解放思想多管齐下 解决香港土地问题_风闻

文/ 陈文伟

香港管理公共房屋的房屋委员会5月时公布的最新数据，指公屋一般申请者(二人或以上家庭)和长者一人申请者的平均轮候时间分别是5.8年和3.6年，「三年上楼」的承诺继续落空，也再一次脱离「长远房屋策略」的预测。多年来坊间一直流传「香港地少人口吋金尺土」，而实际上根据规划署2019年的资料显示，香港土地总面积1,111平方公里中，市区或已建设土地面积为24.9%，其中住宅用途为7%(大约78平方公里)，其余75.1%土地主要包括草地、林地、灌丛及农地。如何用好我们的土地资源，是我们必须思考的问题。

看看邻近香港，城市性质相似的新加坡，其面积为719平方公里，当中160平方公里土地由填海所得，自1960年以来增加40%，超过八成人住政府的公营房屋，人均居住面积323呎，是香港的一倍。反观香港，据团结基金会最新的研究报告，由于公营房屋动工量一直落后，估算过去八年累计短缺的公营房屋落成量相当于13.5条彩虹村，再加上未来落成单位继续落后，实际落成单位的目标将低28%。私人市场单位数量过去几年平均落成15,000间，预计未来单位「纳米化」的趋势不变，中原城市领先指数自2019年以来一直徘徊190点至180点区间，香港人不吃不用20年才可买到一层楼的惨况难以撼动。

事实上，香港的土地问题不是「土地数量不足」，没有土地可供开发，而是土地开发在「规划、方法及制度」三方面出现问题而造成。政府自90年代「东涌新市镇」以后就再没有任何开发新市镇的计划。直至近年才有洪水桥发展、新界东北发展及明日大屿计划等方案，但不论是明日大屿、洪水桥或新界东北，最早的完成日期都要等到2030年后，远水救不了近火。早前，前特首梁振英再次提出开发效野公园计划，利用郊野公园土地进行开发也许是一个值得探讨的建议。香港75.1%土地中大部份属郊野公园地带，根据梁表示2008年后，郊野公园的面积一下子增加几千公顷，这是什么概念？就是1公顷等如107,639平方呎，1千公顷就等如107,639,000平方呎。

笔者同意保护环境固然重要，但也非绝对不能动摇完全不能讨论。首先笔者认为香港市民要思考「郊野公园」，是在没有进行任何环境和生态价值的评估下，而被圈划出来大量的土地，这安排是否合理。其次，从成本而言，开发郊野公园既能够避免拆迁赔偿的争议，相对填海的技术成本较低，理论上只要做好规划开发的时间将可以大大缩短，笔者相信基本能够填补未来5至10年的需要。如果特区政府再能够解放思维放松土地规划的限制，例如增加市区重建的地积比率，开放棕地、乡郊用地的发展用途、地积比率及高度限制，加快积存的规划审批进度，制定私人单位最低面积、征收土地闲置税等多管齐下，相信未来香港市民的居住环境就可以有更好的条件了。

【作者为香港青年事务发展基金会 理事长】