德信服务越来越依赖母公司，德信中国是其天花板？_风闻

　　又一公司加入物业公司上市潮。像绝大多数物业公司一样，德信服务也比较依赖母公司，但德信中国能给德信服务提供的增量空间或比较有限。

　　属中小型物业公司，聚焦长三角市场

　　6月18日，德信服务集团有限公司（以下简称“德信服务”）通过港交所聆讯。

　　招股资料显示，2018-2020年德信服务的收入分别为3.978亿元、5.129亿元和6.923亿元，复合年增长率为31.9%；利润由2018年的2250万元增至2019年的5060万元，进一步增至2020年的1.058亿元，复合年增长率为116.8%。

　　截至2020年12月31日，德信服务在管物业共175项，在管建筑面积共2490万平方米，覆盖7个省份，24座城市。盈利能力方面，2018年和2019年德信服务的毛利率分别为19.8%和22.9%，2020年这一数字上升至26.3%，在同行属于中间水平。

　　以业务规模来算，德信服务是一家中小型物业公司。截至2020年，德信在管的175项物业中有高达133个位于浙江省，38个位于浙江省外的长江三角洲（不包括浙江省）。2018、2019年，德信服务在长三角以外地区物业管理服务收入占年总收入比值均不足5%，2020年这一数值下降至2.6%。因此，德信服务也属于一家区域型物业公司。

　　对母公司依赖越来越强

　　国内物业服务公司几乎都存在业务依赖母公司房地产开发企业的缺陷。德信服务在这方面表现相对较好，但也呈现出越来越强的依赖趋势。

　　数据显示，值得注意的是，175项在管物业中，包括由德信集团及其合营企业及联营公司开发的69项，在管总建筑面积为880万平方米，占在管总建筑面积的35.1%，而由独立第三方开发商开发的106项物业，在管总建筑面积为1610万平方米，占在管总建筑面积的64.9%。第三方物业面积占比已经高于大多数同行了。

　　但是，从2018年开始，德信第三方开发商开发物业的在管建筑面积占比呈持续下滑状态，2018年、2019年分别为78.1%和70.4%，2020年则下降至64.9%。

　　德信集团所开发的物业及联合开发的物业提供的服务产生的收入占德信服务2018年、2019年及2020年总收入的34.9%、47.8%及58.6%，呈现不断提升趋势，表明德信服务对母公司依赖度越来越高。

　　德信中国会限制德信服务前景？

　　“三道红线”政策出台之后，房企融资受限，纷纷分拆物业公司上市以拓宽融资渠道，优化企业杠杆。去年开始，物业公司掀起赴港上市热潮。港交所决定上调主板上市盈利要求的幅度，被指就有阻拦部分规模过小物业企业赴港上市因素。

　　公开信息显示，德信服务并不是上市房地产开发商德信中国子公司，但是德信服务和德信中国实控人均为胡一平夫妇。德信中国是一家上市房地产企业，2020年以635.3亿元的全口径销售额位列中国房企排名第62名。

　　招股资料显示，2018-2020年，德信服务的到期后续新的物业管理服务协议的续约率分别为84.9%、76.9%、76.9%，呈现下滑趋势。

　　因此德信服务要保持较高的增速，主要还得依靠德信中国。德信服务在招股书中称，德信集团与其之间的业务关系属互利互补，德信中国也没有理由不支持德信服务。

　　但是，德信中国能给德信服务提供的增量空间或比较有限。

　　年报数据显示，2020年德信中国合约销售额约635.3亿元，同比增长40.9%；营业收入仅156.69亿元，同比增幅达64.7%。销售金额和营收增速不错，但整体规模偏低，还是一家典型的中小房企，且合作开发占比偏高。2020年德信新增的40个项目中，仅有1个项目权益比达到100%，其中有26个项目权益比低于50%。

　　德信中国提出了2021年冲击千亿目标，但是考虑到2020年拿地权益占比仅为44%，其未来合作开发的占比仍然会偏高。

　　财经网援引中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，企业合作项目权益占比低，自然在项目公司中的话语权就相对较差，而合作权益占比较高并有实际控制力的那一方就有可能将项目公司未来的物业管理合同交予自己旗下的物业企业。“这也表明德信中国从自身项目中为旗下的德信服务获取服务合同的难度较大。”