国人住房的百年变迁——从茅草房到高科技大宅！_风闻

7月1日是中国共产党建党100周年，天安门广场上举行了盛大的庆祝活动。

鉴于中共党员已经高达9514.8万，这场特殊的党庆，已经不仅仅是党内的大事，也是整个国家，全体国民的大事。

当天的微博热搜被建党百年全面占领！一切其他话题都黯淡无光。作为一个分享楼市见解的公号，今天我们也借此机会回顾一下中国人民住房的百年变迁。

Part 1 | 解放前 人间悲惨

说起解放前的建筑和中国人的住宅，许多人第一时间可能都会想起南京和上海的民国小洋楼。这无疑是受到了影视剧固有印象的影响。

南京颐和路公馆区的民国老洋房别墅

上海老洋房

民国题材影视剧里的场景

这些民国洋楼，别致、典雅，内部空间巨大，无论从那个时代的人居体验、还是空间功能体验，无疑都是顶级的代表。

但它们不属于中国大众的住宅，只属于极少数的达官显贵、富商买办、或是租界里的外国人。

当时最广大的中国人民，是占总人口超过90%、生活在农村的农民。而农民之中，又有**90%**属于没有土地、或只有极少量土地（总量20%-30%）的贫农、雇农和中农。

他们的居住条件是这样的：

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天津农村的女人（1917-1919）

摆地摊的农民（民国初年）

美国摄影师镜头里的民国农村

当时的农村生活是怎样的呢？有文字这样描述：

绝大多数人家是用“黑油灯”甚至火把照明，一般的中小地主也要穿粗布、也要吃些粗粮、难得常吃细米、白饭、鱼肉，像肥皂、火柴、煤油等日常生活用品是奢侈品，都要进口，是一般的百姓用不起的。

经济情况好一些的地主才能住上砖瓦房。广大贫雇农生活在社会的最底层，很多人是上无片瓦的茅草土坯房，常年吃糠吃野菜，饥寒交迫，在死亡线上来回挣扎。

农村的居住条件是这样，城市的平民，也一样很糟糕。民国的“房荒”，远甚于我们今天谈到这个词时的想象。

张清勇在《中国住房保障百年：回顾与展望》一文中，引用了多位学者发表在1949年以前的调查数据，提到：

清末民初, 中国城市人口激增, 抗战前各大城市的人口均超过了百万，但住房供给远赶不上人口增加, 造成严重的住房问题。 

抗战前“我国劳工与苦力每家住屋一二间者，占被调查家数百分之九十左右”，“劳工平均每家每间房屋均住等成年男子达二人以上”。而各大城市都有大量务工躲避战乱的人员和游民涌人, 贫民窟和棚户区蔓延。

抗战期间由于战争破坏、人口迁徙， “后方屋少人多，不独重庆市及各省省会所在地大闹房荒，各商埠及二等县城亦甚拥挤。有‘ 找职容易找屋难’ 之谚。

战时重庆的城市住房拥挤不堪

抗战胜利后 房荒进一步加剧，“无论任何城市，皆有房屋恐慌之现象存在”。上海当时约有570万人，住宅约只有32万幢，石库门的车间二层楼层内住七八个人十分普通。

里弄房子“经过改装和再分隔，三层楼变成六层楼，一间客房可以再划分为二三间，这样每幢房子可以改装成十四五间，每间住三四人，每幢房子住四五每幢房子住四五十 以至六十人”。

上海的穷工人，居住面积人均只有1.5㎡。聚集着大量穷苦力的闸北区，连自来水都喝不上。甚至“华界饮料水之污浊，几世界闻名”。

直到1951年，上海160处工人住宅区，大多都没有排水管道和自来水，露天到处是臭水沟，生活垃圾都无处放。

上海郊区的棚户房

实际上，民国政府也曾提出平民住房保障计划，但终民国在大陆统治寿终正寝，这一计划也未能实现。

Part 2 | 改开前 依然拥挤，但没有鸿沟

解放后，农村全部进行了土改，农民的居住条件虽然依旧艰苦，但至少做到了家家有地、有房。

但在城市里，民国没能解决的住房拥挤问题，也全部一股脑丢给了新中国。

上海原卢湾区弄堂磨刀匠（摄于解放后）

当然，富贵买办的深宅大户没了，要么充公做了办公场所，要么按普通住房切割分配给了平民百姓。

北京的四合院也一样，一个院里，分给三四户人家住，再常见不过。

虽然依旧拥挤，但有些东西，还是改变了。比如民国时期许多市民享受不到的电灯，再比如那些民国始终解决不了的恶臭袭人的贫民区。

老舍笔下取材自真实故事的《龙须沟》，就是个鲜活的例子。解放前的北京龙须沟，是一片臭水沟。看过电影《龙须沟》的人应该对开场有深刻印象：

一场大雨过后,龙须沟附近水漫金山,各种臭猫臭狗、垃圾和漂浮物直接涌进居民家中, 老百姓或怨天尤人,或逆来顺受,却于事无补。剧中一个三轮车夫家的女孩“小妞子”,在一场暴风雨之后被龙须沟吞没,更是让观众难以忘怀。

1940年代龙须沟岸边的民房

改造前的龙须沟

当解放后，北京市政府下决心要改造龙须沟居住环境时，已经住了许久的当地居民，第一反应是不相信。

1950年，北京市人民政府在工作计划指出下水道在北京是很严重的问题，经过去年的调查，不能不想办法，即或财政再困难，也要解决这个问题。因为关系几百万人民的健康。

结果，这件事真的就干成了。

改造后的龙须沟大街

龙须沟大街上玩耍的孩童

有资料显示：

查阅历史档案,我们发现当年承担龙须沟改造任务的北京市卫生工程局的经费预算提到，龙须沟工程的预算为693.4万斤小米，约占全市预算支出总额的2.25%。

花这么大代价去改造一个地处偏僻的平民聚居区，龙须沟的治理不啻一声惊雷,惊动了整个北京城的老百姓。

正是这种为平民百姓做事的态度，让中国城市住宅直到改革开放之初，虽然随着人口的剧增和建设上的滞后而拥挤依旧，但大家心里并无过多怨言。

▲南京老筒子楼室内（光影石城）

Part 3 | 改开后 自由买卖 房子越来越大

1978年10月20日，邓小平在北京视察了新建的几十栋公寓住宅楼。

随行的国家建委副主任张百发回忆，“小平同志先是问居民住房可否成为商品，当时现场的同志没有人敢回答，他又自言自答说，如果房子算商品，我这几年也还有点积蓄，想买套房子给朴方，我的其他孩子不需要照顾，只有这个朴方，是因为我致残的，我需要照顾他。”

1978年中国城市的住房问题本来就很严重了，到了1979年问题就更严峻了，因为这一年全 国知青大规模返城，而且这些人大部分都 是大龄青年，一回到城市就面临结婚生子 的问题，住房成了刚性需求。

70年代末的筒子楼

此后的故事我们都熟悉了，1980年后，中国开启了城镇居民房屋可以自由买卖、可以分期付款的先河。房地产一词，也深深的印刻在了中国新一代市民的心里。

80年代上海寻求换房的居民

80年代，很多人能按分配分到的房子、或是自由交换、买卖到的房子，还多是一室一厅，很多人也叫它一室半。如果够幸运，家庭人口比较多，可以分配到两室户型，算祖上积德了。

直到进入90年代，很多人开始搬进各种“新村”，两居室的房子才算相对普遍起来。

那时候的两居室，典型特点是，几乎没有厅。因为过厅面积实在有限，顶多放下很小的餐桌椅，很多人让卧室承担了就寝、起居、书房等复合型功能。所以，这个时代的两居室，连最基本的动静分离也没办法做到。

这是一套典型的八九十年代上海老公房，其实当时各地公房户型都差不多，客厅极小，沙发只能摆到卧室里去。

▲图源：上海市民生活指南

但就是这样的两居室，承载起了一个个家庭的生活和梦想。

进入21世纪，随着商品住宅的推进，中国城市居民的居住面积终于开始进化到100㎡的水平。

当然，受设计和建设水平所限，当时的100㎡住房功能属性，许多都还不如现在的90㎡小三房。

但至少在外立面上，已经从90年代的黑白水泥墙，快速进化到了瓷砖和涂料墙。

90年代代表性的住宅外立面

2000年后普遍的住宅外立面

于此同时，农村的土坯房，也早已演化到了砖砌房，然后继续演化到二层小洋楼。

农村砖砌房

砖砌房改造后的小洋楼

也许这些村民自建的小洋楼，还是摆脱不了那种骨子里带来的土气，但它却是真真切切的平民洋楼，不再只属于高官勋贵和买办富商。

Part 3 | 新时代 解决高房价成重点

伴随国民经济发展越来越好，房子也越盖越好，越盖越大。

甚至发展到今天，“豪宅化”这个词对于平民老百姓而言，也已经丝毫不陌生了。“140㎡以下只能叫轻改善，200㎡才算大宅。”

上海汤臣一品实景视野图

住宅的外立面，也从涂料，进化到了真石漆；更高规格的房子，则进化到了铝板、石材。

南京海玥万物的全石材贴面

住宅配置，从电风扇+暖气片，进化到空调+地暖+新风，以及恒温恒湿恒氧的高科技系统。

住宅室内“三恒”系统示意图

到了这个程度，可以说，住得好的问题，中国已经解决了。

当然，房价也跟着坐上了火箭。

上海打头的汤臣一品，20多万/㎡！深圳、上海的全市住宅均价，也达到了6-7万元/㎡。新一线城市如杭州、南京，均价也到了3-4万元/㎡。

之前扬子晚报一张2001年的老报纸走红网络，上面显示着南京各主城内普遍2000多元/㎡的房价，也不知看哭了多少人。

从无房流民，到人人住有所居，再到房价飞涨，“房奴”一词诞生，中国人的房子越住越好，但旧的问题解决了，新的问题又来了。

当然，这并非中国独有的问题，而是一个经济腾飞后的全球性普遍社会问题。

但如何有效管控房价，保护新进城市年轻人的希望和奋斗动力，还是被百年中国共产党纳入为一道重大议题。

2021年3月，国务院总理在政府工作报告中特别提出：

要保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

今年，从交易环节、到限价环节、再到金融环节，各类住房新政以前所未有的密度和力度频频出台，目标全部都指向了大城市房价的过快上涨。

就像历史上克服了一个又一个苦难，从一个胜利，走向又一个胜利一样，我们还是有理由相信，百年华诞的中国共产党，能够带领中国人民站起来、富起来、强起来；能够让中国人民住上越来越好的房子，过上越来越好的生活；也一定能够解决大城市的住房突出问题。

参考文献：

张清勇——《中国住房保障百年：回顾与展望》

乔振祺——《公房与房奴 :60 年住房变迁》

唐博——《清末民国北京城市住宅房地产研究》

中共北京市委党史研究室——《龙须沟治理：一个新时代的象征》