频繁高溢价拿地、夺地王，建发房产规模大增、利润却下滑_风闻

建发房产逆势扩张、频繁高溢价拿地，但其毛利率和净利润却出现下滑，为追求规模不惜牺牲企业盈利能力、抬高房价，这样“迷之操作“不合常理且或有违国企社会责任。

频繁高溢价拿地、夺地王，上半年拿地金额排名全国房企第三

6月10日，在厦门第二次“集中供地”中，建发房产以53.1亿元上限价、配建2.83万平方米的代价，竞得厦门湖里区五缘湾片区一幅综合地块，成交楼面价约5万元/平方米，溢价率24.36%；还以48.1亿元夺得厦门海沧区马銮湾片区地块，成交楼面价约3.15万元/平方米，溢价率37.8%。

5月20日，建发房产以总价5.88亿元、成交楼面价5433元/平、溢价率达33.06%获得江西九江一宗地块，并成为经开区新晋“地王”。

5月13日，在厦门首批“集中供地”中，建发房产旗下建发国际以总价26.3亿元竞得湖里2021P03地块，配建面积1.32万平方米，溢价率约为24.6%。

5月12日，在无锡的土拍上，建发国际以17.92亿元拿下了无锡宜兴市一宗商住地，溢价率高达65.93%。

同日，在福州集中供地中，建发国际以上限价20.82亿+8700平方米社会租赁住房的价格竞得晋安红光村及周边旧改地块二，楼面价24221元/平方米，溢价率30.04%。

5月7日，在杭州土拍上，建发国际以最高限价16.31亿元+自持比例38%拿下一宗地块，刷新了杭州自持记录。

4月，在广州的集中供地上，建发国际以20.18亿元+竞配建面积3600平方米的总代价竞得南沙一宗地块，折合楼面价2.36万元/平方米，成南沙区“地王”。

2月20日，建发房产联合融创中国以64.52亿元价格斩获上海普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，成交楼面价84346元/平方米，溢价率36.15%，成为普陀区“地王”。随后，建发房产还因该宗地块的高溢价成交遭到上海普陀区区规划资源局和区房管局约谈。有专家表示，上述项目后续可能被限价销售。

2月3日，在福州的首场土拍上，建发房产以26.59亿元+竞限价商品房34020平方米的总价竞得晋安区一宗商住用地，成交楼面价25372.57元/平方米，溢价率达到30.02%。

2月1日，建发房产以16.69亿元的总价竞得南通如皋市一宗宅地，溢价率高达65.52%。

同日，建发房产又以上限价12.25亿元竞得温州鹿城区1宗商住地，成交楼面价15939元/平方米，溢价率29.9%。

1月28日，建发房产在温州以总价45.86亿元拿下瓯海区一宗商住地，楼面价15607元/平方米，溢价率30.06%。

1月18日，建发房产以上限价12.75亿元、竞配保障房面积1200平方米，拿下了宁波江北区一宗地块，成交楼面价为18177元/平方米，溢价率36.67%。

在频繁高溢价拿地的同时，建发房产的拿地总金额也在大涨。据中指院数据显示，2021年上半年，建发房产拿地金额为723亿元，在国内房企排名仅次于万科、保利发展。建发房产去年才突破千亿门槛，规模大约只有万科的六分之一，保利发展的四分之一。

值得注意的是，建发房地产在去年也频繁高溢价拿地，此前也曾多次拿下“地王”。

规模快速增长但毛利率、利润下滑

在房地产调控收紧特别是“三道红线”政策下，房企普遍主动降速，但建发房产却在逆势扩张。截至2020年底，建发房产全口径销售金额达到了1296.78亿元，成为千亿新兵，增速高达76%。据建发房产旗下物业公司建发物业此前披露的上市文件，截至2019年底，建发房产及其联营公司实现合同销售金额722亿元，同比增长86.7%。

但是在规模快速扩张的同时，其盈利能力和净利润却在下滑，毛利率持续走低。2018年、2019年、2020年、2021年前三月，建发房产的房地产业务毛利率依次为31.43%、27.32%、18.04%、10.77%。

2020年，建发股份归母净利润45亿，同比下降5.4%；其中，房地产业务的归母净利润为27.2亿元，同比下降16.8%。

数据对比可以看出，建发房产逆势扩张、频繁高溢价拿地，或仅仅是为了追求单方面的规模增长，甚至不惜不惜牺牲企业盈利能力、抬高房价，或有违国企社会责任。

高溢价拿地为覆盖亏损？

建发房产是建发股份旗下的主要地产平台，建发股份则是厦门建发集团旗下的A股上市公司，主营供应链运营及房地产产开发业务。厦门建发集团是厦门市属国有企业，“世界500强”企业之一。

国企房地产公司拥有低成本融资优势，在房地产低迷时期，这类房企有可能利用现金流充足的优势逆周期扩张，远洋集团收购红星地产就是类似操作。

但是，建发房产的情况又有所不同。建发房产没有单独上市，但是以建发股份数据来看，2020年建发股份经营性现金流净额97亿，比去年同期降低13.34%。2021年一季度，建发股份经营性现金流大幅下降162.3%至-407.5亿。

在这种情况下，再高溢价拿地明显不明智，大概率会进一步压缩其项目利润率。例如今年2月，建发房产以64.52亿元价格在上海斩获的地块后续就可能被限价销售。

《证券市场红周刊》分析认为建发房地产逆势频繁高溢价拿地，起因应该是因为其更早时期高价拿地导致的亏损。

4月20日，建发股份发布关于计提资产减值准备的议案，其中涉及建发房产旗下多个物业项目。公告指出，由于限价等原因，福州·建发榕墅湾项目计提存货跌价准备7.95亿元；杭州·三墩北项目计提存货跌价准备2.77亿元；珠海·建发悦玺项目计提存货跌价准备2.15亿元，合计计提减值准备12.87亿元。

一位曾在多家上市房企从事投融资工作的地产人士分析表示，当一家房企因拿高价地、地王从而导致部分亏损项目、或不赚钱时，覆盖亏损最好的办法就是，（企业）再拿一批同样的地去融资，用融资的钱来覆盖现有亏损。