船大掉头难，万科转型之路总是商业拉后腿_风闻

2021年6月23日，万科在其内部转型发展通气会上宣布，将全面加速“开发经营服务并重”的转型发展。这不是万科第一次喊话转型，回顾历史，万科经历了“多元化—房地产—地产相关多元化”的发展路径。

万科在成立之初并非主营房产，而是以专业器材进出口为主业的贸易公司。直到1988年万科才开始真正涉足房地产，并于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，选择住宅作为主导开发产品。此后二十多年，万科一路高歌猛进，发展成为国内房地产龙头企业。

在奔向住宅专业化的路途中，万科也曾经有过想要转型的时刻。

早在2012年，郁亮就提出房地产“白银时代”即将到来，开始在传统住宅开发业务之外寻找新兴增长点，其将业务触角延伸到商业、物流、文旅、酒店、长租公寓、滑雪度假等各个领域。

但这与时任万科董事长王石坚决不做商业地产的理念相悖。2009年8月，王石在中山大学演讲时更是放言：“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”

最终，郁亮妥协，推迟了万科发展商业的步伐。

随着国家房地产调控不断收紧，房地产市场的红利时代已经到了尾声，万科死磕住宅市场让投资人不得不用脚投票，股价从最高点一路下滑。万科强撑了几年还是向市场低头，开始寻求新的利润增长极。

目前，万科除地产和物业外一共有7个业务单元，分别是印力、万纬物流、酒店及度假、海外、泊寓、梅沙教育、食品事业部。

转型路上，万物云一马当先

在新赛道方面，万科物业优势明显。

万科物业2020年正式更名为万物云，正式向空间科技服务商转变，2020年实现营收182亿元，同比增长27.4%，过去5年复合增速34%；除了自身增长迅猛，万物云近期与外界频频联姻。

2021年8月5日,万物云宣布与阳光城达成换股协议,万物云将持有上海阳光智博生活服务集团股份有限公司100%股权,阳光城将持有万物云4.8%股权,同时,双方成立新合资公司承接阳光城新开发项目。

有消息称，万科物业还将接手一部分恒大物业的股份，如果消息为真，万物云的在管面积规模与营业收入将进一步扩大,市场占有率明显提升,进一步巩固万科物业的行业领先地位。

万纬物流紧随其后，五年成行业龙头

2015年6月，万科撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司，并正式推出独立物流品牌“万纬”。万科物流发展有限公司也成为了万科的物流仓储服务业务境内平台。2017年，其进军冷链物流市场，成立万纬冷链物流。

根据万科2020年年报介绍，万科的物流仓储服务业务聚焦发展高标仓储和冷链物流两大核心业务，经过五年发展，已发展成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。2020年，万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库营业收入12.9亿元，同比增长29%；冷库营业收入5.8亿元，同比增长60%。

万科对万纬物流寄予厚望。今年4月3日，万科发布公告，继续向全资子公司万科物流增资63.2亿元。

租赁公寓或成下一个关键增长点

2018年，万科将租赁住宅业务升级为集团核心主航道业务之一，2019年成立独立事业部，集团对于泊寓的重视度不断提高。目前，“泊寓”已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商，截至2020年开业14.2万间，全年营收25.4亿元，同比增长72.3%，已开业项目整体出租率超过95%；尽管泊寓业务营收在万科总体占比微乎其微，但整体增速显著，未来泊寓将在万科多元创新业务中有着良好的发展前景。

总是商业拉后腿

万科多元化业务中最大的痛点就是商业。印力作为万科商业经营业务方面的主要平台，无疑是矛盾中心。

今年4月份以来，在“深交所互动易”上，投资人5次就印力集团的问题发问。根据2020年年报，万科商业地产部门印力管理的商业项目营业收入42.22 亿元，同比下降 1.62%。

从在管面积看，截至2020年，万科印力在管面积近千万平方米，跃升国内前三，仅次于万达（4000万平，截至2020年9月）、华润（1400万平，截至2020年6月）。但在经营层面，万科集团包含印力在内的超100项目商业、近千万平方米的面积，营收为63.22亿元。相比之下，2020年，华润置地45个购物中心收租100.9亿，龙湖商业49个购物中心收租58.2亿，在一二线，万科印力比不上华润、龙湖，在三四城市的运营能力也明显落后于新城控股等房企。

万科不久前的人事调动中，向印力集团派去了老将王海武。资料显示，王海武加入万科已有18年，过去主要在开发业务领域开展相关工作，先后在城市公司，区域和总部工作过。由此看来，印力虽然业绩不佳依然任重道远。

多数版块还在孵化期

值得注意的是，除了上述业务，万科的其他多元化板块成效还未成气候。

万科旗下梅沙教育目前已经是深圳最大的民办教育集团，但其18年提出的2020年底前在全国建设超过100所优质学校的“百校计划”，在2021年的今天还未传来圆满完成的喜报。随着国家教育“双减”政策的实施，梅沙教育的前景并不明朗。

而万科的酒店冰雪业务、养猪业务等大多仍处于价值挖掘阶段。

不管这些业务营收是好是差，对于万科来说，更核心的问题在于，相对于地产开发业务，多元化业务占比始终太小。根据2020年财报，所有已经披露的业务，营收加起来为289.36亿元，只占当年总营收的6.9%。

正如万科董事会主席、集团合伙人郁亮所说，“虽然现在不能挣大钱。挣快钱，但是仍然可以挣慢钱、长钱和老实钱。”万科这艘巨轮已经开了30多年，稳健保守是它的一贯作风，多元化能否为其再加马力也许是影响其健康长寿的关键。