贝壳找房的月亮与六便士_风闻

贝壳目前无法兼得月亮与六便士。

作者|魏宇奇

编辑|向阳

思特里克兰德绝对是个幸福的人，收入不菲、妻子漂亮，两个孩子也都健康快乐。然而，在婚后的第17个年头，他突然去了英吉利海峡对岸的巴黎，放弃了称得上圆满的生活。

为《月亮与六便士》埋下了一个悲剧结尾的，是思特里克兰德“离家出走”的原因。当人们都以为他的出走是因为有外遇时，事实却让众人大跌眼镜：他只是为了画画，而他没有任何画画的基础。

独一无二的月亮谁人不爱，带有现实属性的六便士往往是追求月亮的最大障碍。“身价”曾经超过百度的贝壳找房，正是六便士下的另一个囚徒。

一方面，贝壳找房面对组建的反贝壳联盟的58同城和打小报告的姚劲波，始终是一幅“敌军围困万千重，我自岿然不动”看你能奈我何的状态，而事实也让我们见证了贝壳找房确实有这份底气。

另一方面，尽管取缔中介行业并不现实，但在控房价保民生的前提下，对中介行业趋严的管控和土地、金融政策一起，让原本规模很大的中介市场切小了蛋糕。被当做线上和线下融合的经典案例，产业互联网模板的贝壳找房，也许只是月光的暂时管理者。

缩小的蛋糕

2018年9月，一向稳健的万科再次发出信号。在9月中旬的月度例会上，万科董事会主席郁亮表示：“万科要做的第一件事情，就是进行战略检讨，以‘活下去’为最终目标。”

在语惊四座之前，万科就已经把名字从“深圳市万科房地产有限公司”改为“深圳市万科发展有限公司”，去地产化之心可见一斑。

春江水暖鸭先知，没有谁比行业龙头主动转型能更好地说明行业发展趋势了。

万科为了如何“活下去”而苦思冥想的2018年，距离提出“房住不炒”已经过去了两年。自2016年年底提出“房子是用来住的，不是用来炒的”后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，其中涉及房企的融资、购房者信贷等方面。

东吴证券首席经济学家任泽平，在《房地产周期》一书中曾提出过影响房地产市场的三大要素，即短期看金融、中期看土地、长期看人口。

截至2019年，“房住不炒”的措施都是以金融为主。结果证明，金融政策不是万能的。在随后的2020年2021年，监管部门有使出了金融和土地的组合拳。

2020年，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置了“三道红线”。此举断绝了房企高风险发展的路径。

土地因素的变化开始于2021年2月24日，自然资源部当天发布22个重点城市实施住宅用地“两集中”的政策，试点地区集中出让土地的次数原则上每年不超过3次，土地供给端被戴上了紧箍咒。

金融、土地的双杀，直接影响了房产行业的供给端。这些因素的变化，对发挥中介角色的贝壳找房（简称贝壳）来说，没有对房企的影响大。

不过，作为产业链上重要的一环，贝壳同样是被监管的角色。

一个清晰的信号是，深圳在最近升级了原有的二手房交易系统，该系统包括买房、卖房、自助卖房三个功能。一位业内人士表示，“如以后委托买卖都在这个平台上进行，就改变了以往深圳二手房交易的规则，实际上这意味着政府在加强对市场的监管。”

7月28日，深圳市房地产中介协会发布《关于开展房地产中介机构规范经营专项整治工作的通知》，要求全市范围内的房地产中介机构及从业人员对虚假房源、虚假宣传等问题展开自查自纠。

在完全取缔中介不符合市场发展规律，成功率也不大的前提下，优化中介行业秩序就成了监管关注重点。这其中，由“多边代理”向“单边代理”发展，被公认为是符合未来发展要求的趋势。

与西方国家相比二手房中介的“单边代理”模式相比，我国一直施行的都是“双边代理”。经纪人要同时服务买家和卖家，既要替卖家争取最高的放盘价，也要为买家争取最低成交价，这便避免不了利益冲突的发生。由此也引发了经纪人为了赚取最大的差价，只做一锤子买卖的情况。一些市场份额大的机构也可以借此调高佣金率，间接助推了节节攀升的房价。

而国际上大部分国家采用的都是“单边代理”的模式，即买卖双方各自有自己的代理人，相当于“律师”的角色，可以最大化保护被代理方的利益。这意味着单边代理制是最有利于买卖双方的模式。

如果“单边代理”取代“双边代理”，对贝壳的影响无疑最大。2020年，二手房业务为贝壳贡献了305亿元的收入，收入占比为40.4%。如果贝壳只做单边代理，它就只能拿到二手房交易过程中的部分佣金，佣金规模显然无法与“多边代理”的一手包办模式大。

在监管、土地、金融的三杀之下，中介行业未来的蛋糕已经无法呈现预测中的美好。

贝壳找房的昨天、今天和明天

2018年，47岁的左晖和17岁的链家，已经是中国房地产中介行业绝对的“大佬”。从1992年毕业留守北京开始，左晖就一直租房住。“我也被中介骗了很多次，因此当我自己开始做中介的时候，正能量很足。”

2000年8月，在保险行业赚得第一桶金的左晖，成立了北京链家房地产展览展示中心。同年，链家的第一家门店“甜水园店”开业。

2018年，链家已拥有上百家门店，上万名员工，年交易总额超万亿。但是，在这18年中，链家与中原、58同城相比都没有本质区别。

一方面，链家在交易过程中，只涉及到信息层面，这和58同城是一样的。另一方面就是双边代理制。

2018年上线的贝壳找房，改变的是第一点。贝壳找房通过两个网络，即楼盘字典和ACN体系，成功的为行业带去了质变。

在贝壳找房APP上线至少十年前，链家就关注到了真房源的重要性，为此不惜投入巨大的人力物力做楼盘字典。目前贝壳的房源数量超过了2.4亿套，比排在行业第二的安居客多了约5000万套。

旨在改变经纪人环节的ACN合作网络，虽然距离“单边代理”模式还有差距，但与同行相比已经足够优秀。这套网络把全部的经纪费拆分为10个角色，将经纪人从纵向上变为多边角色，提升了效率。

在这两个网络的加持下，今天的贝壳找房已经拥有了前所未有的竞争力。

2020年，贝壳的GTV（交易总量）高达3.32万亿，其中新房业务GTV为1.38万亿，而“线上房产第一平台”安居客的新房业务，仅有653亿元的GTV。

上市当天，贝壳的市值就达到了421.95亿美元。最高市值高达940亿美元，几乎等于碧桂园、万科、恒大这三大房地产巨头公司的市值之和。作为新房、二手房业务并重的房产交易平台，贝壳的龙头地位毋庸置疑。

然而，强大如今的贝壳，未来依然存在风险。其中的体现有两点。

首先，贝壳在新业务上的进展算不上快，导致其在未来很长一段时间中，不得不继续依靠监管越来越严的房产交易业务。

贝壳新业务的拓展方向分为横纵两个，其中横向的发展方向是开拓海外市场。

贝壳海外业务的前身是链家海外，它的角色是充分了解中国消费者和当地市场的“管家”。

纵向是围绕房产做其他相关业务，贝壳的尝试方向是商业地产和家装。

贝壳的商业地产业务走了弯路，其模式经历了从类58同城到SaaS的转变。目前，财报中还没有这项业务的收入体现，表明它仍处于前期发展阶段。

家装业务的市场前景更大，难度也更大。贝壳的选择是和万科强强联手，在2015年成立了“万链家装”。

 “万链”成立一年后就交出了北京区域家装市场份额第一的好成绩。2016年，万链销售额达到5亿元，完成了5000单。2017年，将目标定为增长300%、全年服务1.5万单、销售额突破15亿元。

然而，万链目前的进展也不算如意。万科在2020年与贝壳分道扬镳，随后万链被并入贝壳旗下新推出的全新家居服务平台“被窝家装”。业绩上，包括装修在内新兴业务在2020年取得了20亿元的收入，在贝壳总收入中的占比仅有2.8%。

其次，在监管层越来越重视数据安全的情况下，中概股们对数据的考虑要比以往更加严谨才不会重蹈滴滴的覆辙。手中掌握超2.4亿套房源数据和近5000万活跃用户的贝壳，要面对的风险无疑又多了一重。

可见，无论是威力巨大的两张网络还是监管的风险，资本市场都给出了明确的反馈。截至7月28日，贝壳的总市值为288.79亿美元，跌去了上市以来的全部涨幅。

魔幻的资本市场固然相信贝壳追求的“月亮”很美好，但在故事已经失去了诱人果实的情况下，资本更在意的是贝壳有多少“六便士”。