物管独立上市财富翻番，闽籍地产商陆续走上拆分路_风闻

问道者 谢嘉晟

当物业管理独立上市可以再造一个甚至超过母体市值的公司时，拆分上市也就成了一种趋势。近两年来，在碧桂园物管市值大于母体公司效应的驱动下，闽籍地产也陆续走上了拆分上市之路。事实证明，在造富上，这一招非常管用。

01

中骏商管首日市值80亿港元

7月2日，港股上市公司中骏商管首个交易日报收于4港元，涨幅8.11%。而同一个交易日，另一家港股上市公司中骏集团控股收盘价3.16港元，跌幅0.94%，走出了上市以来最令投资者心悸的一天K线图。

中骏商管是从中骏控股集团拆分出来的子公司，由物管业务剥离独立而来。上市当日，投资者用脚投票，根据自己的价值取向决定了当日这两只港股的行情走势。

在同一个交易日，中骏商管对应的市值是80亿港元，市盈率43倍；中骏控股集团对应的市值是133亿港元，市盈率2.94倍。

中骏控股集团的市值高峰出现在2020年1月17日，当日盘中交易价曾触及4.47港元的历史高位，对应的最高市值为189亿港元。

中骏控股集团于2010年2月上市，上市当年营收41.31亿港元，2020年营收325.73亿港元。

也就是说，中骏控股集团用了10年时间，推动营收增长了将近8倍，然而，市值只由上市之初的在30亿港元上下徘徊，增长到了现在的4倍多。

中骏商管只用一天的时间就实现了中骏控股集团超过一半的市值。参照定位相同的港股行业龙头碧桂园服务和碧桂园走势，中骏商管显然只是再造另一个中骏控制集团市值的开始。

02

闽籍地产公司掀起拆分潮

中骏商管之于中骏控股集团和碧桂园服务之于碧桂园一样，都是由母体公司拆分出来的物管专营独立主体。

碧桂园服务2018年上市，是近年来物管分拆上市大潮中的领头羊。在中骏商管上市当日，碧桂园服务的市盈率达到80倍，市值已在碧桂园之上，超过了2500亿港元；而母公司碧桂园的市值仅为1900亿港元，对应的市盈率为4.56倍。

碧桂园这种辅业市值大过主业的神勇表现，让整个房地产行业都在蠢蠢欲动。通过物管拆分实现财富翻番，也已然成为很多闽籍房地产企业的优先选择。

宝龙商业从宝龙地产中拆分出来，于2019年在港交所上市；世茂服务从世茂集团中分拆出来，于2020年10月同样在港交所完成上市。

从公开的信息来看，禹洲集团和建发集团也在枕戈待击。禹洲物业服务有限公司和建发物业管理集团有限公司均出现在2020年第二批厦门市重点上市后备企业名单中。

建发集团是厦门国企，是世界500强企业；宝龙地产、世茂集团、中骏控股集团和禹洲集团都是港股上市公司，并有着一个共同的特性，背后的实际控制人都是爱拼敢赢的闽籍商人。

说来有趣，这些物管公司都由母体拆分而来，也都把“二代”由幕后推到了台前。

碧桂园的董事长是杨国强，杨国强的女儿杨惠妍成为碧桂园服务的董事长；宝龙地产的董事长是许健康，许健康的儿子许华芳成为宝龙商业的董事长；世茂集团的董事长是许荣茂，许荣茂的儿子许世坛成为世茂服务的董事长。

中骏体系亦是如此，中骏控股集团的董事长是黄朝阳，中骏商管的董事长是黄朝阳的儿子黄伦。

03

物管拆分上市实现财富翻番

中骏商管的市值应该不只是眼前的80亿港元。

中骏商管在管商业及住宅项目104个，建筑面积1620万平方米，总签约建筑面积3660万万平方米。中骏集团有项“100个中骏世界城”的开发计划，目前才开发37个，未来还有足够大的想象空间。

就已上市物管公司的普遍成长性而言，中骏商管的市值超过母体中骏控股集团指日可待。已拆分上市的物管公司也大多实现了接近再造一个母体市值的愿望。

以7月2日交易日计算，宝龙地产市值273亿港元，宝龙商业177亿港元；世茂集团679亿港元，世茂服务629亿港元。

而在这些母体上市公司中，物管收入几乎都可以忽略不计。2020年物管收入中，宝龙地产16.74亿，占比4.72%；世茂集团62.35亿，占比4.61%；中骏控股集团5.32%，占比1.63%。

重资产型的传统房地产公司，在宏调背景下，发展空间越来越小，市值普遍萎靡不振。而物管公司现金流稳定、轻资产运营、政策风险低、抗风险能力强，这种行业特点注定备受投资者青睐。

中骏商管一招股，就吸引了安踏、恒安、九牧王等多家本土企业成为基石投资者。

对房地产公司而言，通过物管拆分上市实现财富翻番，显然要比再造一个同等体量的实体容易得多。