金辉,一稳当先_风闻
地产风声-地产风声官方账号-听,这风声,好像在说秘密2021-08-17 08:08

从去年“三条红线”政策施行开始,地产行业一直在高压下运行。
今年的调子比去年还紧,过去的7个月里头,“供地两集中”“40%销售额拿地红线”“二手房指导价”…….
从中央到地方调控政策不断。
这也让业内充分认识到,过去闪电发展,做大做强的日子一去不返了。
地产行业已经从百米赛的比速度,进入到马拉松时刻的比持久力。
在这种大背景下,一向稳健的房企更容易获得跑下去的机会。
8月12日,金辉控股披露了2021上半年业绩报告,从这家以稳为先的房企报告里,也确实能看出这种机会。
有意思的是,我发现今年大家出半年报的速度比以前慢了,金辉是40强房企里头率先“见公婆”的。
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在金辉的半年报里,首先吸引我的是一组销售数据:
销售金额557.7亿元,同比增幅49.3%。
按照这个节奏,金辉的千亿小目标今年达成问题不大。
在过去的四年里,金辉的年度销售额分别为445.1亿元、746.8亿元、888.6亿元、927亿元。
逐年稳健扩张。
上半年这组数字也说明,金辉的销售规模在保速提升。
不过相比业绩,金辉自己常说“更在乎高质量的发展”,有一个小故事大概可以侧面印证。
去年金辉港股上市,大家都觉得不管用什么方式,它应该会按下规模“快进键”,在2020年提前突破千亿。
结果,金辉给出来的销售额是972亿。
离千亿就一步之遥,金辉没有刻意去“追求”。
老宋盯着房企的排行榜看了这么多年,像金辉这么老实,咱还是头一回见。
再从它的盈利管理也能发现一二。
今年上半年,金辉确认收入达160.7亿元人民币,同比增幅44.1%;实现毛利润33.9亿元,同比增长33.2%;实现净利润20.1亿元,同比增长92.4%。
同时净利润率也增至12.5%。
一方面,保持着规模有质量的增长;另一方面,也是更重要的一点:金辉聚焦利润经营策略,盈利能力大幅提升。
能在高压的上半年,实现销售、利润的保速保质提升,是企业一以贯之的战略定力决定的。
就像那些能取得好成绩的马拉松选手,他们是通过讲究科学的配速,利用更合理的战术去跑,不是依靠一时的爆发力和瞬间的冲刺。
2
2020下半年,“三道红线”如达摩克利斯之剑横于房企头顶。
它开始对公司内部经营指标、对企业内部资金安全维度高标准监管,震慑感是巨大的。
即使艺高胆子大,也没人会再表演走钢丝。
面对这种变化莫测的大环境,金辉及时作出调整,主动降杠杆:
2020年底,金辉成为第一批绿档达标的企业。
之后部分指标也在持续优化。
上半年,金辉净负债率为75.9%,现金短债比为1.5,剔除预收款项后的资产负债率为68.3%,继续保持“三道红线”政策绿档要求。
其中现金短债比从2020年底的1.4提升为1.5,而剔除预收款项后的资产负债率也比2020年底的69%下降了0.7个百分点。
值得注意的是,金辉还为“三道红线”绿档留足了空间。
截止到今年6月30日,有息负债总额为543.97亿元,较2020年底增速仅为1.2%。
这一债务增速转为全年量化的话,会定格在2.4%的水平,比“三条红线”15%的上限足足要低上两档。
通过一系列的降杠杆操作,金辉也获得更多资本和机构的青睐,从而进一步优化融资成本:
7.47%到6.95%。
相较于2020年底,金辉融资成本下降了0.52个百分点。
与此同时,金辉先后获得三大国际评级机构上调或新增评级的认可。
3
金辉能够在上半年震荡和不确定之中,交出一份不错的业绩,离不开对趋势的判断和拿捏。
比如拿地节奏的合理性。
在“拿地占比不超过销售额40%”政策出台前的上半年,一些房企在首轮集中供地时冲得很猛。
金辉的拿地节奏。一直按照他们管理层曾经对外表态时说的:
量入为出,放弃无效囤地。
我算了一下金辉上半年拿地额占销售额的比例发现,他们只用到了:
26.33%。
新增土注重都市圈布局,避开“集中供地”大热点,布局“新二线”,追求高性价比。
例如北京大兴地块、惠州白云新城5宗涉宅地,金辉都是以底价竞得,土储扩张时机极为精准。
合理的土地成本,向来都是地产利润率的强力保障。
这也是金辉即使在不稳定的周期当中,利润依然在逆向增长的原因之一。
一些房企对“拿地额占销售额不超过40%”的红线胆颤,这对稳健为先,总是量入为出的房企来说,却是一个机会。
金辉上半年只用了“26.33%”的指标:卖出557亿,只花了146亿。如果全年销售额1000亿,意味着金辉下半年至少还有250亿额度买地。这就是稳健带来的机会:
给下半年拿地留出很大的主动权。
8月13日业绩会上,金辉控股执行总裁林宇表示:
从目前反馈来看,下半年土地市场的窗口会比上半年好,下半年,公开市场还将是金辉拿地的主战场。
好的肉出现时,口袋里拥有铜板,就拥有了先机。
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从百米赛道换到马拉松跑道,后发制人也许更适合跑者。
江河能够入海流,争的不是谁跑得更快或者更早:
争的是滔滔不绝。