比烂的大时代即将开始_风闻

作者   评房论势

不知道有没有人和我一样，看热闹的从来都不嫌事大。

看到本地有楼盘被拉横幅，我总是第一时间转发到各个大群，生怕慢了被人抢了先。然后默默的点个赞，有时候还假装不小心@一下那个楼盘的地产佬。

最后事了拂衣去，深藏功与名。

此起彼伏的拉横幅运动

这年头，能做到“交房即办证”的开发商不多，但要做到“交房即维权”却不是什么难事。

交房维权的新闻在全国范围内此起彼伏，从未消停。

没被拉过横幅的都不算知名开发商。

没参加过拉横幅的业主，也总觉得缺点什么，缺的可能是成长的烦恼，也可能是归家的仪式感。

拉横幅的花样也在与时俱进，不断翻新。

比如，免费看业主被打，抽家电现金大礼包。

要从娃娃抓起，不然长大了就来不及了。

豪车巡游，一会排成S型，一会排成B型。

所以，老铁们，单纯的拉横幅喊口号，既无看点也无亮点，很难有人关注的。你们做得还不够，可以提升的空间还很大。

调侃归调侃。

买个房不容易，谁不是辛辛苦苦攒了一辈子的钱，或者掏空六个钱包才勉强上的车。每个拉横幅喊口号的购房者，在收房的时候，都走过从期待到失望，从愤怒到自嘲的心路历程。

购房者与开发商之间的核心矛盾在于，买房时宣传和样板间展示的金碧辉煌像皇宫一样的“五星级的家”，为啥交房时就变成了渗着水透着风的“五星期的家”？

不管是全国性的品牌房企，还是地方性的龙头房企，为什么房子质量都这么差，难道开发商都没有羞耻心的吗？

开发商也曾经有过的羞耻心

在房地产野蛮生长的年代，既没有高周转，也没有标准化，开发商对房子的品质也是有过追求的。

海尔董事长张瑞敏挥锤把自己家不合格的冰箱都砸了，使海尔一战成名，造就了名扬国际的海尔品牌。

海尔砸冰箱的壮举对开发商启发很大，所以早期的开发商为了证明自己家的楼盘质量好，往往也有类似“砸冰箱”的壮举。

星河湾董事长黄文仔砸了十几万的会所玻璃幕墙；

恒大董事长许家印带领员工砸了广州金碧世纪花园的中心花园。

虽然开发商的锤子都跟长了眼睛似的，都是砸一些如幕墙、园林这样十几二十万的东西，然后开发商再花几百万做宣传，但确实是赢得客户的信任，落得一个好口碑。

也有开发商的初心就是憋足了劲想造好房子的。

比如女记者吴亚军买房被坑，经历了一系列糟心事，愤然创办了龙湖。

当时的客户很简单，你的房子质量不好，我就不买你家的房子。不管什么时候，一旦房子卖不动，开发商都是要完蛋的。所以那个时候房屋质量关系到开发商的生死。

那个时候，土地很充足也很便宜，银行的额度充足而且利息很低，但房价上涨已经进入快车道了。

当时房企的开发逻辑是，慢慢开发，不妨把品质做好些，然后坐等房价慢慢升值。开盘的时候卖5千，开发得慢点，说不定后面能卖1万。

用一个现在看起来有点陌生的词来总结就是，捂盘惜售。

如果哪个项目推盘很快，而且一开盘就卖完了，说出去是会被同行笑话的。

高周转是没有前途的，唯一一个搞高周转的顺驰，最后把自己玩死了。

进击的高周转

土地进入招拍挂时代以后，带来了两个显著的变化。

一个是由于招拍挂价高者得的机制，土地越来越贵。面粉贵过面包的事情时有发生。

开发商继续捂盘的话，就会发现一个残酷的事实，当他好不容易把房价熬到2倍，但市场上的土地可能已经涨到10倍了。

也就是说，开发完一个项目赚取的利润，在招拍挂市场根本买不起地。

另一个是利息越来越贵。如果继续捂盘，相当于什么事都没干，每天要把一辆车推下河里。尽管每个开发商的融资能力都有不同，但区别只是在于每天推下河的是五菱，还是劳斯莱斯。

高周转的核心逻辑就是，提高资金的周转率，同样的资金一年内可以产生2-3次的收益机会。快速开发，快速销售，快速回款。

天下武功，唯快不破。

只要我的速度够快，土地涨价和银行利息就追不上我。只要我的速度够快，同行就只能在我后面吃土。只要我的速度够快，就能在韭菜躺平之前收割完毕。

所以，高周转就成了开发商的主流开发模式。

还是有很多开发商想着“多快好省”的把房子造好。

但当目标考核有太多维度的时候，最后考核的往往就只有一个了，那就是要“快”，而且是极致的快。就好像我们小时候被教育要德智体美劳全面发展，但评三好学生的时候，从来都是选成绩好的。

至于房子建得好不好，就被有意无意的忽略了。

2021年6月23日南宁五象湖244亩上午拿地下午开工，图片来源网络

随着房价的快速上涨，价格成了购房者唯一痛点，而高周转的开发商因为成本管控更有优势，打起价格战时有底气。

很多想通过做品质做口碑来实现高溢价的开发商，最后被高周转的开发商用价格战拍死了。“小而美”的开发商直接变成了“小而没”。

而很多刚需客户，哪怕眼前有一群前期业主正在拉横幅喊口号，但只要价格足够便宜，摸了摸口袋，不多的首付硬硬的还在，也就认命了。

一边维权，一边开盘，已经是基本操作了。图片来源网络

房地产已经进入微利时代

房地产已经进入下半场了。

判断一个行业是否在风口上，一个是看新玩家多不多，另一个是看进十大富豪排行的人数多不多。

而事实上，房地产已经没有新玩家了。截止21年5月，今年已经有159家开发商发布破产公告，开发商正在以每天一家的速度在倒闭。

原来做房地产的能在十大富豪排名里占半壁江山，首富轮流当。现在剩下的也屈指可数了，而且排名越来越靠后了。

高周转最大的问题在于，容易让开发商增收不增利。

进入限价时代以后，开发商的成本和利润都被安排得明明白白的了。开发商陷入了“买地找死，不买地等死”的两难困境，地价与房价的剪刀差，直接把开发商逼到了微利时代。

滨江集团董事长回答投资者时表示，通过努力，可以把利润做到1-2个点。图片来源网络

市场上行的时候，开发商还可以通过精装修、捆绑车位，茶水费等可做但不可说的手段补足利润。

但市场下行的时候，这些手段已经没人买单了。

现在越来越多的开发商实行“精改毛”，解绑车位，取消茶水费了。

比烂的大时代即将开始了

2021年对于开发商来说，将会是非常艰难的一年。

首先，2021年是开发商集中还债的高峰期。

根据贝壳研究院统计，2021年房地产到期债务规模预计将达到12448亿元，同比增长36%。历史性突破万亿大关。

其次，开发商的“三条红线”及银行的“两条红线”，导致开发商融资贷款异常困难。过去用新债来覆盖旧债的玩法，已经彻底玩不动了。

最后，集中供地，政府限价及市场横盘，使开发商举步维艰。

雪上加霜的是，国外货币大放水，钢材水泥等建材成本上涨，导致建安成本上涨，进一步压缩开发商的利润空间。

俗话说，杀头的买卖抢着做，但赔本的生意没人做。

不管什么企业，要赚取利润，无非是开源或者节流。当开源无计可施的时候，节流就是唯一的选择了。

品牌开发商可能会通过优化成本来实现节流，但必然会有开发商选择通过施工减配和建筑降标，来实现成本控制。

说人话，就是偷工减料。

从法律的角度，只有房屋发生结构性质量问题的时候，客户才能退房。哪怕开发商把你的房子建成狗窝了，只要不存在结构性质量问题，在法律层面也是符合交付标准的。

人性从来是不能高估的。

所以，一些开发商已经没什么好担心的了。

比烂的大时代，即将拉开大幕！

写在最后

这是一个有点魔幻的时代。

小而美的开发商没了生存空间，高周转的开发商也快活不下去了。

开发商赚不到合理的利润，被迫花样求生。

客户买不到好房子，放下自尊和矜持走上街头。

都是输家，到底谁是赢家？

未来几年，买房踩到狗屎的几率会直线上升，糟心事会遇到不少。比起房子质量问题，更惨的是延期交房和项目烂尾，钱交了，但房子却没了。

给近期要买房的老铁几个建议：

首先，买房尽量选择大型品牌开发商、央企或者国企背景的开发商。

大品牌开发商家大业大，可以用规模优势对冲单个项目风险，而且要讲究可持续性发展。央企和国企要承担社会责任，抗风险能力强。

这些开发商即使亏本也扛得住，不会主动作恶。

其次，进售楼部前最好先上网查一下这个楼盘的楼面地价，如果房价和地价只相差2000-3000元/㎡，千万别高兴得太早，以为自己捡漏了。

再次，能买毛坯房就尽量别买精装房，精装房那是高价低配的重灾区，大家应该都懂精装价是怎么回事。

最后，锻炼好身体，如果有一天真的要放下自尊和矜持走上街头，看见JC叔叔，第一时间卷起横幅赶紧跑。