学区房，彻底凉_风闻

　　作者 | 南风窗高级记者 何子维

　　“学区房死期到了”这一个断语，实是招致当下中国人面红耳赤的一个标志性原因。

　　作为硬通货，学区房架着房子、烤着教育、涨得快又最抗跌，是很长一段时间里不争的事实。

　　要说它的升降变化，无论何时何地，都是大事，也是一个艰难的事。

　　恰巧这段时间，因为一纸文件，学区房出现了久违的动静，还是向下摔的。

　　顿时叫人草木皆兵。

1

　　这纸文件，是江湖上传闻已久、简称“731”的学区新政。

　　自它落地，瞬间把曾经无敌的北京西城区学区房，打成了时下年轻人最流行的盲盒。

　　千万级学区房成盲盒？不可思议。

　　所谓731学区新政，是指2020年7月31日之后，在北京西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或者相邻学区内入学。

　　好比盲盒，你买了10万一平的学区房，给你拉到那边5万一平的房子上学。

　　光看这个比喻以为是玩笑。事实上，学区房的溢价就是如此疯狂，甚至有过之而无不及。

　　举个例子，德胜学区，是北京西城区一个优质小学遍布的学区，不论那里的房子多么破旧，它的房价已经差不多接近20万一平。

　　2019年北京西城区一套建于1949年的5.6平方米的“老破小”学区房拍卖成交总价127.55万元，每平方折合人民币近23万元

　　而近两年，周旋于各大学区房的北京家长张橙则告诉南风窗记者，她咨询过仅与德胜一街之隔、没有学区属性的新街口外大街，房价就只有一半。

　　溢价越高的房，相应地，遇上政策变动而造成的冲击，也呈几何倍数级。

　　这种局面已经出现。一线城市的第一梯队学区房，进入了横盘期。

　　且不说有报道称，北京学区房业主一天跌去几十万，某地产中介就向南风窗记者透露，本来签好购买北京学区房合同的购房者，7月份找来毁约的，“多的宁损100万违约金”。

　　《学区房72小时》剧照

　　“爆雷”“终结”，针对学区房的字眼，在一段时间的新闻里几乎随处可见。

　　一来，瞄定的“牛小”有可能去不成了。

　　二来，房子丢了“学票”价值，只能眼睁睁看着几十万、几百万的真金白银“跌跌不休”。

　　投资房子的、投资教育的，统统打懵。

　　问题是，北京如此，西城区如此，其他地方跟？还是不跟？

　　这得从区区50平方千米的西城区，为何其学区房的变化受人瞩目说起。

　　从教育资源来看，这个区是北京优质教育资源的集中地区之一。

　　“西城最差的几所小学，也比有些区前三的强”，张橙对南风窗记者表示，这样的想法代表了相当部分北京家长的认知。

　　2021北京高考平均分前48名的高中

　　教育资源存在的巨大差距，是客观存在的。

　　人们会用种种手段博取可见的资源，也是客观存在的。

　　但一个不可忽视的事实基础是，新政实际在去年4月就已经制定，相当于一个预警——学位紧张。

　　自2016年放开二胎后，西城区出生人口就出现了一波小高峰。扳着指头算，当年响应政策出生的这些孩子，今年已经5、6岁了，到了上学的年纪。

　　学校没变，要读书的孩子却多了，控制入学以及购房人群就不得不为。

　　另一方面，除了学位紧张，要知道，西城区还是办事处、机构密布的“第一区”。

　　自明朝起，老北京就有“东富西贵”的说法。宣武门外，京官云集，年羹尧、龚自珍、查慎行都在西城区置业。今天也一样，其中盘根错节的复杂关系不必多说。

　　也正是这种特殊性，放大了人们的侥幸心理，以为即使新政来了，学区房不可能说变就变，西城区更不能。

　　地产中介也不例外。他们还在继续用话术鼓吹，买了那里就去那里读。

　　北京市住建委官网在今年7月，陆续公布了行政处罚链家、我爱我家等地产中介的消息。原因何在？这些中介的员工针对西城区教改政策发布煽动信息。

　　北京市住建委7月公布的处罚信息

　　侥幸毕竟是幻想，现实终归还是现实——新政如期而至。

　　换个角度说，越是特殊的地方敢走“极端”的一步，越说明了有些事情在起变化。

　　在房住不炒的大背景下，另一个强烈的信号来自今年4月底，中共中央政治局召开会议强调“防止以学区房等名义炒作房价”。

　　为什么偏偏是学区房？戏剧性吗？一点也不。

　　在为了孩子，在教育的名义下，学区房“永远涨”的预期一直没有打破。

　　站在市场的角度，它粘合着心理学和金融学的组合选择。投机者以为，买学区房，不仅孩子读书有好去处，而且等孩子的书读完了，必然有新一代家长进场，到时候房子一卖，说不定还赚钱。

　　但是，我们往往忘记，一个市场，有多大程度受人吹捧，那么就能有多大程度成为监管的对象。

　　再回过头看西城区新政，它的针对性很明显，给学区房炒作降温，同时也展示了我国楼市改革的逻辑——让房子剥离投资标的的属性，回归自身价值，杜绝任何炒作行为。

　　这个逻辑不仅仅存在于神话学区房的地方，对于目前整个楼市显现的“钱荒”“贫血”，也是一个注脚。

　　至于学区房的另一头——教育，是不是弥合了教育资源差异，恐怕没有想象中的那样一蹴而就。

　　北京家长张橙的话很直白，西城区的教育资源整体比别的区好，新政后，依旧属于内部打散。

　　教育要公平，是一个严肃且渐进性的话题。但是，这一次突破层层利害关系，首先在学区房上，下定决心、用上大力气，我们应该认识到一个必然的趋势：

　　内耗没结果。

2

　　什么是内耗？

　　有一个流行的悖论：清北毕业也买不起学区房，但是还是要掏光钱包买学区房，让孩子努力考清北。

　　它也算得上是人力资本研究的一个经典的问题。

　　这就是内耗。要追究其背后真相，更是残酷——教育不仅成了一个概率游戏，还沾上了赌的味道。

　　以往，游戏桌上只是父母在拼命挤，为孩子的未来下注。

　　现在，资本也挤在桌子前，蠢蠢欲动，要来捞一笔。

　　所以我们看到，花了大价钱买学区房，其实跟日后孩子有没有成就，不沾边。用经济学的话来说，这完全可能是场“赢家诅咒”的游戏——赢家即输家。

　　所以我们看到，在整顿学区房之前，还整顿了补习班。

　　要知道，几年前，除了少量为出国培训外语的机构，并没有多少介入K12的，但是资本从中看到了商机。

　　这次被整顿的补习班，是那些为满足社会对一次考试、一座奖杯和一张资格证的沉湎，如癌细胞一样侵入教育的资本构筑的网。

　　它们抛出高薪，把市面上牛逼的老师一网打尽；勾结学校，让学校给补习机构介绍生源；发放贷款，美其名曰资助贫困孩子享受公平教育的红利；更讨厌的是，它们还放大恐慌，无论你走到哪里，一抬头都是要补习的广告。

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　　对于望子成龙的家长来说，让孩子去好学区、去补习班俨然变成一种必须、一种义务。

　　不管孩子愿意不愿意、适合不适合，都要去过高考这个独木桥，尤其是独生子女家。否则，就是一个家庭希望的湮没。

　　补习，站在教育的角度来看，可以说是当下教育病理的突出表征，它脱离了“学”，重点在“习”。

　　按照《说文解字》的解释，习，鸟数飞也。数，就是屡，反复飞来飞去的意思。

　　参加过高考的人就知道，应对应试的办法就是反复练、反复背。所以，哪怕是放了假，孩子还是一股脑儿地挤进补习班，为几分之差，而不停做着边际效用递减的存量斗争。

　　不去行不行？

　　多数的人一面感到无奈，一面还是削尖脑袋地想要挤进这场竞赛中。

　　现象越普遍，结果就越扭曲。

　　人与人之间，无法筛选了。

　　这种囚徒困境，带来了真正的资源浪费。大家成绩都差不多，都读上了名校，那么，有限的资源到底该拿给谁去充分利用？

　　值得注意的是，在这场围绕教育的赌局中，学区房也好，补习班也罢，它们其实不知不觉地对教育资源进行了货币化再分配。

　　意思是，要完成竞赛，就需要家庭刚性支撑。如果你的家庭没有足够的财富垫底，你就与优质教育资源无缘，也就无法踏上通往阶层上升的通道。

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　　通道窄了，内卷就出来了，躺平也出来了。词汇的流行，看似是一种脆弱的情绪，其实是一种不满的思维。

　　少年强则国强。如果一个国家年轻一代看不到希望，就不仅仅是青年的问题，而是整体社会的问题。严重点说，是社会危机。

　　所以整顿学区房、整顿补习班是举措，更重要的是筛选、是分流，而不是为了一分两分的分数在内耗。

　　筛选、分流在中国不是什么新鲜事。

　　在科举时代，教育分流就是从家庭开始的，那时候没有计划生育，孩子多，可以从中选一个或者两个去考科举。

　　这样做，不要以为只是穷人家，富人家也如此。比如曾国藩。

　　他家兄弟姐妹九人，四弟曾国潢平生就捐了一次监生，然后终生不涉科举，因为没兴趣，家里也没有人逼他。曾国潢回家务农，操持家务，被曾国藩誉为曾家的大后方、顶梁柱。

　　这样的分流无关财富，没有强迫，对于每一个人而言恰恰是机遇。

　　受教育仍然是一种必需，但受教育的深浅程度、方式，就一个家庭和个人资质来说，由此可以有了选择，有了自主。

　　在这个意义上，“学区房死期到了”“补习班死期到了”的说法，虽极端，过程中的阵痛亦不可避免，但整体上，我们终将一步步接近多学多得、多劳多得的朴素公平感的格局。

　　有人说过这样一个观点，往后看50年，学校或均是“人大附”的水平，也就都是今天人人渴望的牛校，差距不大。

　　如果是这样，大家平心静气地谈谈，20万一平的房子只是去小学读6年书，到底值不值得所有人这么拼？或许，你就会改变当初的冲动想法。

　　当然也不排除你以为大家都这么想，你就可以拼了。