金辉，一稳当先_风闻

从去年“三条红线”政策施行开始，地产行业一直在高压下运行。

今年的调子比去年还紧，过去的7个月里头，“供地两集中”“40%销售额拿地红线”“二手房指导价”…….

从中央到地方调控政策不断。

这也让业内充分认识到，过去闪电发展，做大做强的日子一去不返了。

地产行业已经从百米赛的比速度，进入到马拉松时刻的比持久力。

在这种大背景下，一向稳健的房企更容易获得跑下去的机会。

8月12日，金辉控股披露了2021上半年业绩报告，从这家以稳为先的房企报告里，也确实能看出这种机会。

有意思的是，我发现今年大家出半年报的速度比以前慢了，金辉是40强房企里头率先“见公婆”的。

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在金辉的半年报里，首先吸引我的是一组销售数据：

销售金额557.7亿元，同比增幅49.3%。

按照这个节奏，金辉的千亿小目标今年达成问题不大。

在过去的四年里，金辉的年度销售额分别为445.1亿元、746.8亿元、888.6亿元、927亿元。

逐年稳健扩张。

上半年这组数字也说明，金辉的销售规模在保速提升。

不过相比业绩，金辉自己常说“更在乎高质量的发展”，有一个小故事大概可以侧面印证。

去年金辉港股上市，大家都觉得不管用什么方式，它应该会按下规模“快进键”，在2020年提前突破千亿。

结果，金辉给出来的销售额是972亿。

离千亿就一步之遥，金辉没有刻意去“追求”。

老宋盯着房企的排行榜看了这么多年，像金辉这么老实，咱还是头一回见。

再从它的盈利管理也能发现一二。

今年上半年，金辉确认收入达160.7亿元人民币，同比增幅44.1%；实现毛利润33.9亿元，同比增长33.2%；实现净利润20.1亿元，同比增长92.4%。

同时净利润率也增至12.5%。

一方面，保持着规模有质量的增长；另一方面，也是更重要的一点：金辉聚焦利润经营策略，盈利能力大幅提升。

能在高压的上半年，实现销售、利润的保速保质提升，是企业一以贯之的战略定力决定的。

就像那些能取得好成绩的马拉松选手，他们是通过讲究科学的配速，利用更合理的战术去跑，不是依靠一时的爆发力和瞬间的冲刺。

2

2020下半年，“三道红线”如达摩克利斯之剑横于房企头顶。

它开始对公司内部经营指标、对企业内部资金安全维度高标准监管，震慑感是巨大的。

即使艺高胆子大，也没人会再表演走钢丝。

面对这种变化莫测的大环境，金辉及时作出调整，主动降杠杆：

2020年底，金辉成为第一批绿档达标的企业。

之后部分指标也在持续优化。

上半年，金辉净负债率为75.9%，现金短债比为1.5，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%，继续保持“三道红线”政策绿档要求。

其中现金短债比从2020年底的1.4提升为1.5，而剔除预收款项后的资产负债率也比2020年底的69%下降了0.7个百分点。

值得注意的是，金辉还为“三道红线”绿档留足了空间。

截止到今年6月30日，有息负债总额为543.97亿元，较2020年底增速仅为1.2%。

这一债务增速转为全年量化的话，会定格在2.4%的水平，比“三条红线”15%的上限足足要低上两档。

通过一系列的降杠杆操作，金辉也获得更多资本和机构的青睐，从而进一步优化融资成本：

7.47%到6.95%。

相较于2020年底，金辉融资成本下降了0.52个百分点。

与此同时，金辉先后获得三大国际评级机构上调或新增评级的认可。

3

金辉能够在上半年震荡和不确定之中，交出一份不错的业绩，离不开对趋势的判断和拿捏。

比如拿地节奏的合理性。

在“拿地占比不超过销售额40%”政策出台前的上半年，一些房企在首轮集中供地时冲得很猛。

金辉的拿地节奏。一直按照他们管理层曾经对外表态时说的：

量入为出，放弃无效囤地。

我算了一下金辉上半年拿地额占销售额的比例发现，他们只用到了：

26.33%。

新增土注重都市圈布局，避开“集中供地”大热点，布局“新二线”，追求高性价比。

例如北京大兴地块、惠州白云新城5宗涉宅地，金辉都是以底价竞得，土储扩张时机极为精准。

合理的土地成本，向来都是地产利润率的强力保障。

这也是金辉即使在不稳定的周期当中，利润依然在逆向增长的原因之一。

一些房企对“拿地额占销售额不超过40%”的红线胆颤，这对稳健为先，总是量入为出的房企来说，却是一个机会。

金辉上半年只用了“26.33%”的指标：卖出557亿，只花了146亿。如果全年销售额1000亿，意味着金辉下半年至少还有250亿额度买地。这就是稳健带来的机会：

给下半年拿地留出很大的主动权。

8月13日业绩会上，金辉控股执行总裁林宇表示：

从目前反馈来看，下半年土地市场的窗口会比上半年好，下半年，公开市场还将是金辉拿地的主战场。

好的肉出现时，口袋里拥有铜板，就拥有了先机。

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从百米赛道换到马拉松跑道，后发制人也许更适合跑者。

江河能够入海流，争的不是谁跑得更快或者更早：

争的是滔滔不绝。