。
不过如果按照林董事长的测算，结算价2万/平，且未售货值2600亿元，那么禹洲集团至2021年年中时，手上的未售面积应当在1300万平米。
这一数据，与一号君根据公司历年年报披露的销售面积、新增拿地面积累计测算后的530万平米相差了770万平米。
因此，有必要弄清林董事长披露上述数据的测算方法。当然，也有可能是这未售的2600亿货值，在公司内部就是按照均价5万一平来进行测算的。
不过，不知为何董事长披露的未售土储口径是货值，并没有直言面积。
过往销售数据存疑870万平
对于董事长专访的数据披露，我们自然是深信不疑的。
由此审视起另一维度的数据来，那就是禹洲集团过往的销售。
既然董事长披露禹洲集团截至2021年6月，尚有2600亿元的未售货值，按照其披露的半年度土储总建筑面积2200万平，货值4400亿元计算，均价应该是2万元每平，也由此得出禹洲集团在今年半年度时尚有1300万平米的未售面积。
在上文的表格中也已经统计了，自2009年至2021年上半年，禹洲集团累计新增拿地面积2912万平米，加上期初数即2009年底未售面积302万平米后，12年多来，禹洲集团手中可供销售的总面积为3214万平米左右；
目前还有1300万平米未售；那么可知这12年半中，累计销售面积应该为1900万平米；尽管根据各年度的年报销售数据，累计销售了2773万平米。
逐年年报披露的数据，与根据董事长接受专访时披露数据测算出的结果，相差了870万平米。
也就是说，这12年多来的年报销售数据，平白无故多了870万平米？
在行业内，房企在销售额注水几乎是业内公开的秘密，而且销售注水极难会被发现，因为销售要延后一年半至两年才会结算进营收。
更重要的是，只有结算营收了才会交税，销售不交税，好比吹牛不上税，所以每年都会看到许多房企为了争榜单排名，拼命往销售数据中注水。
所以这一次，禹洲集团董事长通过向我们公开未售货值以及可以推算的未售面积数据，等于是变相向外界透露了2009年以来的真实累计销售数据。
也即，2009年以来，禹洲集团累积的真实销售面积或许只有1900万平米，否则数据上难以形成逻辑自洽。
因此，在这一点上，我们更倾向于相信董事长的数据。
“摔一跤”事件会不会重演？
既然我们根据董事长对外披露的数据，计算出禹洲集团2009年至今的累计销售面积应该在1900万平左右。
那么未来禹洲集团的结算预期也要重新考量。
从行业经验来看，企业的营收一般不会造假。我们根据禹洲集团历年的年报数据，统计了2009年至今的结算交付面积，累计是1228.16万平米（参见上图数据）；
一般来说，结算交付是权益面积，禹洲集团的权益在业内并不高，平均占比在60%-65%左右，我们即使按照业内较高水平70%的权益占比来测算，2009年至今全口径的结算交付应该在1750万平米左右，如果按照65%权益占比测算的话，全口径结算交付将在1880万平米左右。
如果按照上述口径测算，禹洲集团目前所剩的可结算资源似乎并不充足，目前的未结算资源仅有20万平米至150万平米左右。
这样的未结算面积，仅能支撑禹洲集团半年至一年的交付，如果这样的话，未来禹洲集团极有可能还会出现类似去年“摔一跤”的情况。
除非禹洲集团统计的交付面积是全口径结算面积，即2009年以来累计交付面积1228万平米是全口径交付，按照该数据测算，禹洲集团尚有700万平左右的未结算资源；
这700万平未结算资源，按照2万元每平测算，折算成货值的话为1400亿元，与林董事长专访时披露的已售未结转货值1600亿元相差不大。
但这也会带来一个新问题，就是业内同行规则和会计准则，房企的结算面积均是属于权益面积，而非全口径面积，如将全口径面积当作权益面积强行纳入算进自己的营收，就等于出现了禹洲集团去年中报时一样的情况，即将合联营项目强行并表算作自己业绩。
综合看来，不管是哪一个口径，禹洲集团未来属于自己权益内的可结算资源应该不多，投资者仍然要注意结算营收的业绩风险。
因此，林董事长此次的专访，仍然未能打消一号君心头的疑虑。