房地产大局解析，调控之下，所有的房企都在等风来_风闻

原创：一号地产 作者: 海哥

一号说：决定性意义的一年即将到来

熟悉政经的人都知道，每年照例有两个全局性的会议，对一年或半年内的经济工作有极强的指导性意义，一个是每年年底的中央经济工作会议，这一会议的时间是在12月中下旬，一般是紧挨着四季度的中央政治局会议之后召开；另一个就是每年年中的中央政治局会议，会议时间一般在7月底至8月初。

从这两个会议的召开时间，我们就能判定，他们往往是对这半年内或这一年的国民经济运行情况做一阶段性的总结，并对下一阶段的国民经济工作作出重要部署，与此同时也会在会议前后，就相关的经济、行业领域出台指导性的政策。

最根****本性的变化在哪？

在今年的年中央政治局会议之前，针对互联网平台经济、房地产等行业国家就已出台了诸多的监管措施，以房地产业最为典型。

从央行到住建部，再到各个热点城市，针对房地产的调控措施、监管措施，近期都在密集地打补丁，许多读者都让一号君来解读一下。

总体的解读，只有一句话：

所有的监管措施都是为了行业的健康发展，将房地产这头“灰犀牛”用土地、金融、市场的规则关起来，某种程度上，监管层面已经形成了房地产行业的系统性治理思路。

业内人士会有一个很明显的认识，从去年“三道红线”以来的诸多监管措施，相较以往的“空调”，是真正击中了房地产业的七寸，高层的思路也已经发生了从“调控”到“治理”的根本性变化，行业治理的目标也已经拔高到了政治的高度。

这就是整个行业面临的最根本性的变化。

当然，今明两年也是比较特殊的年份，是换届选举年。今年是县乡两级的换届选举，明年要完成地市和省一级的换届选举，而到明年年底，还将迎来20大。

伴随着换届选举和人事更迭，或许有些人认为针对房地产行业的政策会有所放松，在这里海哥要说一句：

存有这种思想是十分危险的。

这两年应该是自改革开放以来国民经济面临困难最多、形势最严峻的两年，无论是疫情的影响，还是国际上中美关系的对抗，但事实证明中国的经济不仅扛住了压力，还创造了奇迹，这还是在没有启动大规模经济刺激，尤其是刺激房地产的情况下取得的，所以过往的“夜壶论”可以休矣。

但这两年的困难，也更让高层看到了差距和短板，所以在形成房地产行业系统性治理思路的同时，也开始扶持和培育具有战略意义的行业。

而在国民经济的发展模式方面，也有很明显的信号，从过去的学习欧美，转向学习德日，特别是在工业体系的建设层面。

这一点，从这次年中的中央政治局会议提到的几个重点行业就能看出来。

所以不管是从全局的战略出发，还是从行业治理的角度出发，房地产行业将不会迎来春天。

行业大洗牌一批“大鱼”将死掉

去年初的时候，业内个别房企大佬声称行业将迎来“大鱼吃大鱼”的时代，可时隔不到两年，这条当年吃大鱼的大鱼，在未来一两年也极有可能成为濒死的“大鱼”。

今年除了个别巨无霸房企遇到债务问题外（目前看还不至于过于恶化），出现业绩暴雷、债务违约的，主要集中在千亿级房企以及一些行业百强开外的小房企身上，只不过中小房企的出清速度今年在加快。

明后两年，或将迎来一批两千亿级甚至三千亿级房企的暴雷。

一号君可以坦言，将有一批大鱼会被“饿死”，也有一批大鱼会被债务“压死”。

看过一号地产“盘家底”系列文章的读者都知道，在房地产行业普遍“高周转”之下，地主家也没有了隔夜粮。

尽管许多房企的土地储备号称还有几千万平米甚至上亿平方米的总建筑面积，但其中可售面积的占比很小，在2000亿至3000亿级销售规模的房企中，大部分的可售资源仅勉强维持未来一年同等规模的销售，甚至有几个还不够支撑一年销售，其他千亿级及以下的高周转房企面临的情况大体也差不多。

这种极致的高周转，一直是此前行业内追求的标杆，也借助高周转，许多房企实现了规模的跨越，甚至在2021年迈入了财富世界500强企业的门槛。

但这种模式，有一个致命的bug，那就是如果土地一旦断供，规模就难以为继，规模难以为继就会造成销售现金流回款降低，从而引发资金链紧绷、在建项目进度迟缓等一系列问题。

这个致命的bug恰恰在今年重点城市实行集中供地之后凸显出来了，拍地规则变了，再也不是单一的价高者得，更大程度上是综合实力和运气的比拼，所以许多大房企在这波集中供地之下，土拍甚至颗粒无收。

再加上今年年中监管部门对房企拿地做了硬性规定，即权益拿地金额不准超过同期权益销售金额的40%，这么一来，房企凭借资本无序扩张的漏洞也被堵上，再想实现弯道超车几无可能。

因此，从今年开始，那些在新增拿地上骤减的房企，要么面临规模萎缩行业排名下滑，要么就是未来暴雷的重点；

除了拿不到地“饿死”之外，还有一类房企的风险更加高企，那就是被债“撑死”。今年暴雷的多家中小房企，问题都出在了债务违约上面。

但一号君认为，今年暴露出的这些问题还仅仅是一个开始，无论是公开市场的公司债逾期，还是集中爆发的商票违约，这些都是面上的，更多的是一些房企的非标融资。

非标融资的规模有多大，涉及的面有多广，犹如大海中的一座冰山，由于不在传统的监管之内，恐怕很少有人能说清。

目前商票违约已经引起了监管层的关注，但房企长期以来存在的明股实债规模庞大，相较于商票，整体规模肯定更高，而且去年以来为了满足监管红线、降负债率的要求，明股实债更是被大规模运用；

而明股实债的涉及面就更广了，信托、基金、私募甚至资管机构、民间资金等等，这类融资成本往往是所有融资渠道中最高的，因此风险也是最大的。

除了明股实债之外，还有房企的供应链融资，比如资管机构的非金债融资等等。

这些债务风险不可小觑，一有风吹草动，这类非标融资的金主方是最敏感的，也往往会成为第一块倒下的多米诺骨牌。

所以这两年短期债务占比较高、非标融资规模较大的房企也是高危对象。

当然，还有第三类高风险房企，那就是前几年趁着行业形势大好，大搞多元化，搞了大量重资产沉淀的，如经营不善的长租公寓、文旅地产、商业地产等等，也可能会被拖垮。

总体上，一号君还是实事求是，希望业内同行能放弃幻想、认清大势，审慎评估风险，及早出清退场，因为就在不远的未来，会有一波集中的冲击。

各位，掂量一下吧，别再误判了。