厦门房价解药：自建保障房_风闻

问道者 杜一用

紧跟国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布之后，近日，加快发展保障性租赁住房的“厦门版”《意见》新鲜出炉。对厦门这座饱受房价诟病的城市来说，这或许是应对时下高房价的一剂良方。

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厦门允许“自建保障房”刷屏

《国务院关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台之后，近日，“厦门版”《关于加快发展保障性租赁住房的意见》也迅速出炉。

“厦门版”《意见》的积极措施说了很多，但最提振人心的恐怕是允许“自建保障房”了。“厦门版”《意见》出台的当日，“自建保障房”刷屏了。

《意见》明确，鼓励产业集中区、交通枢纽区周边的村镇集体经济组织利用集体预留发展用地，通过自建、联营、入股等多种方式建保障性租赁住房；支持市区企事业单位在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿等前提下，利用依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房；支持产业园区利用自有用地建设保障性租赁住房；支持将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，按程序报批后，改建为保障性租赁住房。

厦门并非开放“自建保障房”的首座城市。早在2008年，《中国房地产报》就发表了题为《北京国企成保障房用地主力》的文章。2010年，广州也推出了国企自有用地建设保障房的措施。

广州与北京的区别，广州的自建部分房子会优先解决内部职工的保障房需求，而北京自建保障房与内部员工能否申请到却无必然联系，自建保障房被列入统筹要统一摇号分配。

但在福建省内，厦门是最早允许“自建保障房”的城市。不过，厦门自建保障房是自己员工优先，还是纳入统筹，“厦门版”《意见》并没有说明。

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“自建保障房”为何大快人心

在房价顶破天花板的大背景下，“厦门版”《关于加快发保障性租赁住房的意见》的出台，无疑会大快人心。

从1990年代末以前的福利分房到高歌猛进的住房市场化改革，享受过福利分房的那一代人，在经历过房价的由近在咫尺到现在高攀不上的心理落差后，对允许“自建保障房”应该更是体会深刻。

如果可以申请到保障房，应该没有多少人还愿意自己买房。这应该也不只是住在保障房内居民的真实想法。同样都是用来“住”，而非“炒”，保障房和商品房对于一个家庭的压力，称得上天差地别。

相对于随随便便一套60-70平方商品房的月供压力，保障房的租金应该是多数城市居民都承受得了的。可长租的便利，如果还能彻底解决租售同权问题，保障房与商品房的不同，那就是20年前付按揭和现在“六个钱包”供一套房的区别了。

根据公开数据，在保障房建设快马加鞭的最近四年中，厦门建成的保障房数量超过了10万套。相对于超过500万的厦门常住人口，这个数量不可能做到有求必应。但把商品房都收了改向全社会提供保障房，也满足不了人民群众对美好生活的需要。

因此，像新加坡那样，“鼓励中等收入和低收入阶层购买政府提供的公共住房，少部分高收入人群通过市场方式来解决住房”，或将是我国房地产市场未来发展的方向。

已经涨上天的中国房价，注定增加保障房供给必然是一个细水长流的过程。

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赵燕菁曾提保障房国家战略

2020年5月，厦门大学双聘教授、上海决咨委委员、原厦门市规划局局长赵燕菁曾发表过一篇题为《把保障房制度上升为国家战略》的文章，今天回头去看，赵燕菁的观点颇具前瞻性。

赵燕菁在文中提出，当城市化从高速增长阶段进入高质量阶段，我们需要的其实是一个完全不同的城市化。企业和家庭部门的重资产，已经成为更主要的投资方向。其中，面向家庭部门的保障房乃是未来中国所有投资中最具有战略意义的方向。　　

城市劳动最主要的载体就是住房。过去几十年，中国房地产主要是卖商品房，是为了帮助地方政府直接融资，围绕的是“投资”；未来几十年，中国的房地产要转向保障房，转向劳动力，要将目标转向就业和税收。因此他建议，中国应该尽快从“炒”转向“住”，从虚拟转向实体，从围绕着资本转向围绕着劳动。房地产也应从过去服务投资的商品房，转向服务劳动的保障房。“住房不转型，增长就不可能转型。”

对于保障房市场，赵燕菁认为要“去价保量”。用成本价向市场大规模推出保障房的目的，就是降低城市的劳动成本，减轻企业负担。要帮助城市家庭减轻资产负担，避免家庭负债过重甚至破产。要控制价格，就要扩大规模，显然，传统的以财政为主的福利住房模式无法负担这样的投资。因此必须创新住房供给模式。　

赵燕菁建议房地产双轨制设计要注意三个要点，第一，要能够保障房市场和商品房市场两轨分开，否则就会出现“经济适用房”那样的套利；第二，保障房成本不能依靠财政，而要依靠金融，其自身要能创造足够的现金流覆盖其成本，避免重蹈美国“两房”覆辙；第三，保障房最终要能转化为家庭资本，使劳动能够据此分享城市财富，晋升中产阶级，达到扩大内需的目的。