地产赌徒潘石屹：梭哈是SOHO的宿命_风闻

　　作者 / 惠比寿（房地产高级研究员）

　　编辑 / 封成

　　本文图片均来源于网络

　　6月16日，潘石屹在微博转发了SOHO中国发布的收购要约，实锤了一直以来传得沸沸扬扬的潘石屹套现逃跑计划。

　　虽然早在2014年SOHO中国开始抛售国内资产时，潘石屹夫妇的清盘打算就初显端倪，但正式被外资私有化的消息一公布，还是引发了金融圈与地产界的震荡。

　　这宗大额收并购案，被大肆传播的表面信息不一定是真相，背后存在多少协议与约定着实难以窥探，抛开价格因素，SOHO中国流向外资的逻辑到底是什么？

　　目前有不少指摘潘石屹是失败商人的言论，说他亲手毁了自己打拼多年的江山不说，还低价拱手让人。但惠比寿并不认同这个观点，从投资的角度出发，最核心的盈利标准不是看持有资产的跌涨起伏，而是看能转化成多少现金，落袋为安才是根本。

　　对于潘石屹而言，手握现金、全身而退就是属于他的成功，或者说是他的本来目的。

　　深谙商界玩法的潘石屹，是个保守的赌徒，他多年的地产生涯从不推崇激进的打法，据SOHO中国2020年报数据，2020年末净资产负债率约为43%，平均借贷成本约为4.7%，各项财务指标均未突破被房企视为大敌的三道红线。

　　纵观现在处于一、二线梯队的房企，就算财务报表做得再漂亮，但是能完全不踩中三道红线的还是少之又少，毕竟房企要发展离不开“高周转、高杠杆”的模式。

　　所以，将SOHO中国与市场上的主流房企进行对比，侧面反映出一个可怕的真相：从2014年开始就变卖资产且停止拿地的潘石屹，从没想过与SOHO中国共进退，这是一场从头到尾的套现谋略。

　　总而言之，从SOHO中国成立的第一天起，就开始了卖身倒数，梭哈是SOHO的宿命。

　　布局基本盘

　　仔细盘点潘石屹多年来的经商行径，不难发现，**比起疯狂囤货资产，潘石屹确实更钟爱落袋为安，**早年撤出海南如此，如今撤到国外亦如此。

　　1988年，海南独立建省设立经济特区的消息传到了潘石屹的耳朵里，天生的商业直觉让他察觉到这是天下掉馅饼的好机会。

　　初探海南，潘石屹选择了去砖厂搬砖，蛰伏一年后，他以8000元每月的价格将砖厂承包下来，可没想到他还没开始大施拳脚，受当时经济的影响，针对海南的政策就做了调整，导致各路资本纷纷撤出海南，砖厂自然也是倒闭的结局，潘石屹因此赔的血本无归。

　　好在天无绝人之路，潘石屹承包砖厂时认识了易小迪，砖厂倒闭后，易小迪将潘石屹引荐给了冯仑、王功权、刘军、王启富，而这六位就是到现在都会被房地产历史反复提及的“万通六君子”。

　　万通六君子（从左到右依次为冯仑、易小迪、刘军、王功权、王启富、潘石屹）

　　在当时，受红利影响，海南城市人口激增到100多万，一夜间冒出将近2万家房地产公司。当地房价在1988年的平均价格为1350元／平方米，1991年涨到1400元／平方米，1992年则猛增至5000元／平方米，比1991年增长257%。受房地产市场影响，1991年，海南GDP增长14.9%，1992年GDP增速暴增到41.5%。

　　资本刺激下，万通六君子也瞄准了房地产市场，为了不错过这场楼市盛宴，手头资金紧缺的六君子一咬牙，共同向北京的某家金融机构高息借贷1000多万元炒房（也有传言是500多万），而他们仅用了短短半年的时间，就赚到了超过千万元的资产。

　　直到1992年，潘石屹在海口规划局的办公室里，看到了这样一组数据：海南人均住房面积达到49平方米，而首都北京人均住房面积仅为7.4平方米。如此夸张的数据让六君子意识到海南房产泡沫急剧膨胀的危险，经过商议后，他们决定撤出海南，去北京寻找新机遇。

　　1993年6月，中央治理经济过热，银根全面紧缩（银根指金融市场上资金的供求状况），海南房地产泡沫瞬间崩破，海南经济因此跌入谷底，曾经全面开花的房地产公司，倒闭率直逼95%，海南银行也在这场金融风暴中成为中国当代史上第一家倒闭的银行。

　　万通六君子的及时撤离，让他们逃过这一劫，也因此让潘石屹更坚定：**一切投资都在为落袋为安做准备。**至于这组数据是怎么被潘石屹看到的，据传言，是他提着5斤橘子和一条三五牌的香烟敲开了规划局的门。

　　北上之后，万通也有过鼎盛的发展时期，在1995年，由万通控制的资产一度达到了近70亿元人民币。可惜的是，由于商业理念不合，且股权分配不合理，万通六君子选择了和平分手，也是在分手后，潘石屹的事业开始一飞冲天。

　　不过，从来都没有偶然的成功，也没有真正的白手起家。潘石屹不会告诉你他的成功是因为娶了女富豪张欣，就像马化腾不会告诉你他的父亲是盐田港上市公司董事。

　　图右一为潘石屹，右二为张欣

　　1994年，潘石屹在朋友的介绍下认识了现任妻子张欣。那时的张欣，以英国剑桥大学经济学硕士的学历，进入了华尔街的高盛银行，年薪高达20万美金。而那时的潘石屹则是一个有过两段婚姻，且还带有一个孩子的暴发户。相遇后的第四天，潘石屹就对张欣发起了求婚，一个多月后，两人闪婚了。

　　婚后一年，张欣辞去华尔街的工作，潘石屹离开万通，夫妻二人共同创办了SOHO中国的前身北京红石实业有限公司。

　　公司成立后，夫妻二人分工明确，在自己擅长的领域里周密规划，潘石屹负责挖掘项目和市场谈判，张欣则负责建筑设计和市场推广。

　　当时，北京城市规划中，将东城区作为未来商务中心区建设。基于此，潘石屹瞄准了邻近未来商圈的潜力，买下了北京朝阳区东三环的一块地作为他们夫妻店的第一个项目，命名为现代城。

　　现代城的项目起初并不是一帆风顺，好在安稳渡过了被“老朋友”邓智仁暗算的难关后，现代城在1999年的销售额飙到了18.9亿元，位居当年的房地产销售榜首，而同期的华远销售额是10亿，万通是4.3亿，万科是3.2亿。首个项目就取得如此成绩，不由得让人刮目相看，潘石屹借此一战成名，在地产圈站稳了脚跟。

　　庆幸的是，成功的喜悦没有冲昏他的头脑，互联网的崛起让他开始注意到了新方向。

　　1999年恰逢中国互联网的开端，那一年马化腾的“小企鹅”OICQBeta1诞生，李彦宏彻夜构思百度雏形，陈天桥借款50万创办盛大公司，马云与他的18罗汉成立阿里巴巴。

　　而潘石屹则在与归国挚友的交谈中，知道了一种叫SOHO ,即small office ,home office 的国外弹性工作方式，他灵光突闪，认为国外那种居家办公式的小办公室非常适合互联网行业。

　　敢于尝新是他的制胜法宝，说干就干的潘石屹把之前就盖好的现代城的四座办公楼改成了SOHO模式，名字也一并改成SOHO现代城，彻底将国外SOHO一族的概念融入到了产品中。这一次，他又赌对了，开盘后三天内，该楼盘的日销售额就顺利破亿。

　　尝到SOHO的甜头后，2002年夫妻二人就此把公司名称改成SOHO中国，之后开发的每一套楼盘名字也都带着SOHO。

　　2003年，潘石屹开始跑马圈地，耗资10亿元收购了北京华远尚都国际中心的二、三期楼盘，改名SOHO尚都，并且出资7.1亿中标了北京CBD的一块土地，命名为建外SOHO。当时，CBD区域在售的十个项目的总销售为134亿元，而建外SOHO的销售额高达60.5亿元，占比45%，京圈再一次见证了地产传奇。

　　值得注意的是，当时SOHO中国的两大股东Boyce和Capevale(BVI)，分别由潘石屹和张欣全资持有。 

　　**2005年，潘石屹以“境外换手”的方式，将其在Boyce(BVI)的全部股份以馈赠的方式转让给妻子张欣，张欣就此成为SOHO中国的实际拥有者。**潘石屹则开始混迹在媒体上，为自己打造闲云野鹤的艺术家人设，卖力的为SOHO中国进行营销。

　　在夫妻二人一唱一和的配合策略下，SOHO中国的影响力到达了顶峰。2006年，随着三里屯SOHO、光华路SOHO的相继亮相，SOHO中国成为了内地商业地产的第一品牌。

　　乘胜追击是商人惯用的兵法，潘石屹夫妻也不能例外。2007年10月8日，经过九天的环球路演，张欣操作SOHO中国正式在港交所敲钟挂牌上市，并借此融资了19亿美元，创造了当年亚洲最大规模的商业地产IPO。

　　SOHO中国上市后，动作频繁，开始在自建项目的基础上进行对外并购，扩大规模。先以24.4亿元的价格收购了北京光华路SOHO二期和燕莎商圈的SOHO北京公馆，又以近28.3亿元人民币将北京凯恒中心纳入旗下，更名为朝阳门SOHO。

　　到了2009年12月底，SOHO中国创下了当时历史上最好的销售业绩，完成年度总合同销售金额136.8亿元人民币。并且，同年SOHO中国宣布进军上海市场，以24.5亿元的高价从摩根士丹利手中收购了上海南京西路的烂尾楼东海广场，开发成为SOHO东海广场。

　　高光时刻还在继续，2010年，北京银河SOHO开盘仅三天，就创造了27.7亿元的惊人业绩，到了年底，每平米单价近7万的银河SOHO销售了81%，销售金额为146亿元，获得当年北京地区单楼盘销售冠军。

　　犹记在上市庆功宴上，潘石屹与张欣夫妻二人还立下军令状，称要在5年内让SOHO中国的销售额破千亿。 

　　可惜的是，掌门人实施的发展路径使SOHO中国难逃“盛极必衰”命运，据SOHO中国发布的2012年业绩报告，2012年，公司实现营业额153亿元，与千亿差了一个银河系。

　　不过，潘石屹的雄心壮志虽然被打脸，但他还是缔造了一个由甘肃农村穷小伙变成中国首屈一指的地产大亨的励志故事。

　　转型即下坡

　　2012年是潘石屹逐渐走向没落的开端，同时也是SOHO中国被清盘的催化剂。

　　当年，潘石屹宣布SOHO中国从“开发—销售”的商业模式转型为“开发—持有”的商业模式，散售改为自持，潘石屹夫妇打算以“出租”的形式获得长期物业增值。

　　这样做的原因，一方面是因为从2010年起，北京出台政策禁止商业散售，这让潘石屹不得不放弃让SOHO中国一飞冲天的散售模式。 

　　另一方面则是因为当年北京写字楼租金涨幅高达74%，且国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行还预测指出，未来5年全球租金水平将持续上升，北京有望成为商业租金水平升幅最高的地区。机遇当头，潘石屹没有不做的道理。

　　自此，潘石屹夫妇摇身一变，成为当年最瞩目的“包租公婆”。不过，对于SOHO中国的这次转型，业内外基本持不看好的态度，消息宣布当天，公司股价就跌了12%。

　　不仅如此，据2012年SOHO中国公布的半年业绩公告显示，虽然净利润增长了242%，但租金却只占公司上半年营收的3%左右，赤裸裸的数字证明这次的转型无疑是失败的。不过，潘石屹对外界辩解道：“就从目前的数据判断转型成果，为时尚早”。

　　还好，事实胜于雄辩。仅过了一年，北京写字楼租金的涨幅就开始暴跌，2013年只涨了10%。此外，本身就是地产偏门赛道的写字楼也开始形成供大于求的尴尬局面，空置率数据连年被刷新。

　　全国主要一线城市优质写字楼空置率（单位：%）

　　据数据显示，2020上半年北京甲级写字楼净吸纳量为负，空置率高达19.4%，创2011年以来新高。并且，北京写字楼租金从2019年底383元/月/平降低到2020年底的351元/月/平，降幅达到8.4%，为十年来租金同比最大降幅。

　　主业被打击的SOHO中国受市场影响，公司全年营收从2012年开始逐年下降。到了2020年4月底，不仅出租率下滑至低位，且退租的面积、欠费的金额也达到公司成立以来的最大数值。

　　图源：乐居财经

　　自此，潘石屹终于认识到了自己当年的错误选择，但也没法回头了，只能吐槽赚钱太难：“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率都不到3%，比银行贷款的资金成本4%还要低，这个生意怎么做？”

　　鬼精的潘石屹嘴上吐槽着生意难，心中却已经在暗暗盘算，既然做不下去，那不如就把资产在高点卖出。

　　据资料显示，从2014年开始，张欣就开始将其所控制的SOHO中国国内资产陆续进行清盘，从非核心资产到核心资产，累计套现约370亿元。

　　SOHO中国清盘资产盘点：

　　2014年，SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售给了金融街控股。

　　2014同年9月，SOHO中国将上海凌空SOHO10万平米物业以30.5亿的价格出售给携程网。2015年，SOHO中国将上海外滩国际金融中心地块，以84.93亿元价格出售。

　　2016年，SOHO中国将上海SOHO世纪广场卖给国华人寿保险，总价32.2亿元。

　　2017年，虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿、49.44亿卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。

　　2019年， SOHO中国先后出售了总价值78亿元的13个办公物业项目以及价值7.61亿元2583个地下停车位。

　　不仅如此，2019年更有消息传出，潘石屹将出售SOHO中国的八大金刚，交易价值可能高达80亿美元。或许是由于交易价值太高，八大金刚在SOHO中国打包卖给黑石前都未找到接盘侠。

　　八大金刚：

　　北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO，上海SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO

　　望京SOHO

　　至于出售原因，潘石屹曾在发布会现场表示，“持有量太大了”“没有任何资金原因”。

　　可笑的是，潘石屹忘了互联网是有记忆的。曾经把外滩SOHO和望京SOHO当作亲儿子来疼爱的潘石屹之前公开表态：“外滩SOHO位置太重要了，而望京SOHO太漂亮了，三生三世都不卖。”，没想到一世还没过去，最受宠的“儿子们”就流向了外资的口袋。

　　不过，对潘石屹而言，在现金面前再优质的“儿子”也不过是交易工具，待三十亿美金落袋为安，潘石屹夫妻在中国的“卖卖卖”之路也会彻底画上句号，盘算七年终落跑。

　　黑石低价抄底

　　而这场万众瞩目的交易也并非事发突然，其一直以来都有迹可循。

　　早在2019年，就有消息传出说SOHO中国将向黑石集团或高瓴资本出售资产，其中，传得最有头有尾的就是与美国规模最大的上市投资管理公司黑石集团的交易。

　　据悉，2020年3月，SOHO中国确实在与黑石等潜在买家谈判。据资料显示，黑石集团曾提出以每股6港元价格收购SOHO中国，交易总价约为40亿美元，这个报价比SOHO中国当时的市值高出一倍。 

　　另外，黑石还将承担SOHO中国的部分债务，整个交易牵涉的资金达到60亿美元。可能是受到疫情影响，当年8月，SOHO中国宣布潜在谈判终止。

　　不过，时隔一年后，这桩交易最终还是达成了。

　　截至目前，SOHO中国已发行股份5,199,524,031股，假设要约以每股股份5港元的价格悉数收购，其中SOHO中国控股股东保留467,958,000股股份（约9%）除外，最高收购价约为23,657,830,155.00港元（约195亿元人民币、30亿美元）。

　　并且，此次要约完成后，**黑石集团将取得SOHO中国50%以上投票权，即控股权，**黑石计划保持SOHO中国的现有主营业务和管理团队，SOHO中国还将继续在香港证券交易所上市。 

　　同时，潘石屹和SOHO中国CEO张欣将从SOHO中国董事会退任，不再担任执行董事，黑石集团将向董事会提名新的执行董事。

　　黑石集团

　　值得注意的是，与2020年3月黑石与SOHO中国传出的交易细节相比，这次的收购要约价从每股6港元降到每股5港元，总价格减少了16.7%。

　　并且，据年报数据显示，SOHO中国2020年度营业收入为21.9亿元，获得净利润为5.4亿元。截至2020年末，SOHO中国总资产价值707亿元，其中总负债约332亿元，净资产高达375亿元。据媒体粗略计算，195亿元收购价对375亿元净资产，相当于五二折入手。若剔除9%的保留股份，195亿元与净资产的91%对比，算下来也是五七折。

​　　虽然近乎半价入手，但这仍然是是目前黑石在中国最大的一笔房地产投资项目。

　　**受收购公告的影响，6月17日，SOHO中国复牌后，暴涨超过25%，截至当日收盘报价每股4.6港元，单日上涨21.05%。**可见，黑石的入场给SOHO中国注入了一针强心剂。

　　这场交易中最大的赢家黑石集团，也因这桩世纪大收购成为舆论中心。黑石集团作为华尔街的“PE之王”，投资眼光向来毒辣精准，与SOHO中国的这场战事也并不是他们首次在中国布局。

　　早在2007年，中投就拿出30亿美元认购了黑石1.01亿普通股，只不过这笔被黑石集团创始人苏世民称为全球资本流动典范的交易，不仅让中投成为被套7年的大韭菜，还被《时代》杂志评为是2007年10大最差商业交易之首。

　　苏世民

　　为了渗透亚洲，持续深耕中国市场，在2010年，黑石从美银美林手中接管了亚洲地产业务，并专门成立了一只用于亚洲地产投资的基金（BREP Asia I），其中，中国与日本是其重点配置对象。

　　就此，黑石开始在中国市场疯狂扫货，尤其是近两年国内针对房地产市场调控政策的不断缩紧，黑石更是瞄准机遇，抓紧时间进场抄底，就连酷爱染指别家产业的融创，也成为了黑石的盘中餐。2020年10月，黑石收购了融创旗下价值12亿人民币的上海香溢花园三期第四栋项目。

　　此外，在今年1月份，黑石还以11亿美元的价格从富力手中收购了粤港澳大湾区内最大的城市物流园，这个收购完成后，黑石集团在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，达到5300万平方英尺。

　　犹记去年“第14届中国投资年会年度峰会”的线上对话中，苏世民曾放言：“房地产是中国经济中一块重要的组成部分，如果说你对房地产不感兴趣，就相当于说你对呼吸不感兴趣。”，还表示黑石会持续重仓中国，并在房地产之外，看到了科技和医疗等领域源源不断的创新机遇。

　　理解苏世民的这段发言，就能明白为什么黑石愿意接盘SOHO中国这个陨落的初代地产巨头。与潘石屹每年都唱衰中国房地产市场不同，黑石对中国房地产市场仍旧保持信心。

　　不同的市场态度，也折射出不同老板的经商态度。不知道其他企业家们会怎么评判潘石屹的卖身行为，但疯狂扩张，差点把自己搞破产的苏宁张近东，此刻一定羡慕远走高飞的潘石屹。

　　参考资料:

　　SOHO中国-2012-2020年报、半年报

　　市值观察-《黑石的野心绝不只是潘石屹的SOHO中国》

　　帅真财经-《潘石屹夫妻俩走的“路子”，连曹德旺都看不清》

　　悦享今日之城-《SOHO中国五折卖身黑石，潘石屹终究跑了》

　　东方金诚-《2020年我国不动产资产证券化信用风险回顾与2021年展望》

　　三人麻酱-《商界大佬第一期1.1万字深度解读潘石屹发家史，揭秘SOHO背后的商业故事》