地产大佬的旋转门：一卖了之的潘石屹，四处扫货的苏世民_风闻
节点财经-节点财经官方账号-专注上市公司价值发掘，聚焦头部公司增长节点2021-06-24 10:44
出品 / 节点财经
“别让潘石屹跑了”，这句喊了多年的口号，终于在近日一语成谶。
6月16日，SOHO中国（00410.HK）发布公告称，黑石集团发出全面收购要约，以取得SOHO中国的控制权。交易完成后，SOHO中国董事长潘石屹和执行董事张欣仅只保留9%股份，并将退出董事会。
同日，潘石屹在个人微博转发该消息。
这意味着，未来潘石屹夫妇对SOHO中国的作用主要在于“场外帮衬”，持续7年的资产出售之路正式画上句号。
节点财经注意到，黑石此次计划以每股5港元进行要约收购，要约最高现金代价为236.58亿港元，相较之前传言的40亿美元的交易对价，折扣力度不小，也远低于潘石屹最初的预期。
不过，以潘石屹夫妇在SOHO中国63.93%的持股比例，还是能有142.8亿港元落袋为安。这对于急于离场的潘石屹和业绩不振的SOHO中国来说，已经是个不错的选择了。
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山沟沟里走出的房地产大亨
1963年，潘石屹出生在甘肃省天水市潘集寨村。按照《潘石屹：我的价值观》一书中的介绍，“我们家当时是这个村子里最穷的一家，周围的邻居一直都在帮助我们，送给我们吃的和穿的，还经常帮助我们家干活。”
虽然家庭条件很困难，但爷爷和父亲都是很有文化的人，特别是爷爷，曾是黄埔军校的军官，这让潘石屹从小就享有丰富的精神财富，学习名列前茅。
回忆往事，1978和1987年是潘石屹人生履历的两个重要节点。
1978年，中断十年的中国高考制度恢复，潘石屹成为全班13个学生里唯一走出大山的孩子，来到了兰州培黎学校；埋头苦读两年后，1981年，潘石屹又以全校第二名的成绩考进河北石油管道学院。
三年大专毕业，他被分配到廊坊石油部管道局经济改革研究，月薪101元。相比当时在清水县县政府工作，只能拿57元钱的父亲，潘石屹的俸禄不低。
然而，铁饭碗加高工资并没有让他获得满足。
1987年，是一个骚动而热烈的年份。接着邓小平南巡讲话，市场经济的启动催生出各种掘金机会，“我们下海吧”，所有年轻或不太年轻的人心里都有一股按捺不住的冲动，潘石屹也从北方的廊坊来到了相对更加潮流和开放的深圳。
但在深圳，他没有找到什么机会。之后，潘石屹辗转到了海南。
彼时的海南，由于受特区开发政策的影响，已经热的“一塌糊涂”了，大量投资商在这里爆炒房地产，导致大批土地被出让，被闲置，被用来囤积炒作。
潘石屹很幸运，在海南他不仅搭上了“点土成金”的暴富列车，还遇到了5个志同道合的小伙伴——冯仑、王功权、易小迪、王启富和刘军，即后来为人熟知的“万通六君子”。
六人齐聚一堂，在1991年合伙成立了海南农业高科技开发公司，万通公司的前身。
和大部分淘金客一样，他们倒卖批文，炒作土地，很快便掘到了第一桶金。
但比大部分淘金客鸡贼的是，他们较早觉察到了海南的地产泡沫。
1992年底，潘石屹去海口规划局查一个项目的产权情况，他发现，海口的人均住房面积已经达到49平方米，而同期的北京人均住房面积只有7平米。
“海南刚刚建省，又是在海口这样一个不富裕、一个红绿灯和电都没有的地方，人均住房面积居然接近五十平方米，这就是房地产泡沫啊，跑得越早越好。”潘石算了算账，觉得情况很不妙。
谨慎期间，六人在第二年便撤离海南，冯仑和潘石屹换道北上。
后面的故事，即被大众所熟知的，潘石屹离开万通后，于1995年和妻子张欣在北京创办SOHO中国，主攻商业地产。
伴随着楼市的波谲云诡，从SOHO现代城到建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO，潘石屹逐渐成为中国地产业的标志人物。
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天生的“二道贩子“
说到卖资产，潘石屹的老友曾经这样评价他：小潘卖东西很厉害，他是天生的二道贩子！
事实上，从2014年以82.8亿元出售上海SOHO海伦广场开始，粗略统计，5年时间，SOHO中国累计出售资产套现高达293.41亿元。
一边在国内“卖卖卖”，另一边，潘石屹不停地在国外“买买买”。
据节点财经了解，截止目前，潘石屹在海外买入了如下项目：2011年，7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼；2012年，6亿美元获得曼哈顿公园大道广场49%股权；2013年，14亿美元收购美国通用汽车大厦40%股权。
此外，潘石屹长子还在英国成立了一家房地产公司，拥有当地多个大型地产项目，包括由首个华人主导的英国学生公寓品牌。
一般来说，企业家对自己一手创立的公司都深情无比，为什么潘石屹夫妻会舍得将养大的孩子，拱手相让给别人？
在节点财经看来，潘石屹过于谨慎甚至偏于保守的性格，使SOHO中国多次错失发展良机，最终导致公司业绩规模越做越小，这或是他产生“卖意”的主因之一。
2008年，席卷全球的金融危机爆发，中国房地产市场在经历一轮暴涨后遭遇政策重拳遏制。
2008年3月，手握上市刚融来的19亿美元的潘石屹，发表了一个“百日剧变论”，认为房地产将进入下行通道，SOHO中国所有战略的调整都采用最保守的方式，以保留最充足的现金流。
结果，巨变并没有发生。“四万亿计划”、“十大产业振兴计划”和创业板的推出，互为勾连，宏观政策在2008年底发生180°大拐弯。
货币宽松之下，房地产行业迎来久旱逢甘霖之喜，刺激房价蹭蹭蹭地往上涨，之前杠杆最高的地产商成为了收益最大的人，而SOHO中国的命运也从此埋下伏笔。
2010年，中国房地产率先走出低谷，但SOHO中国却从高峰走向低谷。受困于北京“禁止物业散售”的政策，2011年SOHO中国营业额同比大跌67.64%，营业利润同比下降71.67%。
为了应对上述“禁令”，2012年，潘石屹基于中国物业销售市场将面临收缩局面的预判，决定SOHO中国决定由“销售”向“自持”转型，随着租金的升高，“五年后，SOHO租金年收入将超过40亿元”。
然而，现实并不如潘石屹想的那样。因为要把全部资金储备用来支撑转型过程中的开支，SOHO中国没钱拿地，自然也没发扩张，只能守着物业资产过“包租公”的日子。
另一边，中国房地产市场，特别是住宅市场，却在2014年之后迎来又一波主升浪。被动的SOHO中国一边看着队友大宴宾客，一边暗自神伤。
据WIND数据显示，2013年至2020年，SOHO中国营收从149.24亿元下滑至25.16亿元，净利润从73.88亿元下滑至5.36亿元。如果不是卖掉了很多资产，SOHO中国的业绩恐怕更难看。
截止2020年末，SOHO中国的现金以及现金等价物为3.97亿元，这个数字在上年同期为12.07亿元，其短期借款以及长期借款当期到期部分10.12亿元，远远超过账面现金。
于此同时，节点财经查阅财报发现，近几年，一线城市写字楼空置率抬升明显，SOHO中国空置率持续增加，比如人气很旺的望京SOHO ，2018年出租率基本满额，达到98%，2019年和2020年分别降至86%和83%。
办公室难租、资金短缺，业绩萎靡，是继续蹲守着还是卖掉走人？显然，潘石屹选择了后者。
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接盘者黑石集团
就接盘者黑石集团，国人并不陌生。
特别是近些年，其掌门人苏世明跑到清华又是讲课又是捐钱，以及频频亮相“重仓中国”理念，专门开通公众号推销自己的书《苏世明：我的经验与教训》，这让黑石集团在一定程度上获得了广泛的舆论认知。
而在中国“扫货”的这些年，仓储类资产和购物中心类、办公楼类资产深得苏世民的心。
公开资料显示，2010年，黑石集团专门成立了一只用于亚洲地产投资的基金（BREP Asia I），中国是重点配置对象。
2018年，黑石集团豪掷12.5亿美元收购上海购物中心怡丰城，随后又接手了塔波曼旗下三个购物中心项目50%的股权。2019年，黑石集团在中国买下了价值200多亿元的商业地产。
疫情发生后的2020年，苏世民不惧政策调控的压力，不惧不可抗力的危害，反而加速抄底中国房地产资产。
2020年6月举行的“第14届中国投资年会年度峰会”上，苏世民直言， “房地产是中国经济中一块重要的组成部分。说你对房地产不感兴趣，也就相当于说你对呼吸不感兴趣。”
紧接着在10月份，黑石集团就以12亿元的代价，正式拿下融创旗下上海香溢花园三期第四栋项目；而后又在11月发起了对富力地产旗下广州国际机场富力综合物流园项目70%股权的收购计划，并在今年1月达成交易，交易总作价为11亿美元（约合人民币71亿元）。
纵观黑石集团在中国的投资路径，拿下SOHO中国大约不是什么意外的事。
尤其在潘石屹坚定看空楼市，SOHO中国自身经营不善的背景下，其曾在2014年接受采访时表示，SOHO一直不看好中国的住宅市场，不管是以前还是以后；2015年，潘石屹又在电视节目中劝“年轻人别买房”，房价还会往下走，不如先租房。
在节点财经看来，一个着急套现离场，一个对中国商业地产野心勃勃，这笔买卖原本就具备较好的合作基础。此前终止交易难保不是黑石集团在新形势下酝酿的一出以退为进的“讨价还价”桥段。
知名地产分析师严跃进亦向节点财经表示，类似收购总体上符合黑石和SOHO中国的利益。从黑石角度看，一直在中国寻找优质的商业办公等物业，经历了这么长周期的收购谈判，收购成本显著减少；而对于SOHO中国来说，在疫情冲击下，和黑石合作，有助于为公司回笼资金，维持现金流的稳定，以及后续开拓新的投资业务。
归根结底，利益是最重要的。而随着SOHO中国易主，潘石屹身上的光环正在暗淡。
犹记2017年，面对外界对其“跑路”的猜测，潘石屹言之凿凿，“优质的物业SOHO中国永远不会卖”，“外滩SOHO位置太重要，而望京SOHO太漂亮了，三生三世都不卖。”
如今，在一系列清空国内资产的事实前，抽身而去的潘石屹还有什么想说的吗？
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