离开恒大之后的任泽平，越来越猛了_风闻

任老师最近火力有点猛。

任泽平素有“网红经济学家”之称。

2015年，他喊出了“5000点不是梦”，精准预测了沪指上半年的走势，2016年提出的“一线城市房价翻一倍”也一语破的。

但他最经典的，还是在房地产领域提出了“长期看人口、中期看土地、短期看金融”这套分析框架。

不过自从任职恒大成为最贵的经济学家之后，任首席就温和了许多，直到今年三月离开恒大，他在房地产相关话题上越来越敢讲了，来看看他都讲了啥？

1、中国住房整体平衡了，但是分化比较严重，一二线短缺，三四线过剩。

2、支持房地产税，给年轻人更多机会。

3、未来5年买抗通胀的硬通货，其中一个是人口流入的都市圈的房子、土地。

4、房地产是最坚硬的泡沫，但还有十年解决的窗口期。

5、谨防触发重大金融风险，房地产宏观审慎管理制度、资管新规、MPA考核是三大抓手。

2021中国存量房研究

前天，任泽平团队发布了2021中国存量房研究，里面提到了几大要点：

1、2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。

一般而言，套户比小于1，表明一国住房供给总体不足；套户比等于1，表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右。

从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给总体平衡。

2、但区域供求差异极大。分线看，当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为26.4、34.6、37平方米，套户比分别为0.97、1.08、1.12，一线城市住房供给偏紧。

可以看到的是，一二线住房依然短缺，三四线早已过剩。重仓三四线的房企，很难不愁容满面。

3、中国城镇住房自有率约70%，最高20%家庭拥有约40%住房 。城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。

从国际比较看，中国城镇住房自有率较高，当前美国住房自有率为64.2%、日本为61.7%、德国为46%，这与中国重视“家”的文化传统以及过去房价基本持续上涨的预期等存在一定关系。

4、中国房地产市场仍有较大发展空间。

房地产长期看人口，尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年左右达峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。

一是中国城镇化进程还有较大空间，到2030年城镇化率达71%时城镇人口将再增加约1.3亿。

二是与主要发达经济体相比，中国城镇人均住房面积较小，随着居民收入增长和家庭规模迅速小型化等，人均住房面积未来存在至少13%的提升空间。

支持房地产税

提到房地产，自然少不了提及房地产税。

6月8日，任泽平表达了对房地产税的支持：

“在过去的几十年里，资本收益大于劳动收益，导致了财富和收入差距的拉大以及社会阶层的撕裂。那么，为什么劳动报酬是下降的，资本的报酬是上升的？

因为资本的话语权太强了，劳动的话语权相对较弱。这时就需要从公共政策的角度去处理问题，公共政策不能对资本太友好，对劳动却是忽视。

比如房产税。持有5套、10套房是你的自由，但是你占用了过多的社会资源，你要多交税，这很公平。”

总结来说就是：房产税能调节收入分配，能给年轻人更多机会。

如何收？收了之后的用途是什么？任泽平也有自己的看法：

1、无论私有，还是批租，都可以收房产税。比如中国香港是批租制度，征收房产税。中国大陆住宅现在有70年产权，70年以后再续约，可以无限续下去，其实也类似。

2、未来我们应该在存量环节征收房产税，交易环节的土增税、税契应该降低。这是两道征税，“双高”是不合理的。

3、收了后肯定不能乱花钱，房产税的支出应该让本地变得更好，地方政府应该提升营商环境，保障老百姓的利益，提供良好的公共服务。地方政府应该把每年的收支向社会公布。我既然是纳税人，就有知情权。

未来5年一定要买的硬通货

5月17日，任泽平博士在直播线上交流中表示：“未来5年买抗通胀的硬通货，其中一个是人口流入的都市圈的房子、土地。”

“为么在房地产不断调控的背景下，反而房地产投资也不错，房地产销售也不错？很重要的原因是开发商以价换量促销，而不是通过从银行里面融资贷款，来实现房地产资金的回笼。

而且大的开发商粮仓基本就是长三角，珠三角，包括川渝这些富庶之地，现在房地产市场的分化也非常的明显，来自金融机构的融资现在明显放缓。

我们国家通过房企负债的三条红线、银行贷款的集中度管理，确实对这一块控制得比较严的。

最近房企为什么普遍资金面紧张，这不是个案，是普遍现象。各个区域的房地产市场主要还是长期看人口，跟人口的流动有关。

拉长过去5年，人口流入的地方房价一直在涨，短期调一调，接着涨；人口流出的地方，未来可能会陷入漫长的阴跌。核心是看房地产这个区域的人口流入流出的情况，人口的数据至关重要。

房地产是最坚硬的泡沫

再往前，4月，东吴证券召开了“网红经济学家”任泽平回归券业的首场宏观策略报告会。有趣的是，在离职恒大后，任泽平在首秀上称，房地产是中国最坚硬的泡沫。

他表示：“中国房地产的根本问题就是人地错配。人们都往大的都市圈积聚，但是土地指标没有供过来，导致人地错配，一二线城市高房价，三四线城市高库存。

这个难题从经济上从技术上都是可以破解的，我们还有最后十年的时间窗口，但是要先解决认识问题。

原来我讲房地产长期看人口，中期看土地，近期看金融。我们认为中国房地产长期健康平稳发展是人地挂钩和金融稳定，人是需求，土地是供给，金融是杠杆。

而在未来10年，中国将会面临加速到来的人口老龄化，人口的未来是内部最大的灰犀牛之一。”

谨防触发重大金融风险

任泽平虽然表示了中国房地产还有发展的空间，是最坚硬的泡沫，但他同时也在提示风险。

今年年初，任泽平在《2021年中国宏观经济需要面对的三个问题》中也提到，要谨防触发重大金融风险。

“地方政府融资平台、影子银行、僵尸企业等金融风险防控仍任重道远。城投平台、影子银行、僵尸企业、地产仍是现阶段我国金融风险的几大“灰犀牛”。在内部经济增长动力不足、外部环境不确定性仍强的背景下，金融体系内部风险仍在持续累积。

建议：货币政策不宜过快收紧，谨防触发重大风险；金融监管政策与流动性管理工具相互配合，房地产宏观审慎管理制度、资管新规、MPA考核是三大抓手；健全金融风险预防、预警、处置、问责制度体系，维护金融安全。”