[新周刊]老破小装电梯，比搬迁难十倍[12P]_风闻

 老旧小区想装电梯，没你想的那么容易。/视觉中国引用

老楼装电梯，听上去当然是一件好事。一些房龄较老的小区，由于建成年代较早、失养失修失管，以及市政配套设施不完善、社区服务设施不健全等原因，居住舒适度逐年降低。2020年7月，全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见发布，此前，城镇老旧小区改造已有三年的试点经验。由于拆迁成本高或者并不需要大拆大迁，老旧小区改造是近年来的重点民生工程，加装电梯就是其中的一项重要举措。这些居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），主要指2000年底前建成的老旧小区。它们一般没有电梯，而住户普遍年龄偏大，出行不便。因此，老楼装新梯就成了推进老旧小区改造的试水工程。不过，从住建部粗略的统计来看，各地推行的效果不一，这件好事要实行起来，并不是那么容易。

 杭州的“公交化电梯方案”，在争议声中，已经运行了一段时间。不久前，杭州一老小区想出办法：新装电梯像坐公交车一样按次付费，一次一块钱。电梯公司全额承担前期建设和后期维保费用。然而，根据媒体的后续追踪，这一模式运营状况并不理想，很多人宁愿爬楼，也不愿意花一块钱坐电梯。“爬一次省一块”，老人的钱并不好赚。澎湃新闻上个月发布的报道中提到，目前投入的公交电梯有三成亏本，下一步电梯公司打算调整运营策略。

 “公交电梯“一次1元钱，真的划算吗？/@澎湃新闻这个案例的结果看上去是双输——电梯公司血亏，已经投资的钱因为电梯使用率低收不回来，也不可能再重新回到由业主出钱＋政府补贴的协商阶段；本来有了方便上下的电梯，但结果居民还得爬楼。怎么给老楼装上电梯，关键在于背后的利益平衡，公交化运营显然没有彻底解决这一矛盾。不仅是装电梯的钱谁出，不同楼层的住户按照什么比例出，更重要的是，在高房价的当下，新装的电梯改变了不同楼层的房产价值，必然会造成居民对此的不同态度。小小的电梯，承载了道德、经济利益等权利博弈，能否顺利推行这项民生工程、真正做到惠民，恐怕得非常细致地权衡和处理其中的问题。

 加装电梯还处在初级阶段在某地产中介公司工作多年的李超觉得，最现实的办法还是居委会、物业管理与业主和电梯公司协调，由业主出钱＋政府补贴把电梯装上。“能装上就不错了。现在最难的是，业主之间利益不均，达不成一致意见，吵了好几年，有的住户人都去世了也没装上。”李超说。一些处在中心地段的老房很尴尬。一方面，地理位置极佳，周边交通和配套设施完善；另一方面，没有电梯和车位，舒适度不高。由于拆迁成本高，地产商一般选择在城市新区另起炉灶。前期棚户区改造的货币化拆迁安置在一定程度上推高了房价，各地棚户区改造货币化安置政策又相继退出，老旧小区改造走上前台，成为未来城镇的重点工作。

 陕西省西安市，高楼林立与上世纪八九十年代建成的老旧小区形成鲜明对比。/ 图虫创意从2017年起，住建部会同有关部门开展城镇老旧小区改造试点，2019年开始在全国层面推进。与之前“大拆大迁、一拆了之”的方式不同，2019年，国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造的重点在于，“改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施，促进住户户内改造并带动消费”。随着国务院正式发文，要求到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，各地对于加装电梯将陆续进入实操阶段。住建部给出一组数据，我国老旧小区接近16万个，建筑面积达40亿平米，涉及城镇居民人数过亿。据国务院参事、住建部原副部长、中国城市科学研究会理事长仇保兴估算，这项旧改工程投资额超过4万亿元，如果按照5年改造期来算，每年增加投资额为8000亿元。

 近年来，住建部门倡导筹集资金多渠道化、鼓励第三方企业开发电梯外围功能。/图虫创意如此庞杂的惠民工程，与之相关的各方人士都怎么看？全球电梯巨头、奥的斯中国总裁郑培明对《新周刊》称，加装电梯业务和新梯改造、维护服务这些电梯业务不太一样。“它是在老旧小区原来没有电梯的楼外面去加装电梯，所以这部分业务不仅仅关系到电梯，同时关系到电机与现有建筑的一个连接。”电梯公司需要提供电机运行的一个井道，然后把井道跟楼房连接起来。这是一个相对比较特殊的业务。“我们也看到了这是中国社会未来发展的趋势，一个是老龄化，另外政府也在提高人们的生活质量，让人们有更多的获得感。”郑培明说，针对旧楼加装电梯，奥的斯也成立了一家奥的斯机电科技有限公司，已经在该领域深耕多年，具有一定销售规模。

 随着老龄化社会的进展，老小区加装电梯逐渐成为城市治理中绕不开的话题。/图虫创意郑培明认为国内的加装电梯业务还处在初级阶段。他分析道，这项业务的开展有几个难点，一是旧楼业主间的协调和认同；其次，不同老楼的建筑特点以及地下管网错综复杂，需要在加装电梯中考虑。“安装工期需要特别短，尽可能对居民的出行生活造成的影响最小。”郑培明说，“最重要的是，这些电梯完成安装之后，后续的保养和安全如何保障，这些都是对电梯行业提出的课题。”老旧小区属于本土性极强的工程，业务流程非常复杂，其实是一个总包工程，不仅仅是电梯，还涉及到钢结构的设计制造以及相关施工。能够承接这项工程的公司必须了解当地的风土人情，和当地政府部门有好的关系。李超说，这决定了一般承接加装电梯的都是当地一些规模不大的公司。

 2018年4月23日，广州天河区六运三街4号加装电梯现场。/视觉中国不过，最难搞的还是业主。“一个单元的业主之间达不成一致意见，那就耗着，装不了。”多年的中介经历，让李超见过不少这种例子。高楼层居民想装、低楼层不想装，彼此之间达不成统一意见那就无法装新梯；老楼装新梯明显是高楼层住户受惠、低楼层住户受损，顶层的房价噌噌上涨，一楼房价则有所贬值，如果要装的话，高楼层到底给低楼层偿付多少才算合理？还有装上新梯后，电梯公司或者其委托公司，需要考虑一个合理有效的运营模式，才能保证收回成本不亏损。这些问题，一朝一夕之间还没有标准回答。

 加装电梯？真的有人不乐意李超见过最极端的例子是人都去世了，电梯还没装上。待改造的老旧小区，一般都是上世纪八九十年代单位盖的宿舍楼，大多数是六层高的板楼，极少数的是七层。“最想要装电梯的是五楼和六楼上了年纪的住户。四楼的意见没那么强烈，有点儿倾向于装。三楼以下的不想装。一楼最不想装——楼外挂一个电梯，直接影响采光，还被电梯里的陌生人把隐私看光。”李超说。2017年，北京的一些老小区成为加装电梯的试点项目。装不装电梯，需要每个单元住户一致同意。一楼的住户一般都是加装电梯工程的“钉子户”。李超说，他很理解这些业主。“这些业主宣称的采光受到影响是真的。不过房价还好，实质性影响没那么大。”李超说，随着中国老龄化程度加深，一楼还是比较吃香的。

 “不患寡，而患不均”，成为许多老小区电梯加装项目的诅咒。/图虫创意“六楼是最沾光的。”李超说，加装电梯之后，房价直接上升，最高的能升30%。加装电梯的矛盾常常是一二楼住户和五六楼住户之间的矛盾。他见过一些老邻居因为意见不一伤了和气不相往来，也看到有些老住户等不起了，把老房卖掉搬去郊区买了带电梯的新房。加装一部电梯的费用一般在60万-80万元之间。加上政府补贴，平均算下来，业主需要出的费用大约为一半。“大家都觉得如果要装电梯，五六楼应该出最多的钱、并且补偿一二楼，但如果你是五六楼住户，你愿意补吗？道理谁都懂，谁的谁心疼。”李超说。他有一个河南的朋友，这位朋友父母家是老旧小区，装上了电梯。朋友的父母住在三楼，当初和一楼二楼的邻居们一起，强烈反对装电梯。后来，由于这个工程是试点工程，由政府拍板决定装，但一二三层的邻居们拒绝出钱。四五六层的居民们经过协商后，还是决定装，于是，电梯就设置只在四五六层停，一至三层不停。“朋友的爸妈其实很沾光，一分钱没出，每次坐到四层再走一层就到家了。”李超说。住建部的数据显示，2020年前8个月，开工进展较快的地区包括海南、宁夏、河北、甘肃、安徽、江苏、山东、河南、上海、北京等。

 2021年6月22日，北京，海淀区北太平庄街道政法大学宿舍17号楼进行旧楼改造加装电梯惠民工程，主体框架和玻璃外墙已基本完成，正在进行内部装饰。/视觉中国近日，海南省住房公积金管理局出台新规，在本省缴存公积金的职工本人及配偶，可申请提取住房公积金，用于老旧小区改造范围内的既有住宅加装电梯，希望从资金支持上“刺激”老楼居民们装新梯的意愿。根据追踪此事的《海南日报》报道，能不能装上电梯，仍取决于低层住户的态度。低层住户要是死不同意，这事儿就得停摆。装上电梯之后的运营，也是难题。加装电梯主要由两部分的费用组成，一是前期的电梯购买和安装费用，二是运营过程中的维保和能耗等费用。一般，电梯公司会和物业管理对接，电梯的维保和能耗等费用，由物业管理负责收取。“以现在小区业主和物业公司的关系来看，多收一毛都难。”李超说，有个小区的物业费用20年没变，需要翻新一些基础设施，提高了一倍，很多业主拒绝，就是不来交物业费。“除非让业主们自己选一个信得过的物业公司吧。”李超觉得，凡事只要涉及到多人的钱财，就很麻烦。

 加过业主群的人都知道，老小区装电梯有多难。/图虫创意正如前述采用“公交电梯”模式的杭州小区，它没考虑到电梯其实是作为公共品使用，一般都采取一次性支出的方式。带有半强制性的一次性支出后，居民们自然想要更多使用才划算，而每次都提醒人们考虑是否要使用的分次支出，必然让人们“省”字为先。话说回来，跨越了如此之多的困难，就算装好了电梯，也不代表万事亨通。如果长期不交电梯维保费用，折腾了很久的电梯还是白装——没钱的话它就得停运。如何收钱，如何花钱，如何兼顾大多数人的感受和利益，在中国大大小小的社区里，向来都是一个复杂无比的问题。